Mutui & Prestiti

Info e consigli per ottenere mutui e prestiti

Categoria: Mutuo

Il mutuo è una forma di prestito di denaro a fronte del quale il debitore, detto mutuatario, si impegna a restituire al creditore, detto mutuante,  la somma ricevuta mediante il pagamento di rate fino al soddisfacimento del debito ed eventuali interessi.

Di solito il mutuo è garantito da un bene reale che nel caso dell’acquisto di un immobile è l’immobile stesso. La garanzia viene data con la formula dell’ipoteca.

  • La crisi immobiliare in Italia

    La crisi immobiliare in Italia

    La crisi immobiliare in Italia è un tema che spaventa molti, ma non dobbiamo arrenderci! In ogni difficoltà c’è sempre una grande opportunità. La situazione attuale del mercato immobiliare può rappresentare una grande occasione per chi sa cogliere il momento giusto.

    Non bisogna farsi prendere dal panico, ma piuttosto armarsi di strategie e informazioni per fare scelte oculate e raggiungere i propri obiettivi. In questo articolo, esploreremo insieme le diverse sfaccettature della crisi immobiliare e come questa influenzerà il mercato dei mutui.

    Scopriremo inoltre quali sono le strategie più efficaci per ottenere un mutuo conveniente e come trovare la casa dei propri sogni nonostante la situazione attuale. Prendiamoci cura dei nostri sogni e delle nostre aspirazioni, perché nulla può fermarci se non noi stessi!

    Crisi immobiliare in Italia: una situazione critica che non accenna a migliorare

    La crisi immobiliare in Italia è un problema che non può essere ignorato. Tuttavia, non dobbiamo perdere la speranza e dobbiamo invece concentrarci su soluzioni concrete.

    La situazione attuale è critica, ma ci sono segnali di miglioramento nel futuro. Ad esempio, il mercato immobiliare sta diventando sempre più competitivo, il che significa che ci sono molte opportunità per gli acquirenti.

    Inoltre, molte banche stanno offrendo mutui con tassi di interesse più bassi per incentivare l’acquisto di case. Nonostante la situazione attuale, ci sono ancora molte possibilità per trovare la casa dei propri sogni a un prezzo conveniente. Dobbiamo essere creativi e aperti alle opportunità che si presentano.

    In conclusione del discorso, non dobbiamo lasciarci scoraggiare dalla crisi immobiliare in Italia. Dobbiamo invece continuare a cercare soluzioni e ad essere ottimisti riguardo al futuro del mercato immobiliare italiano.

    Mutui : quali sono le previsioni degli esperti?

    Gli esperti del settore immobiliare hanno effettuato diverse analisi sul futuro dei mutui in Italia. Le previsioni indicano che, nonostante la crisi immobiliare, il mercato dei mutui continuerà a crescere nei prossimi anni.

    I tassi di interesse dovrebbere scendere, rendendo l’acquisto di una casa più conveniente per i potenziali acquirenti.

    Inoltre, le banche continueranno a proporre offerte vantaggiose per attrarre nuovi clienti e consolidare la propria posizione sul mercato. Tuttavia, è importante tenere in considerazione la propria situazione finanziaria prima di richiedere un mutuo e valutare attentamente le opzioni disponibili.

    Con un’adeguata pianificazione e una scelta oculata, è possibile ottenere un mutuo conveniente e realizzare il proprio sogno di avere una casa propria. Non lasciamoci scoraggiare dalla crisi immobiliare, ma guardiamo al futuro con ottimismo e determinazione.


    Crisi Immobiliare - mutuo

    Come la crisi immobiliare influenzerà il mercato dei mutui

    La crisi immobiliare sta influenzando in modo significativo il mercato dei mutui, ma non tutto è perduto. Nonostante le difficoltà, ci sono ancora opportunità per chi desidera acquistare una casa propria.

    Gli esperti del settore prevedono che i tassi di interesse sui mutui rimarranno bassi fino al 2023, rendendo ancora conveniente l’acquisto di un immobile. Inoltre, molte banche stanno offrendo condizioni favorevoli per sostenere i propri clienti in questo periodo difficile.

    È importante essere preparati e fare la propria ricerca per trovare la soluzione migliore. Ci sono anche molte strategie che si possono adottare per ottenere un mutuo conveniente, come ad esempio quella di aumentare l’importo dell’anticipo o quella di optare per una durata più breve del mutuo.

    Non arrendersi alla crisi immobiliare, ma piuttosto affrontarla con determinazione e creatività può portare a risultati sorprendenti.

    Strategie per ottenere un mutuo conveniente

    La crisi immobiliare in Italia ha reso difficile per molti la possibilità di acquistare una casa propria. Tuttavia, esistono alcune strategie che possono aiutare ad affrontare questa situazione e ottenere un mutuo conveniente.

    In primo luogo, è importante valutare con attenzione le proprie possibilità finanziarie e scegliere un mutuo adeguato alle proprie esigenze. In secondo luogo, è consigliabile cercare di migliorare il proprio profilo creditizio, ad esempio evitando ritardi nei pagamenti o saldando eventuali debiti in sospeso.

    Inoltre, è possibile optare per mutui a tasso fisso o variabile, a seconda delle proprie preferenze e della situazione del mercato. Infine, è importante essere pazienti e non scoraggiarsi di fronte alle difficoltà: con la giusta strategia e un po’ di impegno, anche in un periodo di crisi come questo è possibile trovare la casa dei propri sogni e ottenere un mutuo conveniente.

    Come trovare la casa dei propri sogni nonostante la crisi immobiliare

    Nonostante la crisi immobiliare in Italia, non bisogna arrendersi alla ricerca della casa dei propri sogni. Anzi, questo può essere il momento giusto per approfittare delle opportunità offerte dal mercato. In primo luogo, è importante essere flessibili nella scelta della zona e valutare anche le periferie o le città limitrofe.

    In secondo luogo, bisogna fare attenzione alle aste giudiziarie o alle vendite forzate, dove si possono trovare prezzi molto convenienti. Inoltre, è fondamentale affidarsi ad un professionista del settore immobiliare, che possa consigliare sulle migliori strategie di acquisto e sulla valutazione del prezzo di mercato. Infine, è importante non scoraggiarsi dalle prime difficoltà e continuare a cercare con determinazione.

    Trovare la casa dei propri sogni può richiedere tempo e impegno, ma il risultato finale sarà sicuramente gratificante.

    La crisi immobiliare e le previsioni sul mercato dei mutui possono sembrare scoraggianti, ma ci sono ancora opportunità per chi vuole acquistare la casa dei propri sogni.

    La strategia giusta può fare la differenza tra un mutuo conveniente e uno troppo costoso da pagare. Inoltre, non bisogna dimenticare che l’acquisto di una casa è un investimento a lungo termine e il mercato immobiliare potrebbe riprendersi nel tempo.

    Tuttavia, dobbiamo anche riflettere sul fatto che la crisi immobiliare ha effetti significativi sulla società e sull’economia nel suo complesso. È importante considerare come possiamo affrontare questi problemi in modo sostenibile e responsabile per il futuro.

  • Rialzo dei tassi mutui: i 6 consigli per gestirli al meglio

    Rialzo dei tassi mutui: i 6 consigli per gestirli al meglio

    In un periodo come quello attuale in cui il rialzo dei tassi fa aumentare le rate, gestire i mutui può diventare una sfida per molte persone. Alla già complicata gestione economica si va ad aggiungere il caro mutuo e per molte famiglie è difficile arrivare a fine mese.
    Ecco allora alcuni consigli su come gestire i mutui e il portafoglio in questo difficile periodo

    Monitorare il rialzo dei tassi di interesse

    Monitorare i movimenti dei tassi di interesse è uno dei comportamenti da tenere. Essere sempre aggiornato sull’eventuale rialzo dei tassi e sulle notizie finanziarie ti permetterà di capire dove va il mercato.

    Quando i tassi di interesse aumentano, il costo del denaro aumenta, il che può influire sui pagamenti mensili del mutuo e sul costo complessivo del mutuo.

    È quindi importante monitorare i tassi di interesse e le previsioni di mercato per capire se ci si aspetta un rialzo o una diminuzione dei tassi in futuro.

    Sapere che aria tira nel mercato dei tassi di interesse ti darà la possibilità di prendere decisioni basate su fatti concreti. In questo modo non dovrai dipendere dal consiglio di un amico, magari poco preparato, oppure dal consiglio, non troppo spassionato, del consulente in banca.

    Rialzo dei tassi: rinegoziare il mutuo

    Se i tassi di interesse sono saliti da quando è stato ottenuto il mutuo, è possibile chiedere alla banca di rinegoziare il proprio mutuo. Questo può comportare un tasso di interesse più basso o una modifica delle condizioni del mutuo per aiutare a ridurre il costo complessivo del mutuo.

    La rinegoziazione del mutuo è una procedura che permette di modificare le condizioni del contratto di mutuo stipulato tra il mutuatario e la banca. La rinegoziazione può essere richiesta per diversi motivi, come ad esempio una difficoltà economica momentanea che impedisce di far fronte alle rate del mutuo.

    Rinegoziare può servire anche per ottenere migliori condizioni di tasso di interesse o di durata del mutuo.

    Rinegoziare il mutuo

    Per richiedere la rinegoziazione del mutuo è necessario contattare la banca con cui è stato stipulato il contratto e presentare una richiesta formale. In genere, la banca richiede una documentazione specifica, come ad esempio l’ultimo estratto conto del mutuo, la dichiarazione dei redditi e altre informazioni finanziarie.

    La rinegoziazione del mutuo può portare a diverse modifiche del contratto, come ad esempio una riduzione del tasso di interesse, un allungamento della durata del mutuo o la riduzione dell’importo delle rate mensili.

    È importante valutare attentamente i vantaggi e gli svantaggi della rinegoziazione del mutuo, tenendo conto dei costi e delle condizioni offerte dalla banca.

    Vanno considerate anche le spese aggiuntive associate alla rinegoziazione del mutuo, come le penali per la cancellazione anticipata del vecchio mutuo e le spese di registrazione del nuovo mutuo.

    Pagare più del dovuto

    Se possibile, si consiglia di pagare più del dovuto sul mutuo ogni mese. In questo modo, si può ridurre il saldo del mutuo e quindi il costo degli interessi a lungo termine.

    Può essere conveniente pagare più della rata prevista per il mutuo se si desidera ridurre il debito in modo più rapido e risparmiare sui costi totali del mutuo.

    Pagare di più ogni mese riduce il debito residuo più velocemente. Questo significa che si pagheranno meno interessi sul lungo termine e si concluderà il mutuo prima della scadenza prevista.

    Tuttavia, prima di decidere di pagare di più del previsto sulla rata del mutuo, è importante considerare la propria situazione finanziaria complessiva.

    Se si ha del denaro extra da parte si potrebbe valutare di usare questi  soldi per pagare altri debiti con tassi di interesse più elevati.

    Un’altra possibilità è quella di usa questo denaro per costituire un fondo di emergenza.

    Inoltre, è importante assicurarsi che non vi siano penali per il pagamento anticipato o altre restrizioni associate al proprio mutuo. Il rischio potrebbe essere quello di dover pagare una penale per il pagamento anticipato, cosa che potrebbe annullare i potenziali risparmi.

    In sintesi, se si desidera ridurre il debito più rapidamente, il pagamento di rate maggiori del previsto sul mutuo può essere una buona strategia. In questo caso è importante considerare la propria situazione finanziaria complessiva e le eventuali penali o restrizioni prima di prendere questa decisione.

    Considerare l’opzione di un mutuo a tasso fisso

    La decisione di rinegoziare il mutuo per optare per un tasso fisso dipende dalle proprie esigenze e dalla situazione attuale del mercato dei tassi di interesse.

    Questa operazione è conveniente durate una fase di rialzo dei tassi di interesse.

    Un tasso fisso comporta un pagamento costante della rata per tutta la durata del mutuo, il che rende più facile la pianificazione del budget e la gestione delle finanze personali. Inoltre, se il mercato dei tassi di interesse sale, un tasso fisso può proteggere il mutuatario da un aumento del costo del mutuo.

    D’altra parte, un tasso variabile può essere più conveniente se i tassi di interesse sono in calo, in quanto si pagherà meno interessi sulla durata del mutuo. Tuttavia, con un tasso variabile, il pagamento della rata può aumentare se i tassi di interesse aumentano.

    Se i tassi di interesse attuali sono bassi o previsti in aumento, potrebbe essere conveniente rinegoziare il mutuo per optare per un tasso fisso. In questo modo, si protegge contro un aumento futuro dei tassi di interesse e si stabilizzano i pagamenti della rata.

    Tuttavia, la rinegoziazione del mutuo comporta spese e costi aggiuntivi, come la penale per il pagamento anticipato e le spese di perizia e notarili. Pertanto, è importante valutare i costi e i benefici di un cambio di tasso prima di prendere una decisione.

    Quindi se desideri una maggiore stabilità nel pagamento delle rate del mutuo e si prevede un aumento dei tassi di interesse, rinegoziare il mutuo per un tasso fisso potrebbe essere conveniente. Tuttavia, è importante considerare i costi associati alla rinegoziazione prima di decidere di procedere.

    Mantenere una buona gestione finanziaria

    In ogni caso, è importante avere una buona gestione finanziaria. Ciò significa tenere un bilancio equilibrato, risparmiare denaro ogni mese e cercare di pagare tutte le bollette in tempo. In questo modo, si può gestire meglio il proprio budget e avere la possibilità di far fronte alle spese impreviste.

    Gestione finanziaria

    Mantenere una buona gestione finanziaria richiede costanza e attenzione, ma può essere raggiunto seguendo alcuni principi fondamentali:

    1. Stabilire un budget: creare un piano di spesa mensile e rispettarlo. È importante assicurarsi che le entrate siano maggiori delle uscite.
    2. Evitare il debito e pagare le bollette in tempo: cercare di non spendere più di quanto si guadagna e pagare le bollette puntualmente per evitare interessi e sanzioni.
    3. Risparmiare: mettere da parte un po’ di soldi ogni mese per creare un fondo di emergenza e per gli obiettivi a lungo termine come l’acquisto di una casa o il pensionamento.
    4. Investire: fare investimenti o risparmi in strumenti finanziari a lungo termine, come i fondi pensione, per garantirsi una maggiore stabilità finanziaria nel futuro.
    5. Imparare a gestire il proprio denaro: acquisire conoscenze finanziarie di base, ad esempio sulla differenza tra debito buono e cattivo, sul risparmio per la pensione, sull’investimento e sulla diversificazione del portafoglio.
    6. Fare acquisti intelligenti: confrontare i prezzi dei prodotti e servizi, cercare le offerte migliori e non comprare cose che non si possono permettere.
    7. Revisionare e monitorare le finanze: tenere traccia delle entrate e delle uscite, monitorare i progressi e apportare modifiche al budget se necessario.

    Seguendo questi principi, è possibile mantenere una buona gestione finanziaria e avere maggiori possibilità di raggiungere i propri obiettivi finanziari.

    Consultare un esperto

    In caso di dubbi o preoccupazioni riguardo alla gestione dei propri mutui, è possibile consultare un esperto finanziario o un consulente di credito per ricevere consigli e suggerimenti personalizzati sulla gestione del proprio debito.

    Consultare un esperto di rinegoziazione dei mutui può essere una buona idea se si ha bisogno di consigli su come rinegoziare il proprio mutuo o se si vuole essere sicuri di ottenere le migliori condizioni di finanziamento.

    Un esperto di rinegoziazione dei mutui può aiutare a:

    1. Analizzare la situazione attuale del mutuo, comprendere i termini e le condizioni del contratto e identificare eventuali clausole restrittive.
    2. Valutare le opportunità di rinegoziare il mutuo, comprese le possibilità di ottenere un tasso di interesse più basso, di estendere la durata del mutuo o di ottenere altre condizioni più favorevoli.
    3. Valutare se la rinegoziazione del mutuo è la scelta migliore in base alle esigenze finanziarie del mutuatario e alle condizioni del mercato.
    4. Fornire informazioni su eventuali costi e commissioni associate alla rinegoziazione del mutuo.
    5. Assistere nel processo di rinegoziazione del mutuo, compreso il contatto con la banca o l’istituto finanziario e la preparazione della documentazione necessaria.

    Inoltre, un esperto di rinegoziazione dei mutui può fornire una valutazione obiettiva della situazione finanziaria del mutuatario e consigliare sulle migliori strategie di gestione del debito a lungo termine.

    Tuttavia, è importante scegliere un esperto affidabile e professionale per evitare di incappare in frodi o truffe finanziarie. Prima di affidarsi a un esperto di rinegoziazione dei mutui, è consigliabile fare una ricerca sul suo background e sulle referenze e verificare la sua reputazione presso le associazioni di categoria o le autorità competenti.

  • Mutuo Green un finanziamento vantaggioso ed ecologico

    Mutuo Green un finanziamento vantaggioso ed ecologico

    Negli ultimi anni sono stati proposti progetti a livello Europeo allo scopo di finanziare mutui che possano avere sia un riscontro economico agevolato, sia un basso impatto ambientale. È così che nasce il Mutuo Green, un finanziamento bancario finalizzato all’acquisto o alla riqualificazione di una casa ad alta efficienza energetica.

    Mutuo Green e EeMAP

    L’EeMAP (Energy Efficient Mortgages Action Plan) è un piano d’azione in materia di efficienza energetica messo in campo dall’Unione Europa. È nato con lo scopo d’incentivare la riqualificazione e l’acquisto di edifici.

    I principali obbiettivi energetico climatici che L’Europa deve raggiungere entro il 2030 sono:

    • tagliare del 40% l’emissione del gas serra
    • far sì che almeno il 32% dell’energia prodotta provenga da fonti rinnovabili
    • raggiungere un livello di efficienza energetica del 32,5%

    Il Mutuo Green per l’acquisto di una casa, si può ottenere per l’acquisto e la riqualificazione di abitazioni ad alta efficienza energetica. Per ottenerlo un immobile deve essere di classe energetica A o B.

    Per classe energetica s’intende l’efficienza in termini di consumi di acqua, energia elettrica e riscaldamento di un immobile.

    All’immobile gli viene attribuita, come accade anche per gli elettrodomestici, una targhetta colorata col livello di consumo energetico, con classi che vanno dalla A alla G a seconda dell’efficienza. Le classi A sono le più efficienti, le g sono le meno efficienti.

    APE attestato prestazione energetica

    Quindi l’immobile avrà un’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che attesta, sia in caso di acquisto che in caso di affitto, in quale classe energetica rientra lo stabile.

    Dal 1 Luglio 2009 la certificazione di classe energetica è diventata obbligatoria sia per l’acquisto di un immobile, sia per l’affitto, ma non tutti gli stabili ne sono soggetti.

    Sono esclusi dalla certificazione energetica:

    • gli edifici vecchi o antichi non dotati d’impianto di riscaldamento
    • i fabbricati isolati, di superficie massima di 50 mq
    • i fabbricati agricoli, industriali e artigianali non residenziali, ad esempio una serra
    • beni immobili paesaggistici e culturali che possono essere solo restaurati per non danneggiarne il carattere artistico o storico

    Ed eventuali altri immobili per i quali vanno verificate le caratteristiche al momento in cui si richiede il prestito.

    Cos’è il Mutuo Green?

    Il Mutuo Green è un progetto a livello Europeo che permette di agevolare in termini sia di sostenibilità ambientale che economica, l’acquirente di un immobile. Grazie a questo progetto si ottengono infatti:

    • miglioramento di efficienza energetica
    • impatto positivo sul valore dell’immobile
    • bollette più basse
    • minore probabilità d’insolvenza del credito

    Attualmente al progetto partecipano 42 banche europee di cui 10 italiane. Alcune di queste che aderiscono ad esempio sono:

    • Monte dei Paschi di Siena
    • Banco BPM
    • Unicredit

    Tutti i cittadini possono partecipare a questo progetto. Come? Utilizzando e auto-consumando l’energia prodotta da fonti rinnovabili, come il vento, la luce ed altre fonti.

    Inoltre oggi, possiamo usufruire di incentivi ed ecobonus, cioè di agevolazioni fiscali, sulle spese per interventi di riqualificazione energetica. E ogni Stato dell’Unione Europa deve intervenire fornendo condizioni finanziare favorevoli per riqualificare gli edifici.

    Il prestito che si può richiedere per questo tipo d’incentivi è appunto il Mutuo Green e può essere per:

    • acquisto casa
    • ristrutturazione casa
    • costruzione bio edilizia

    Come posso ottenere questo tipo di prestito?

    Innanzitutto per richiedere il Mutuo Green servono:

    • carta d’identità
    • codice fiscale
    • documentazione reddituale
    • certificazione delle caratteristiche eco sostenibili (APE)

    Se il prestito è richiesto per l’acquisto di una casa, questo prevede che l’abitazione debba essere certificata alla categoria A o B, o che debba rispettare i parametri di efficienza eco sostenibili. I tassi d’interesse applicati per questo genere di mutuo sono sia di tipo fisso che variabile. Entrambi verranno proposti a condizioni più favorevoli.

    I Mutui Green possono finanziare anche fino all’80% o al 100% del valore dell’immobile. Spesso, chi acquista casa nuova, vuole migliorare alcune condizioni. A volte si interviene sull’accrescimento dell’isolamento termico, o sugli impianti di riscaldamento ad alta efficienza o altro. Così alcune banche concedono un finanziamento extra per la copertura delle spese di riqualificazione.

    In caso di richiesta del mutuo per la ristrutturazione, bisogna presentare il preventivo delle spese da sostenere. Bisogna dimostrare che i lavori, porteranno ad un aumento di classe energetica dell’edificio, migliorandone le prestazioni di almeno il 30%.

    Il tasso concesso è a condizioni vantaggiose e può essere sia fisso che variabile. Il prestito può coprire tutto o in parte le spese legate ai lavori di ristrutturazione.

    Se il mutuo invece è richiesto per costruzione bio edilizia, cioè per case green a basso impatto ambientale, bisogna presentare una particolare certificazione; c’è bisogno di attestare l’eco-sostenibilità dell’immobile.

    L’importo del finanziamento generalmente in questi casi è del 70% fino al 90% del valore dell’immobile. I mutui sono a tasso fisso o variabile e di una durata generalmente fino a 30 anni.

    Il periodo di durata del prestito può variare dai 10 ai 30 anni, a secondo della somma richiesta, delle condizioni generali e della banca.

    I vantaggi del Mutuo Green

    Le condizioni a cui si propone il Mutuo Green sono molto vantaggiose, infatti, i prestiti, vengono erogati a:

    • tassi d’interesse più bassi
    • sconti sullo spread della Banca
    • sconti dedicati alle polizze assicurative
    • Loan to Value (LTV) più favorevole, cioè il rapporto tra la somma concessa e il valore della proprietà

    Il parametro LTV serve per determinare il livello di rischio del prestito in base al valore di mercato dell’immobile. Più è alto LTV più è alto il tasso d’interesse del mutuo.

    Il risparmio energetico comporta bollette per la fornitura di energia più basse e di conseguenza un risparmio economico. Questo rende più sicure le banche sulla liquidità dell’acquirente dalla quale dovranno riscuotere il credito.

    Inoltre le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Bilancio 2021 prevedono altri sconti del 50% o del 65% per:

    • sostituzione infissi
    • impianti di climatizzazione
    • installazione di impianti solari
    • isolamento degli spazi contro lo scompenso termico e l’inquinamento acustico
    • per l’installazione di schermature solari come persiane o tapparelle

    Infine con l’EeDaPP (Energy Efficient Data Protocol and Portal) protocollo e portale di energie a basso consumo, si registrano i beni ipotecati. Cioè si effettua la registrazione dei dati relativi ai prestiti energeticamente efficienti e si analizzano. Lo scopo è di sviluppare un mercato per i finanziamenti energetici ai fini di emissioni di obbligazioni ever green /energy efficient. Ai dati si potrà accedere attraverso un portale comune e centralizzato.

  • Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Negli ultimi anni la richiesta di surrogazione o portabilità ha subito un forte aumento. La surroga del mutuo è la possibilità del mutuatario di spostare il finanziamento dalla propria banca ad un altra per ottenere condizioni contrattuali migliori. Un esempio potrebbe essere una rata più bassa.

    Surroga del mutuo

    La surroga del mutuo o portabilità, consente di trasferire il mutuo dalla banca che lo ha finanziato ad un altro istituto di credito, senza alcun costo aggiuntivo. La surrogazione dà la possibilità a chi la richiede, di modificare in maniera più conveniente i paramatri del contratto di mutuo stipulato in precedenza. Ad esempio, la durata o il tasso. Si possono variare i parametri a patto che l’importo residuo rimanga lo stesso.

    La surroga detta anche surrogazione o portabilità, è applicabile solo all’importo che rimane ancora da versare. Consente inoltre al mutuatario, di poter accedere al rimborso del credito a condizioni più vantaggiose, senza la necessità di accendere una nuova ipoteca.

    Dopo aver deciso la soluzione più conveniente, verrà avviata la procedura. Ci sarà un preavviso nei confronti della vecchia banca mutuataria, di almeno 30 giorni, per il trasferimento del mutuo. Le due banche in questione collaborano tra loro.

    La banca con la quale il cliente ha precedentemente stipulato il mutuo, dovrà comunicare alla nuova banca l’importo rimanente che resta da pagare. Questo deve avvenire nel termine di 10 giorni e formalizzato con l’atto unico di surroga. È necessaria la presenza di un notaio per redarre l’atto e autenticare le procedure.

    Sino a qualche anno fa bisognava sostenere una serie di costi, ma oggi, grazie alla procedura di surroga introdotta dalla Legge Bersani non è più così.

    Inoltre la surroga esclude sanzioni penali o altri oneri da pagare per l’estinzione del mutuo dalla vecchia banca e il passaggio ad un nuovo contratto con una nuova banca.

    rif. Legge Bersani 40/2007

    I vantaggi della surrogazione

    Il cliente, in base alle proprie esigenze personali o economiche o anche semplicemente per convenienza, può scegliere di chiedere una surroga.

    I vantaggi per il mutuatario derivano dalla possibilità di poter valutare varie opzioni come:

    • aumentare o diminuire la durata del versamento delle rate
    • scegliere il tasso che si ritiene più conveniente (fisso, variabile e misto)
    • ottenere dalla nuova banca uno spread inferiore
    • possibilità di mantenere eventuale polizza assicurativa di incendio e scoppio, stipulata precedentemente con il vecchio mutuo
    • non sostenere ulteriori oneri notarili

    Le banche non sono obbligate ad offrire la surroga di un mutuo più conveniente. La possibilità che questi procedimenti possano avvenire anche più volte, cioè che i clienti a lungo periodo chiedano più surroghe, non viene visto di buon occhio dalle banche subentranti. In quanto, queste ultime si fanno carico delle spese e degli oneri necessari per il passaggio del mutuo, per un soggetto che eventualmente potrebbe cambiare di nuovo banca. Ciò nonostante il mercato e ricco di offerte di surroga.

    È consigliato procedere con la surroga del mutuo solo se davvero è necessario e alla presenza di condizioni più convenienti. È consigliabile inoltre, per valutare al meglio le condizioni di cambio, richiedere più preventivi gratuiti, rivolgendosi a più banche, che, a loro volta, faranno le proprie proposte.

    Non conviene chiedere la surrogazione, nel caso in cui il mutuo sia quasi estinto e quindi sarebbe davvero poco conveniente provare a cambiare un piano d’ammortamento dopo aver pagato quasi tutti gli interessi.

    Contratto di surroga del mutuo

    La surroga può sostituire qualsiasi tipo di mutuo garantito da ipoteca. Quindi sia che si tratti di un mutuo per l’acquisto della prima casa, sia per l’acquisto della seconda casa o per richieste di liquidità.

    Bisogna rivolgersi ad un consulente finanziario che calcolerà la surrogazione tenendo conto dell’andamento di mercato, del tasso d’interesse applicato dalla banca e delle eventuali coperture assicurative. L’obbiettivo è quello di ottenere una rata più bassa.

    La vecchia banca non può opporsi alla richiesta del mutuatario, in quanto, il cliente è tutelato dal TUB, il  Testo Unico Bancario e potrebbe procedere con una richiesta di risarcimento danni.

    È necessario sottoscrive un nuovo contratto con la nuova banca seguendo le procedure dell’istituto. La convenienza della surroga dipende dall’andamento dell’ERIBOR e dell’EURIRS.

    L’atto di surroga può essere:

    • bilaterale
    • trilaterale

    Nella surroga bilaterale i soggetti presenti sono:

    • La nuova banca, detta surrogante
    • il debitore, mutuatario

    Quindi nel nuovo contratto ci saranno solo la nuova banca e il mutuatario, mentre la vecchia banca,  successivamente firmerà un atto unilaterale di quietanza. Cioè un atto che conferma il pagamento del debito da parte del debitore nei suoi confronti e quindi attesta l’estinzione del mutuo ma senza cancellarne l’ipoteca. Quest’atto verrà autenticato dal notaio.

    La surroga trilaterale  prevede che siano presenti:

    • la vecchia banca, detta surrogata
    • la nuova banca , surrogante
    • debitore, mutuatario

    Quindi in questo nuovo contratto sono presenti entrambe le banche insieme al debitore. Viene stipulato con un atto unico notarile che contiene sia le condizioni tra la nuova banca e il debitore, sia la quietanza e l’impegno di mantenere l’ipoteca della vecchia banca.

    Diritti e doveri

    Il mutuatario ha diritto a:

    • la gratuità della surroga
    • che tutti i costi per accertamenti, siano sostenuti dalla nuova banca
    • alla rapidità delle operazioni
    • e che la conclusione e il trasferimento del mutuo alla nuova banca avvenga entro 30 giorni

    Nel caso il termine dei 30 giorni non venga rispettato, il mutuatario ha diritto ad un risarcimento danni dalla vecchia banca pari all’1% del valore del nuovo mutuo per il ritardo di ciascun mese o frazione.

    Il mutuatario deve:

    • rispettare gli obblighi del nuovo contratto
    • mantenere le garanzie
    • avere rispetto della buona fede, cioè essere corretto per tutta la durata del contratto salvo la facoltà di cercare condizioni più favorevoli presso altri istituti

    La disciplina fiscale che regola la surrogazione prevede l’esenzione delle imposte e di altri costi, l’unica eccezione riguarda la tassa ipotecaria di 35,00 euro. Quest’unica imposta da pagare resta a carico della banca che subentra.

    Per ufficializzare la surroga sono necessari diversi documenti come:

    • documento d’identità
    • codice fiscale
    • stato di famiglia
    • atto di matrimonio
    • certificato di reddito
    • copie del compromesso immobiliare
    • atto di acquisto
    • l’ipoteca iscritta sull’immobile
    • planimetrie catastali

    Potrebbero inoltre essere richiesti gli estratti conti bancari.

    Il mutuatario assume la figura del consumatore nei rapporti con la banca, quindi per qualsiasi problema riguardante la preclusione di un suo diritto, può rivolgersi ad Altro Consumo o Unione Nazionale Consumatori o ad altre associazioni di difesa dei consumatori.

    Inoltre le banche hanno un apposito ufficio reclami dove il mutuatario può rivolgersi con un riscontro di ricezione della controversia entro 30 giorni dal reclamo.

    Infine potrebbe rivolgersi all’ Arbitro Bancario Finanziario, organo sostenuto dalla Banca D’Italia.

  • Rinegoziare il mutuo per abbassare la rata

    Rinegoziare il mutuo per abbassare la rata

    Le persone che hanno chiesto un mutuo hanno preso un impegno di lungo termine. Negli corso degli anni le condizioni finanziarie o personali possono cambiare in meglio o in peggio. In queste situazioni, chi ha stipulato, può avere la necessità di rinegoziare il mutuo e cambiare i termini del contratto per ottenere condizioni economiche più vantaggiose.

    Perché rinegoziare il mutuo?

    Se necessario, senza dover dare nessuna spiegazione, il mutuatario può chiedere di rinegoziare le condizioni del mutuo a proprio vantaggio e gratuitamente. La rinegoziazione del mutuo non prevede la scrittura di un nuovo contratto ma solo la modifica di quello già esistente. La trattativa avviene in forma privata tra il mutuatario e la banca. Quindi, il tutto avviene senza la necessità della presenza di un notaio. I motivi di questa scelta potrebbero essere di natura personale o economica. In ogni caso quando il cliente ha la necessità può chiedere all’istituto di credito di modificare i termini stabiliti precedentemente.

    Visto che il contratto in essere resta lo stesso, per rinegoziare un mutuo si può agire sulle condizioni. Per rinegoziare quindi, il cliente può richiedere di modificare uno o più aspetti del mutuo stesso.

    • cambiando la durata del mutuo, cioè rivedendo il numero di anni pattuiti per il versamento delle rate
    • passando da un tasso variabile ad uno fisso o misto o viceversa
    • rivedendo lo spread del mutuo, cioè il tasso d’interesse applicato dalla propria banca

    La durata del mutuo può essere di 5 , 10, 15, 20 anni o anche di più. In fase di rinegoziazione il mutuatario può chiedere di allungare il mutuo facendo così diminuire il valore della rata da versare. O, viceversa,  il cliente può voler scegliere di ridurre il periodo del versamento, aumentando le rate e velocizzando l’estinzione. In questo caso andrebbe a risparmiare un po’ sugli interessi del mutuo.

    Rinegoziare un mutuo a tasso fisso

    La scelta di un mutuo a tasso fisso prevede il pagamento di rate con un ammontare costante durante tutto il periodo. La somma da rimborsare comprende il capitale più gli interessi. Quest’ultimi sono la remunerazione della banca per aver prestato il denaro e sono applicate in misura diversa da ognuna.

    Gli elementi che compongono la rata di un mutuo a tasso fisso e di cui tener conto sono:

    • L’EURIRS (Euro Interest Rate Swap). È il tasso a cui fanno riferimento gli istituti di credito. Il valore è dato dalla media delle quotazioni applicate ai contratti di scambio dalle banche Europee e varia ogni giorno.
    • Lo spread (differenza tra due prezzi o due tassi o due quotazioni) ed è il margine di guadagno della banca.
    • Il TAN (tasso annuale nominale) che sarebbe l’insieme di  EURIS e Spread.

    Il TAN è il tasso d’interesse calcolato dalle banche e dalle società finanziare per calcolare gli interessi che il cliente deve pagare. Più sarà lungo il periodo, maggiore sarà il tasso applicato.

    Il tasso d’interesse applicato, sarà quello del giorno in cui viene stipulato il mutuo. Il costo del mutuo a tasso fisso sarà maggiore rispetto a quello variabile ed è consigliato per chi vuole mantenere un profilo a basso rischio.

    In una rinegoziazione di un mutuo a tasso fisso si può agire sullo spread per rimodulare le rate del mutuo in vantaggio del mutuatario.

    Mutuo a tasso variabile

    Nel caso la scelta del mutuo sia a tasso variabile, il pagamento delle rate da versare non saranno sempre uguali. Questo tasso varia in base all’indice a cui fanno riferimento, cioè all’EURIBOR (Euro Inter Bank Offered Rate).

    L’EURIBOR è il tasso d’interesse medio ottenuto dalle transazioni finanziarie delle principali banche europee ed indica il costo del denaro a breve termine. Ovviamente nel calcolo del valore del mutuo, questo verrà sommato allo spread.

    Con questo tasso la rata del mutuo può aumentare o diminuire e quindi subire delle variazioni durante tutto il periodo. Inizialmente il mutuo a tasso variabile è più basso rispetto a quello fisso, ma è più rischioso, perchè col tempo, nel caso aumentasse, aumenta di conseguenza il valore della rata da pagare. Solitamente le persone che optano per questo tipo di tasso hanno un reddito medio-alto.

    Anche con un mutuo a tasso variabile si può ridurre la rata rinegoziando lo spread.

    Mutuo a tasso misto

    Il mutuo a tasso misto invece, prevede per contratto, la modifica del tasso d’interesse da variabile a fisso o viceversa, anche più volte durante tutto il periodo. Con questo tipo di mutuo si possono ottenere condizioni più vantaggiose e nel lungo periodo diventa più economico. Ma tutto questo ha un costo e spesso è più alto rispetto ad un contratto a tasso variabile. È consigliato a persone che hanno una situazione economica ben definita e che vogliono valutare quale sia il tasso d’interesse più vicino alle proprie esigenze.

    Anche in questo caso il cliente può chiedere alla propria banca, di rivedere lo spread da lei stessa applicata. Rilevando che altre banche magari, nello stesso periodo, promuovono uno spread decisamente inferiori rispetto a quello applicato all’epoca del contratto.

    È importante sapere che la banca non è tenuta a rinegoziare il mutuo, ma resta nel suo interesse venire incontro alle esigenze del cliente se non vuole perderlo. Infatti questo potrebbe surrogare il mutuo e trasferirsi in un altro istituto bancario a condizioni più vantaggiose.

    La legge non prevede dei limiti di tempo per rinegoziare, ma alcune banche possono poter stabilire un periodo minimo di rimborso del piano, prima di voler procedere. Se la rinegoziazione viene negata, il cliente potrà valutare altre strade come

    • surroga
    • estinzione anticipata
    • sostituzione

     

    Contratto di mutuo

    Chi richiede un mutuo è perchè ha intenzione o di comprare casa, o di ristrutturare, o comprarne una seconda oppure ottenere liquidità.

    Nel contratto di mutuo, innanzitutto, vengono riportati i soggetti coinvolti, che sono:

    • il mutuatario, cioè colui che riceve il mutuo
    • il mutuante che sarebbe la banca, cioè il finanziatore alla quale si affida il mutuatario
    • il proprietario dell’immobile, concesso a garanzia.
    • il garante, cioè una persona che garantisce l’impegno del pagamento da parte del mutuatario e che in caso di mancato pagamento si fa carico del debito
    • o il fideiussore, cioè qualcuno che si obbliga personalmente a rimborsare il prestito del debitore in caso di inadempienza (mancato pagamento)

    Per quanto riguarda la richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile, il proprietario dell’immobile potrebbe essere una persona diversa da chi richiede il mutuo. Esempio: i genitori che comprano casa ad un figlio.

    Inoltre l’immobile viene concesso a garanzia del mutuo, con l’ipoteca. Cioè la banca si tutela acquisendo il diritto sul bene in caso di insolvenza da parte del debitore.

    Il contratto di mutuo quindi, è un documento che stabilisce oltre l’accordo tra le parti, l’erogazione di una somma di denaro da parte della banca ad una persona che ne ha fatto richiesta. Il mutuatario s’impegnerà a restituire la somma corrisposta in base alle modalità di contratto. Il tutto stipulato davanti ad un notaio.

    Il contratto inoltre contiene:

    • la durata del mutuo
    • le modalità di pagamento
    • tasso d’interesse e tipologie di tasso
    • interessi di mora
    • tutte le spese
    • modalità per l’estinzione anticipata del mutuo
    • oneri fiscali
    • gli allegati con le condizioni generali e il documento di sintesi

     

  • Sospensione Mutui – Decreto Ristori e Fondo Gasparrini

    Sospensione Mutui – Decreto Ristori e Fondo Gasparrini

    L’emergenza Covid 19 ha creato gravi difficoltà economiche in tutti i settori. In seguito alla pandemia il Governo è intervenuto, attraverso l’emanazione di diversi decreti, allo scopo di sostenere operatori sia del settore pubblico che privato. Uno di questi è il Decreto Ristori, che comprende anche regole per la sospensione dei mutui.

    Sospensione mutui per la prima casa

    A causa delle restrizioni imposte dalla pandemia, necessarie per contenere l’emergenza sanitaria da Coronavirus, l’economia ha subito un forte calo in tutti i settori. Tra questi provvedimenti ci sono le restrizioni sulle attività produttive e sugli spostamenti delle persone su tutto il territorio Nazionale.

    Tutto questo ha colpito i lavoratori che hanno subito una drastica riduzione delle ore lavorative o addirittura la perdita del lavoro. Di conseguenza uno dei tanti problemi riscontrati è stata la difficoltà delle persone di sostenere le rate del mutuo. È nata così la necessità di intervenire con il cosiddetto Decreto Ristori. Il Decreto che si occupa appunto della Sospensione dei Mutui per la prima casa.

    rif: Decreto Ristori (D.L. n. 137 del 28 ottobre 2020) convertito in Legge n. 176 del 18 dicembre 2020; Decreto Ristori-bis (D.L.149/2020), ter (D.L. 154/2020) e quarter (D.L: 157/2020).

    Il Decreto Ristori

    Il Decreto Ristori è stato seguito da altri decreti come: il Decreto Ristori-bis, ter e quarter. Tutti istituiti per attuare le misure di sostegno per le persone e le attività colpite dalle nuove restrizioni e prevedono:

    • un contributo a fondo perduto da destinare agli operatori dei vari settori economici.
    • sospensione delle procedure esecutive immobiliari sulla prima casa (sospensione dei mutui)
    • misure di sostegno per le imprese e tanti altri generi d’aiuto.

    Ma in realtà già da prima esistevano decreti istituiti allo scopo di aiutare le persone in difficoltà finanziare tra questi c’è il Fondo Gasparrini.

    Il Fondo Gasparrini per la sospensione dei mutui

    Il Fondo Gasparrini è un fondo creato per aiutare le persone in difficoltà a causa della perdita di lavoro o altre condizioni di disagio. È un fondo di solidarietà per chi ha acquistato la prima casa. Questo fondo prevede che i titolari di un mutuo per un valore sino a 250.000 euro possano beneficiare delle sospensioni delle rate per 18 mesi, dall’inizio dello stato di difficoltà. È possibile applicare la sospensione del mutuo anche in ammortamento da meno di 1 anno. Cioè di quei mutui ottenuti con prestiti da restituire attraverso pagamento periodico di rate a scadenza.

    Cosa devo fare per sospendere il mutuo?

    Per sospendere il mutuo il cittadino deve presentare la domanda alla banca dove l’ha ottenuto. Compilare e consegnare alla propria banca il modulo di richiesta di sospensione pubblicato da CONSAP ma anche da molti istituiti di credito. Non è possibile ottiene la sospensione nel caso in cui:

    • ci sia stato un ritardo nei pagamenti superiore a 90 giorni, con decadenza del contratto da parte del beneficiario o risoluzione, o se è stata avviata una procedura esecutiva di ipoteca
    • c’è fruizione di agevolazioni pubbliche
    • i mutui, sulla quale è stata stipulata un’assicurazione a copertura di eventuali rischi

    La sospensione può essere chiesta per non più di due volte, e per un periodo massimo di diciotto mesi.

    Chi può accedere al Fondo di Solidarietà?

    I casi attualmente previsti per l’accesso al Fondo di solidarietà (Fondo Gasparrini) sono per:

    • cessazione del rapporto di lavoro subordinato (dipendente)
    • cessazione dei rapporto di lavori atipici (contratti di lavoro non abituali)
    • la morte o il riconoscimento di un handicap grave non inferiore all’80%

    Invece i casi in cui non si può accedere al fondo, sono per:

    • cessazione di lavoro in maniera consensuale, cioè nel caso in cui sia il datore di lavoro che il lavoratore sono concordi a concludere il rapporto lavorativo.
    • scioglimento del contratto per aver raggiunto i limiti di età, cioè l’età pensionabile
    • licenziamento per giusta causa (condotte gravi)
    • in caso di dimissioni non per giusta causa.

    Rifinanziamento Fondo Gasparrini

    In occasione dell’emergenza sanitaria il Fondo Gasparrini è stato rifinanziato fino a 400 milioni di euro con il decreto cosiddetto Cura Italia. Questo decreto è rivolto al potenziamento dell’assistenza territoriale, con lo scopo di intervenire su accoglienza e assistenza di tipo pubblico e privato. Ad esempio con:

    • l’arruolamento temporaneo di medici e infermieri
    • la sospensione degli obblighi per i tributi e contributi
    • o sospensione di altri incentivi fiscali

    Successivamente con il DL Liquidità, si è data l’opportunità di allargare la platea dei beneficiari a cui destinare gli aiuti inserendo anche le imprese. Il Decreto consiste in una serie di prestiti alle piccole e medie imprese di cui lo stato si farà garante.

    rif: DL Liquidità legge 5 giugno 2020, n. 40 – Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23, (GU n.143 del 6-6-2020 ) entrata in vigore del provvedimento: 07/06/2020.

    rif: Fondo Gasparrini istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge n°244 del 24/12/2007. Rifinanziamento disposto dall’articolo 54 del Decreto Legge 18/2020.

    rif: Decreto-Legge Cura Italia del 17 marzo 2020, n. 18  – Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19.

    I beneficiari del DL Liquidità

    Fino al 17/12/2020 gli aiuti previsti dal Decreto Liquidità sono stati destinati anche alle seguenti categorie:

    • Lavoratori che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni ( Cassa Integrazione o altri ammortizzatori sociali)
    • Lavoratori autonomi e liberi professionisti, inclusi artigiani e commercianti che dimostrano di aver subito una riduzione di fatturato superiore al 33% nel periodo di chiusura o restrizione delle proprie attività a causa delle disposizioni adottate dalle autorità competenti.
    • Titolari di mutui per un importo massimo di 400.000 euro.
    • Titolari di mutui che usufruiscono dei fondi di garanzia per i mutui prima casa. Il Fondo recentemente rifinanziato con il Decreto Crescita che prevede la concessione di garanzia sui mutui dell’importo massimo di 250 mila euro.

    In questo periodo di emergenza per attingere a questi fondi, non è stato richiesto l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), normalmente necessario per accedere a bonus o prestazioni sociali agevolate.

    Proroghe dei fondi

    Il Fondo Gasparrini ha ottenuto una proroga fino al 31/12/2021 per il fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa.

    Fino al 09/04/2022 per i mutui in ammortamento.

    Alcune delle proroghe avevano scadenza programmata al 17/12/2020 tra cui le agevolazioni ai professionisti, artigiani e commercianti. Quindi ora rientrano nelle precedenti regole da prima stabilite e che prevedevano :

    • dichiarazione ISEE con un reddito non superiore a 30 mila euro
    • il beneficio del mutuo fino ad un valore di  250 mila anziché 400 mila
    • che i mutui già ammessi alla garanzia del Fondo Prima casa non potranno accedere alla sospensione del pagamento delle rate
    • e l’impossibilità di richiedere la sospensione per i mutui che abbiano già fruito di 18 mesi.

    Per ogni chiarimento, contattare: [email protected]

    rif: Decreto Crescita ( art.19 DL 30 Aprile 2019 n.34)

  • Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo è un accordo tra due parti. Con questo accordo una della parti consegna all’altra denaro o altra specie di beni fungibili  a titolo di credito o di prestito. La parte che cede il bene si chiama mutuante, quella che lo riceve si chiama mutuataria. La parte mutuataria si obbliga a restituire alla scadenza beni della stessa specie, qualità o valore.

    Il contratto di mutuo è un accordo articolato ed a volte complicato, per questo motivo il mutuatario deve sempre pretendere che le clausole contrattuali proposte siano comprensibili e che gli siano comunicate con sufficiente anticipo. In questo modo chi stipula ha la possibilità di sottoporle ad una valutazione di una associazione di fiducia, di un legale o di un consulente. Generalmente i contenuti fondamentali di un contratto mutuo sono molto simili, seppur redatti da banche diverse.

    Le spede del contratto di mutuo

    È importante sapere che stipulare un contratto di mutuo comprende alcuni oneri economici; tra i più significativi:

    Le spese di istruttoria – legate ai costi di banca per valutare la pratica e dare il benestare, sono da pagare anche se il contratto non va a buon fine. Possono essere variabili.

    Le spese di perizia – legate alla necessità di periziare il valore effettivo dell’immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da un costruttore, la banca si fida di una autocertificazione mentre, normalmente, pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia.

    Il costo dell’assicurazione – legata alla necessità di garantire l’immobile contro incendi e esplosioni. La banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e richiedere la stipula di una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso o percentuale.

    Le imposte – è ancora in vigore la così detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato da una banca.

    Le spese notarili – le più onerose, legate alla stesura e alla stipula del contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella notarile. I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall’ordine).

    La stipula del contratto di mutuo

    Il contratto mutuo si perfeziona al momento della stesura Notarile dell’atto; il Notaio ha il dovere di iscrivere l’ipoteca presso l’apposito ufficio. Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non può essere erogata, ciò significa che non si potrà disporre del denaro prima di 2-3 settimane.

    Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, il cui ammontare viene caricato di un ulteriore interesse.

    Si può eludere il prefinanziamento accordandosi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l’intera somma. È compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni possibili.

    I soggetti dell’accordo

    Ogni contratto di mutuo comprende dei soggetti coinvolti ovvero:

    • il finanziatore – la banca ed il suo rappresentante
    • la parte mutuataria – l’utente che riceve il mutuo
    • la parte datrice di ipoteca – i proprietari dell’immobile che concedono l’ ipoteca
    • gli eventuali fideiussori – i garanti

    Il contratto ha un suo preciso oggetto cioè l’ammontare del mutuo e la quietanza della parte mutuataria, che comprendono gli obblighi per i mutuatari, le condizioni di rimborso, la durata e la modalità di rimborso del mutuo concesso.

    È stabilito inoltre il  tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato; l’iscrizione dell’ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto e la descrizione dettagliata delle unità interessate.

    Il contratto prevede un’estinzione anticipata del mutuo cioè la facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e l’indicazione della relativa commissione. È indispensabile fornire nel documento anche gli indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

    Nel contratto di mutuo sono citati per iscritto gli oneri fiscali, l’addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca dovrà versare per loro conto all’Erario: dichiarazioni sui requisiti per l’applicazione dell’imposta ridotta.

    Allegati al contratto di mutuo

    Allegato al contratto è il cosiddetto “Capitolato” che contiene le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca:

    • la solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti, anche in caso di successione
    • gli obblighi, impegni che i debitori devono assumersi nella conservazione dell’immobile
    • comunicazione alla banca di eventuali variazioni nella loro situazione economica o finanziaria
    • diminuzione di garanzia, nel caso in cui il valore del bene garante dovesse perdere valore, è specificata la facoltà da parte della banca di richiedere una integrazione di garanzia o l’ immediata restituzione del debito
    • risoluzione del contratto, possibilità per il finanziatore di richiedere il rimborso immediato dell’intero debito
    • Imputazione dei pagamenti, ordine di preferenza della banca per la compensazione delle spettanze da parte del mutuatario (spese e rate)
    • cessione del credito, facoltà della banca di cedere il credito a terzi mediante comunicazione scritta al debitore.
    • Accollo. In caso di accollo del mutuo senza informare preventivamente la banca, il debitore originario avrà ancora l obbligo di rimborsare il debito.
    • Il piano di ammortamento
  • Mutuo BNL della Banca Nazionale del Lavoro

    Mutuo BNL della Banca Nazionale del Lavoro

    La BNL (Banca Nazionale del Lavoro) è tra i principali gruppi bancari nel nostro paese. L’istituto bancario occupa la sesta posizione nella lista dei principali gruppo bancari in Italia. Come tutte le banche è operativa nel settore dei mutui. Il mutuo BNL è pensato per andare incontro a tutte le esigenze della clientela retail, ma non solo.

    Per completare la panoramica sulla identità di BNL c’è da dire che nel 2006, a seguito della conclusione dell’Offerta Pubblica d’Acquisto (OPA) da parte di BNP Paribas, BNL è entrata a far parte di un grande gruppo internazionale presente in Francia e in altri 85 Paesi del mondo. Del gruppo BNP Paribas fa parte anche Findomestic specializzata nei prestiti personali.

    BNL Mutuo: le tipologie

    Parlando della Banca Nazionale del Lavoro, sto parlando di un grande istituto bancario per cui l’offerta al pubblico è molto vasta, suddivisa in mutui per acquisto, ristrutturazione e surroga, nelle formule a

    • Tasso fisso
    • Tasso variabile
    • Quasi fisso

    Mutui BNL a tasso fisso

    Il principale prodotto a tasso fisso dell’istituto bancario è il Mutuo Spensierato, una tipologia di finanziamento a tasso fisso e rata costante. A questo mutuo ho già dedicato un articolo di approfondimento.

    L’offerta BNL per i mutui a tasso fisso si completa con altri due prodotti:

    • Futuro Sereno: mutuo a tasso fisso e rata decrescente
    • Affitto Più: mutuo a tasso fisso e rata crescente

    BNL Mutuo Futuro Sereno

    Il Mutuo Futuro Sereno BNL intende rispondere alle esigenze di chi, disponendo di un reddito variabile, vuole pianificare il domani senza eccessive preoccupazioni, scegliendo un impegno finanziario meno gravoso nel tempo.

    Prevede un piano di rimborso a tasso fisso e rate decrescenti che lo rende adatto a chi preferisce pagare di più inizialmente e meno negli anni successivi.

    Caratteristiche del Mutuo Futuro Sereno di BNL

    È un finanziamento a tasso fisso ma con rate di importo decrescente nel corso dell’ammortamento. Le rate, mensili e decrescenti, sono composte da una quota capitale e da una quota interessi, prefissate alla stipula del contratto di mutuo. La durate possibili  sono 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni, ma in fase contrattuale è possibile ottenere anche durate intermedie.

    BNL Mutuo Affitto Più a tasso fisso

    BNL Mutuo Affitto Più a tasso fisso, è per chi vuole pagare una rata di mutuo prefissata con incrementi ogni 5 anni, stabiliti in contratto. È il prodotto fatto su misura per chi vuole comprare casa, invece di pagare l’affitto, ed è disposto ad allungare o accorciare la durata del rimborso.

    Prevede un piano di rimborso a rata costante (mensile) per i primi 5 anni, calcolata sulla base del tasso vigente al momento della stipula. Per le rate successive, ogni 5 anni, è previsto un incremento fissato in contratto, con la finalità di anticipare la restituzione del capitale, offrendo il vantaggio al cliente di pagare meno interessi.

    Questa caratteristica del prodotto può determinare, anche in caso di andamento non favorevole dei tassi di interesse, impatti positivi sulla durata del finanziamento o sull’importo della rata finale.

    Le rate del mutuo Affitto Più a tasso fisso

    Mensile, di importo prefissato con incrementi ogni 5 anni determinati come segue:

    • Mutuo di durata superiore a 15 anni (con durata massima contrattuale 25 anni): primi 5 anni, rata di importo costante sulla base del tasso vigente alla stipula. Successivamente variazioni prestabilite in contratto (in maniera analoga all’inflazione, ma non a questa indicizzata) alla scadenza del 5°, del 10° e del 15° anno di ammortamento.
    • Mutuo di durata superiore a 20 anni (con durata massima contrattuale 30 anni): primi 5 anni, rata di importo costante sulla base del tasso vigente alla stipula. Successivamente variazioni prestabilite in contratto (in maniera analoga all’inflazione, ma non a questa indicizzata) alla scadenza del 5°, del 10°, del 15° e del 20° anno di ammortamento.

    Le rate sono comprensive di una quota interessi e di una quota capitale pari alla differenza tra l’ammontare della rata prestabilita e quello della quota interessi.

    Ammortamento BNL Mutuo Affitto Più

    Le rate del mutuo sono composte da una quota interessi e da una quota capitale e sono calcolate sino alla concorrenza dell’importo prefissato. Qualora l’ammortamento del mutuo non dovesse avvenire entro la durata massima contrattuale, l’ultima rata sarà comprensiva degli interessi e dell’intero capitale non ancora rimborsato.

    Mutui BNL a tasso variabile

    Il mutuo a tasso variabile di BNL è un prodotto pensato per chi vuol ottenere la rata più bassa possibile in funzione dei tassi dei mercati; il tasso variabile infatti è meno caro di quello fisso ma è esposto alla fluttuazione dei tassi di interesse. Il mutuo BNL a tasso variabile è agganciato all’indice Euribor a 1 mese.

    Questa tipologia di finanziamento può essere richiesta in caso di:

    • acquisto della prima casa ma anche di eventuali altre case
    • ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo
    • sostituzione di uno o più finanziamenti  già in essere
    • sostituzione con erogazione aggiuntiva di liquidità
    • consolidamento di eventuali altri prestiti
    • esigenze di liquidità

    Caratteristiche del mutuo a tasso variabile BNL

    L’importo massimo finanziabile corrisponde al  70% del valore dell’immobile. In deroga è possibile arrivare fino all’80%. Le durate previste sono 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni

    Il rimborso è avviene per mezzo di una rata mensile di valore variabile in funzione del tasso. Tasso che può variare mensilmente in funzione della quotazione dell’Euribor ad un mese. La rilevazione avviene per valuta il primo giorno lavorativo del mese precedente la scadenza della rata.

    Le rate sono composte da una quota capitale più una quota interessi. La prima è precalcolata in base al piano di rimborso. La seconda è variabile in base alla rilevazione dell’indice Euribor. Il tasso di interesse applicato al mutuo è quindi variabile ed è calcolato in base alla rilevazione dell’Euribor a 1 mese, a cui va aggiunto lo spread.

    Le spese di istruttoria del mutuo variabile BNL  dipendono dall’importo finanziato:

    • 1,25% (per un massimo di euro 1.000,00) per mutui fino a euro 80.000,00
    • 1,00% (min euro 800,00 – max euro 1.300,00) per mutui fino a euro 130.000,00
    • 0,90% (min euro 1.170,00 – max euro 2.250,00) per mutui fino a euro 250.000,00
    • 0,90% (min euro 2.250,00 – max euro 2.500,00) per mutui oltre euro 250.000,00
    • non sono previste spese in caso di surroga

    Le spese di perizia vengono calcolate in percentuale sull’importo finanziato:

    • 300,00 € fino a 110.000,00 €
    • 300,00 € fino a 250.000,00 €
    • 350,00 € fino a 500.000,00 €
    • 450,00 € fino a 1.000.000,00 €
    • 550,00 € fino a 25000.000,00 €
    • 800,00 € oltre 2.500.000,00 €

    Altri mutui a tasso variabile

    Mutuo BNL Su Misura Elite

    Se cerchi una soluzione che ti permetta di sfruttare i vantaggi del mutuo a tasso variabile ma con una maggiore flessibilità nel rimborso allora potresti pensare a BNL Su Misura Elite. Una soluzione pensata sopratutto per liberi professionisti e lavoratori autonomi con entrate non costanti. Questo mutuo permette di pianificare i pagamenti con un maggior grado di elasticità dei tempi e dei modi del rimborso.

    Il rimborso del capitale è programmato e flessibile. La rata del mutuo è semestrale ed è composta di soli interessi, è variabile (indice Euribor a sei mesi). Il rimborso del capitale è libero. È il cliente che decide, rispettando dei minimi, quanto capitale rimborsare alle scadenze  previste dal contratto di mutuo.

    Mutuo BNL Quasi Fisso

    Il mutuo BNL quasi fisso è un mutuo a tasso variabile con Cap, ti spiego come funziona: il Cap è il tasso di interessi massimo che può essere applicato alla rata.

    In questo prodotto il tasso di interesse è variabile ed è agganciato quotazione dell’Euribor ad un mese, rilevato per valuta il primo giorno lavorativo del mese precedente la scadenza della rata.

    La rata, mensile, viene calcolata in base al tasso complessivo (Euribor a 1 mese + spread) che non potrà mai superare il tasso massimo prefissato detto Cap. Il Cap si attiva mensilmente quando il tasso complessivo raggiunge o supera il livello del Cap.

    Le altre condizioni sono le stesse del variabile puro.

    BNL Paribas

    La banca BNL rientra tra i primi sessanta gruppi finanziari a livello europeo e fra le prime cento banche in ordine di importanza a livello globale. BNL è controllata dalla francese Paribas.

    BNP Paribas controlla interamente il capitale ordinario di BNL e detiene direttamente alcune partecipazioni (tra cui quelle delle società di gestione del risparmio, della società di leasing Locafit e di BNL Vita) prima detenute dalla stessa BNL.

    L’ingresso nel Gruppo BNP Paribas ha rilanciato BNL nel contesto competitivo del mercato italiano: la Banca coniuga, la sua storica presenza in Italia con l’esperienza di un grande gruppo internazionale.

    BNL rappresenta oggi di una specializzata in prodotti finanziari oltre alla rappresentanza in Itali per il gruppo BNP Paribas. BNL offre un’ampia gamma di prodotti e servizi bancari, finanziari e assicurativi, da quelli tradizionali ai più innovativi, volti a soddisfare le esigenze dei clienti, segmentati per mercati quali:

    • retail
    • private
    • corporale
    • pubblica amministrazione
  • Estinzione mutuo anticipata – parziale e totale

    Estinzione mutuo anticipata – parziale e totale

    In tutti i contratti di mutuo fondiario il debitore ha la facoltà di optare per l’estinzione anticipata del mutuo. L’estinzione può essere parziale o totale a seconda che si estingua in tutto o in parte, il proprio debito. Lo scopo dell’estinzione totale è quello di liberarsi del debito. Lo scopo dell’estinzione parziale è quello di ridurre la rata da pagare.

    Penale di estinzione prima del  Decreto Bersani

    Fino al 2007 l’estinzione anticipata del mutuo comportava, nella maggioranza dei casi, il pagamento di una penale di estinzione a beneficio dell’istituto finanziatore. Questo perché l’interruzione del rapporto contrattuale evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di interessi, quelli relativi al periodo di tempo liquidato attraverso l’estinzione anticipata. La penale rappresentava un indennizzo per i mancati guadagni.

    Talvolta la banca addebitava (e ancora addebita) alcune spese di chiusura del mutuo, il cui importo è fisso e generalmente piuttosto contenuto. Le condizioni attraverso le quali il mutuatario può eseguire l’estinzione in via anticipata il mutuo sono in ogni caso ampiamente descritte all’interno del contratto di mutuo stipulato con l’ente mutuante.

    Le indennità che venivano richieste richieste dalla banca variavano dall’1% al 4%, anche a seconda del tipo di mutuo scelto. Le penali relative ai mutui a tasso fisso tendevano ad essere superiori rispetto a quelle previste per i mutui a tasso variabile. Alcune banche stabilivano un limite temporale di 18 mesi dall’inizio del mutuo, prima dei quali non accettavano procedure di estinzione. Tale atteggiamento era causato dal timore che un finanziamento estinto prima del 18° mese potesse perdere il requisito del medio o lungo termine. Tale termine è, ancora oggi, indispensabile alla qualificazione del mutuo come “fondiario”, con tutti i vantaggi di tutela per la banca che ne conseguono.

    Estinzione Mutuo Decreto Bersani

    Oggi, grazie al Decreto Bersani, le cose sono cambiate e non sono più ammesse penali per l’estinzione del mutuo. Il Decreto Bersani del 2007 ha rivoluzionato questo aspetto dei mutui. Tutti i contratti di mutuo stipulati dopo l’entrata in vigore del Decreto non possono avere penali di estinzione.

    Penali di estinzione mutui sottoscritti prima del Decreto Bersani

    Per i contratti stipulati precedentemente le penali di estinzione sono fortemente ridotte e variano a seconda dei mutui.

    • Tasso variabile: la penale massima stabilita è dello 0,50% per l’estinzione del mutuo prima del terzultimo anno. Penale che si riduce 0,20% durante il terzultimo anno e che scende a 0 negli ultimi 2 anni. Nel caso in cui la penale stabilita nel contratto sia inferiore al limite massimo stabilito dal decreto, si applica uno sconto della penale di estinzione pari allo 0,20%.
    • Tasso fisso: per i mutui stipulati prima del 31 dicembre 2000, si applicano i coefficienti relativi al tasso variabile. I mutui stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 hanno le seguenti penali
    • 1,90% per estinzione nella la prima metà della durata del mutuo
    • 1,50% per estinzione nella seconda metà del rimborso del mutuo al quartultimo anno
    • 0,20% durante il terzultimo anno
    • 0% negli ultimi 2 anni
    • Nel caso in cui la penale pattuita con la banca sia inferiore ai limiti massimi stabiliti dal decreto, si applica uno sconto percentuale alla penale pattuita. Tale sconto è dello 0,25% per penali maggiori o uguali all’1,25% mentre è dello 0,15% per penali contrattuali minori dell’1,25%.
    • Tasso misto: dipende dal tipo di ammortamento in atto al momento della richiesta dell’estinzione. Se è in corso l’ammortamento a tasso variabile si applicano i limiti relativi ai mutui a tasso variabile. Se viceversa, è in corso l’ammortamento a tasso fisso si applicano i limiti relativi ai mutui a tasso fisso.

    Il Decreto Bersani ha interessato anche la fiscalità dell’estinzione anticipata del mutuo. Come conseguenza è possibile estinguere un mutuo anche prima che siano trascorsi 18 mesi dalla stipula.

    Estinzione mutuo, le modalità per ripagare il finanziamento

    Uno dei modi attraverso il quale le banche si tutelano da eventuali estinzioni anticipate consiste nel concentrare gli interessi nelle prime rate che il mutuatario si troverà a pagare. Questo metodo di distribuire gli interessi è noto come piano di ammortamento alla francese. In questo modo, con il trascorrere del tempo, diventa sempre meno conveniente per il mutuatario estinguere in via anticipata il proprio debito. Questo perché il debitore ha già corrisposto all’ente mutuante una parte consistente degli interessi previsti sul capitale prestato.

    L’estinzione anticipata del mutuo può invece rivelarsi una scelta indicata in determinate situazioni, come ad esempio

    • nel caso in cui si desideri acquistare una nuova casa (e quindi si abbia la necessità di accendere un nuovo mutuo)
    • nell’eventualità in cui, in presenza di un tasso variabile, si assista a delle variazioni del mercato monetario sfavorevoli

    È necessario infine considerare che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell’ipoteca. Il mutuatario che abbia la necessità di cancellare l’ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto dei costi associati a questa procedura.

    Fiscalità della surroga del mutuo

    Dal 1998 è consentito rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo in surroga, dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro continuità. Precisamente:

    • Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno nuovo, anche con una altra banca, si può continuare a detrarre gli interessi passivi a patto che l’immobile ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al capitale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri;
    • Se si rinegozia il vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni.

    Estinzione parziale mutuo

    Nel momento in cui si voglia procedere all’estinzione parziale, tutto il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo. La banca non potrà più richiedere alcun interesse su quella quota, per tutta la durata rimanente del mutuo. Pertanto l’effetto sulla rata sarà proporzionale alla frazione di debito estinto.

    Esistono contratti di mutuo che permettono di scegliere in alternativa il mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso. In tal caso si otterrà un duplice risparmio. L’effetto prodotto dalla diminuzione della durata si assommerà infatti a quello provocato dall’abbattimento del debito residuo.

    Se il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, questa andrà calcolata sulle sole somme anticipate alla banca. È consuetudine che le estinzioni parziali avvengano in concomitanza con la scadenza di una rata.

    Estinzione totale mutuo

    L’estinzione totale corrisponde alla chiusura definitiva del mutuo. La somma da riconoscere includerà l’ammontare del capitale residuo, così come risulta dal più recente piano di ammortamento, alla scadenza dell’ultima rata pagata.

    Se il tasso è variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento viene usualmente ri-calcolato, dando origine ad una nuova serie di valori di capitale residuo. Ciò è matematicamente corretto al fine di mantenere la rata costante con il criterio dell’ammortamento alla francese. Alcune banche si attengono però ai debiti residui del piano originario per tutta la durata del mutuo.

    A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione. Verranno inoltre richiesti i dietimi giornalieri, cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione, calcolati al tasso del mutuo. Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero: il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365.

    L’estinzione non obbliga alla cancellazione dell’ipoteca. Qualora si intendesse ottenerla bisognerà considerare i costi per le relative formalità.

  • Cosa è la CRIF – Importanza della Centrale Rischi Finanziari

    Cosa è la CRIF – Importanza della Centrale Rischi Finanziari

    Ogni qual volta un cliente si reca presso una finanziaria o una banca per chiedere un prestito o un mutuo accade sempre la stessa cosa. Prima di qualsiasi altra operazione l’intermediario finanziario controlla la CRIF per valutare l’affidabilità ed assegnare un credit score al cliente. Ma che cosa è questa Centrale Rischi Finanziari e perché è così importante?

    Cosa è la CRIF?

    CRIF è una società privata con sede a Bologna che fornisce informazioni creditizie relative clientela business e retail (privati e aziende). Banche e finanziarie consultano la banca dati CRIF per valutare la bontà dei richiedenti mutui o prestiti. Il Sistema di Informazioni Creditizie (spesso indicato con il suo acronimo SIC) è lo strumento grazie al quale CRIF raccoglie o eroga i dati sull’affidabilità finanziaria dei clienti o dei potenziali clienti degli intermediari finanziari.

    Che cosa è il SIC

    Il SIC, o meglio un Sistema di Informazioni Creditizie è una organizzazione dotata di mezzi informatici per raccogliere ed erogare, automaticamente, informazioni relative alla capacità creditizia di privati ed aziende. Il SIC quindi è un sistema per tenere aggiornata una banca dati nella quale tutti gli aderenti al sistema stesso inseriscono i dati in loro possesso e dalla quale prelevano le informazioni creditizie.

    Ogni banca o finanziaria che aderisce al SIC ha sistemi informatici che dialogano con il database aggiornandolo o consultandolo quando necessario. Grazie ad un Sistema di Informazioni Creditizie le banche e le finanziarie hanno uno strumento in più per valutare la possibilità di erogare un prestito o un mutuo. Strumento che nel caso di CRIF è molto capillare ed aggiornato ed al quale gli intermediari finanziari danno molta fiducia.

    La banca dati di CRIF

    Il database della società raccoglie, ed eroga su richiesta, i dati relativi alla regolarità dei pagamenti dei soggetti che hanno chiesto mutui o prestiti presso oltre 6.300 istituti finanziari in 50 Paesi in tutto il mondo. La banca dati quindi è particolarmente affidabile in quanto è considerata un vero e proprio punto di riferimento che raccoglie quasi ogni dato relativo alla restituzione di finanziamenti.

    Per ottenere questa capillarità di informazioni, questo grado di penetrazione del mercato finanziario, CRIF ha stretto accordi con la quasi totalità delle banche e finanziarie in Italia e con i principali istituti finanziari mondiali. Oggi per ottenere un prestito o mutuo è praticamente obbligatorio rilasciare all’istituto erogatore la liberatoria per consentire l’inserimento dei dati relativi nella banca dati CRIF. Ciò nonostante, in fase di consultazione, non c’è la possibilità di sapere il nome dell’istituto di credito che ha iscritto il pagatore nella banca dati.

    Grazie ai flussi di dati provenienti dagli istituti finanziari ogni pagamento relativo a prestiti o mutui è registrato. Importo, metodo di pagamento utilizzato, regolarità dei pagamenti. Tutto quanto può essere importante nella valutazione creditizia di un cliente viene puntualmente memorizzato. Quando un intermediario finanziario consulta la banca dati CRIF ha a disposizione informazioni preziose che influiranno poi sulla decisione di erogare o meno il credito.

    A tal proposito la società bolognese ci tiene a precisare che non è preposta a prendere decisioni ma solo a fornire informazioni. La decisione di concedere o non concedere un finanziamento è sempre dell’istituto finanziario.

    Verifica della posizione in banca dati

    Chiunque abbia ottenuto o solamente richiesto un prestito viene iscritto in banca dati. Può rivelarsi utile o necessario per un soggetto (privato o azienda) verificare la propria posizione nella banca dati CRIF. Per ottenere le informazioni contenute nella banca dati è possibile fare richiesta direttamente sul sito CRIF. La società comunicherà la risposta a mezzo email o al domicilio del richiedente entro 30 giorni dalla richiesta e dall’invio della documentazione richiesta:

    • modulo di richiesta firmato
    • documenti identificativi

    Il costo di questa operazione è differente in funzione dello status del richiedente:

    • gratis per i privati
    • 4 € per le aziende in caso di dati rilevati
    • 10 € per le aziende in caso di dati non rilevati

    i prezzi sono comprensivi di IVA.

    Cosa è l’EURISC

    Il Sistema di Informazioni Creditizie (SIC) utilizzato da CRIF si chiama EURISC. È importante sapere che si tratta di un sistema di tipo positivo e negativo. Non è quindi una lista di cattivi pagatori, piuttosto è una classifica in cui nella parte alta ci sono i buoni e nella parte bassa i cattivi pagatori. EURISC contiene tutte le informazioni relative ai finanziamenti richiesti ed erogati. I dati sono relativi sia alla clientela reteil sia a quella business. I dati sono presenti indipendentemente dal fatto che che il rimborso sia stato regolare o meno.

    A tutela della privacy dei soggetti presenti in banca dati, le società che aderiscono al SIC hanno la facoltà di consultare solo le informazioni che abbiano come  finalità quelle collegate alla tutela del credito.

    Banche e finanziare possono quindi consultare la banca dati solo in particolari situazioni:

    • quando devono valutare una nuova richiesta di prestito o mutuo
    • nel corso del periodo di rimborso di un finanziamento

    Quando avviene la cancellazione dei dati CRIF

    I dati contenuti nella banca dati sono soggetti ad una scadenza: vengono cancellati (o meglio non più considerati) dopo un periodo di tempo. Il SIC ha dei tempi prestabiliti per la conservazione dei dati acquisiti. Questi tempi variano a seconda del tipo di movimento e alla finalità di utilizzo da parte degli istituti finanziari.

    I tempi di cancellazione automatica dei dati CRIF, salvo eccezioni o richieste specifiche, sono:

    • 30 giorni per finanziamenti rifiutati o annullati dallo stesso richiedente (si calcola dalla data di annullamento o di rifiuto)
    • 6 mesi per i finanziamenti soggetti a valutazione (si calcola dalla data di richiesta del finanziamento)
    • 12 mesi per pagamenti ritardati, su massimo due rate, che hanno comportato l’applicazione di un mora (se le rate successive sono risultano regolari)
    • 24 mesi per pagamenti ritardati, su più di due rate, che hanno comportato l’applicazione di un mora (se le rate successive sono risultano regolari)
    • 36 mesi per finanziamenti mai rimborsati (si calcolano dalla data di fine contratto)
    • 36 per finanziamenti regolarmente rimborsati (si calcolano dalla data di fine contratto)

    Precisazione relativa ai finanziamenti mai rimborsati, quelli in cui il debitore ha omesso dei pagamenti. Il dato in CRIF viene cancellato (o meglio ignorato) dopo 36 mesi. Questo tipo di comportamento ha altre conseguenze oltre alla nota di demerito nei vei elenchi dei cattivi pagatori (SIC). Questo accade perché, il mancato rimborso di un finanziamento o di un mutuo, comporta una denuncia che l’intermediario finanziario è obbligato fare per poter mettere le perdite subite tra le passività. In questo caso la prescrizione del reato è di  5 anni.

    Quali sono le banche dati dei cattivi pagatori?

    Oltre a CRIF esistono altre banche dati di cattivi pagatori. Sono detenute da Società privte, Enti o da associazioni di consumatori. Nascono con le stesse finalità di CRIF ma in segmenti del mercato finanziario differenti.

    • Banca d’Italia
    • Experian
    • CTC (Consorzio per la Tutela del Credito)
    • Cerved
    • InfoCamere
    • Confartigianato

    Banca d’Italia

    La Banca d’Italia ha due banche dati relative ai cattivi pagatori:

    La  Centrale Rischi nella quale ci sono i dati relativi a

    • finanziamenti
    • mutui
    • aperture di credito
    • anticipazioni
    • fidi bancari (superiori a 30.000 euro)

    La Centrale Allarme Interbancaria, spesso indicata come CAI  in cui ci sono i dati relativi

    • alle carte di credito e alla loro eventuale revoca
    • All’eventuale emissione di assegni non coperti

    Experian

    Experian è un po’ la CRIF americana. È una società multinazionale di reportistica del credito al consumo. Experian ha un database enorme e offre informazioni su oltre un miliardo di soggetti tra persone e aziende. Il principale mercato di riferimento è quello statunitense.

    Consorzio per la Tutela del Credito

    Il CTC è il concorrente italiano di CRIF. Fornisce servizi simili ma sta puntando molto sull’innovazione per fornire servizi aggiuntivi che diano valore al core business.

    Cerved

    Oltre ad una banca dati gestita con un SIC e quindi alla valutazione del credito, Cerved offre soluzioni di marketing e di recupero del credito.

    InfoCamere

    InfoCamere è una società informatica di proprietà delle Camere di Commercio Italiane consorziate. La società è dotata del sistema telematico nazionale che collega tra loro tutte le Camere di Commercio e le sedi distaccate (oltre 300). La banca dati di InfoCamere fornisce sopratutto le informazioni relative alle società ed alla loro composizione.

    Confartigianato

    Confartigianato ha un istituito un osservatorio che nasce con la finalità di vigilare sul rispetto della legge contro i cattivi pagatori delle PA. Si tratta della legge recependo la direttiva europea 2011/7/UE sui pagamenti alle imprese, impone alle Pubblica Amministrazione di pagare i propri fornitori in tempi certi:  30 giorni (60 giorni al massimo ASL e Ospedali)

    Cancellazione dati positivi

    Come abbiamo già detto chiunque chieda un finanziamento o un mutuo è, automaticamente, registrato nella banca dati CRIF. Volendo, si possono far cancellare i propri dati, ma solo relativamente ai dati positivi. Basta farne richiesta e si sarà cancellati. Resta un dubbio sulla convenienza di questa operazione. Essere presenti in banca dati come buoni pagatori offre dei vantaggi, sopratutto se si intende in futuro ricorrere a mutui o prestiti.

    Come cancellare i propri dati CRIF negativi

    I dati CRIF negativi non possono essere cancellati. Come già detto le cancellazioni avvengono automaticamente secondo tempi e modi prestabiliti. Tuttavia ci sono alcuni casi in cui è possibile chiedere la cancellazione di un dato negativo. Di seguito alcuni casi come esempio, ma se esiste un motivo provato per il quel hai saltato un pagamento puoi comunque fare la domanda di cancellazione. Se sarà accolta o meno è però un altro discorso.

    • Errore di comunicazione tra la banca o la finanziaria e cliente
    • Errore tecnico della banca o dell’agenzia di finanziamento
    • Bollettino di pagamento arrivato in ritardo
    • Bollettino mancante nel blocchetto dei bollettini
    • Motivi vari ed eventuali personali (problemi di salute o di lavoro di una certa gravità)
    • Scambio di persona (di solito per omonimia)

    Si può chiedere la revoca della segnalazione in CRIF solo se il pagamento ritardato è stato tempestivamente sistemato.

    Quando si verifica una di queste situazioni (o un’altra altrettanto importante o grave) si può  chiedere la cancellazione dei dati. La cosa va fatta presso la banca o presso la finanziaria. La decisione in merito alla cancellazione la prende l’istituto erogatore. Se si assume la responsabilità del ritardato pagamento e il disguido si è risolto tempestivamente, provvede a comunicare le circostanze a CRIF che provvederà alla cancellazione dei dati negativi.

    Cancellazione o correzione di un dato errato in CRIF

    Il SIC effettua un controllo logico formale sui dati inviati dalle banche o dalle società finanziarie, ma non può effettuare controlli di merito sulla correttezza dell’informazione ricevuta e l’invio dei dati aggiornati relativi a ciascun rapporto di credito viene effettuato su base mensile.

    In caso di errore è sempre possibile ottenere gratuitamente la cancellazione del dato con la sostituzione di quello corretto, per questo bisogna rivolgersi al SIC o all’istituto di credito che ha effettuato la segnalazione.

    Nel caso in cui tu abbia regolarizzato un ritardo di pagamento pregresso, già segnalato nel SIC, non puoi ottenere la cancellazione del ritardo di pagamento sulla base del fatto che lo avete saldato. Quello che puoi fare è  chiedere che il rapporto di credito venga aggiornato con l’informazione che hai regolarizzato i ritardi di pagamento. Decorsi i tempi di conservazione fissati dalla legge, l’informazione sul ritardo di pagamento verrà cancellata da CRIF automaticamente.

    Cancellazioni dati CRIF in caso di truffa

    Potrebbe accadere che qualcuno utilizzi indebitamente i tuoi dati personali, ottenuti tramite un furto di documenti o di dati personali. Nel caso in cui il truffatore riesca a ottenere un finanziamento questo sarebbe registrato in EURISC. Purtroppo non si verrebbe a conoscenza della truffa se non dopo aver ricevuto le richieste di pagamento da parte della banca o società finanziaria, o nel caso in cui si richieda un nuovo finanziamento.

    In questo caso è necessario denunciare tempestivamente l’accaduto alle Forze dell’Ordine e verificare i dati presenti sul SIC di CRIF tramite una domanda di accesso a quest’ultimi. Successivamente bisogna comunicare alla società finanziaria o banca che ha erogato il finanziamento oggetto di truffa l’accaduto (allegando copia della denuncia).

    Infine è necessario inviare a CRIF la richiesta di cancellazione allegando la copia della denuncia e nel quale vanno inseriti i dati personali e i dati del finanziamento oggetto di truffa.

    Chiedere la cancellazione dei dati a CRIF

    Si può chiedere a CRIF, invece che alla banca, la cancellazione dei dati? Sì ma non in realtà conviene. Questo perché prima di  intervenire sulla banca dati, CRIF chiede informazioni all’istituto che ha erogato  il finanziamento. Quindi, quando ci si rivolge direttamente a CRIF per ottenere una cancellazione, è necessario aspettare i tempi tecnici per consentire le verifiche del caso. Questi tempi potrebbero essere anche lunghi: da 30 giorni ad un massimo non indicato, nel caso in cui le verifiche richiedano processi lunghi e/o complicate.

    È il caso di chiedere la cancellazione direttamente al CRIF solo quando non sia noto l’istituto che ha iscritto il cattivo pagatore in baca dati.