surroga del mutuo

Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

Negli ultimi anni la richiesta di surrogazione o portabilità ha subito un forte aumento. La surroga del mutuo è la possibilità del mutuatario di spostare il finanziamento dalla propria banca ad un altra per ottenere condizioni contrattuali migliori. Un esempio potrebbe essere una rata più bassa.

Surroga del mutuo

La surroga del mutuo o portabilità, consente di trasferire il mutuo dalla banca che lo ha finanziato ad un altro istituto di credito, senza alcun costo aggiuntivo. La surrogazione dà la possibilità a chi la richiede, di modificare in maniera più conveniente i paramatri del contratto di mutuo stipulato in precedenza. Ad esempio, la durata o il tasso. Si possono variare i parametri a patto che l’importo residuo rimanga lo stesso.

La surroga detta anche surrogazione o portabilità, è applicabile solo all’importo che rimane ancora da versare. Consente inoltre al mutuatario, di poter accedere al rimborso del credito a condizioni più vantaggiose, senza la necessità di accendere una nuova ipoteca.

Dopo aver deciso la soluzione più conveniente, verrà avviata la procedura. Ci sarà un preavviso nei confronti della vecchia banca mutuataria, di almeno 30 giorni, per il trasferimento del mutuo. Le due banche in questione collaborano tra loro.

La banca con la quale il cliente ha precedentemente stipulato il mutuo, dovrà comunicare alla nuova banca l’importo rimanente che resta da pagare. Questo deve avvenire nel termine di 10 giorni e formalizzato con l’atto unico di surroga. È necessaria la presenza di un notaio per redarre l’atto e autenticare le procedure.

Sino a qualche anno fa bisognava sostenere una serie di costi, ma oggi, grazie alla procedura di surroga introdotta dalla Legge Bersani non è più così.

Inoltre la surroga esclude sanzioni penali o altri oneri da pagare per l’estinzione del mutuo dalla vecchia banca e il passaggio ad un nuovo contratto con una nuova banca.

rif. Legge Bersani 40/2007

I vantaggi della surrogazione

Il cliente, in base alle proprie esigenze personali o economiche o anche semplicemente per convenienza, può scegliere di chiedere una surroga.

I vantaggi per il mutuatario derivano dalla possibilità di poter valutare varie opzioni come:

  • aumentare o diminuire la durata del versamento delle rate
  • scegliere il tasso che si ritiene più conveniente (fisso, variabile e misto)
  • ottenere dalla nuova banca uno spread inferiore
  • possibilità di mantenere eventuale polizza assicurativa di incendio e scoppio, stipulata precedentemente con il vecchio mutuo
  • non sostenere ulteriori oneri notarili

Le banche non sono obbligate ad offrire la surroga di un mutuo più conveniente. La possibilità che questi procedimenti possano avvenire anche più volte, cioè che i clienti a lungo periodo chiedano più surroghe, non viene visto di buon occhio dalle banche subentranti. In quanto, queste ultime si fanno carico delle spese e degli oneri necessari per il passaggio del mutuo, per un soggetto che eventualmente potrebbe cambiare di nuovo banca. Ciò nonostante il mercato e ricco di offerte di surroga.

È consigliato procedere con la surroga del mutuo solo se davvero è necessario e alla presenza di condizioni più convenienti. È consigliabile inoltre, per valutare al meglio le condizioni di cambio, richiedere più preventivi gratuiti, rivolgendosi a più banche, che, a loro volta, faranno le proprie proposte.

Non conviene chiedere la surrogazione, nel caso in cui il mutuo sia quasi estinto e quindi sarebbe davvero poco conveniente provare a cambiare un piano d’ammortamento dopo aver pagato quasi tutti gli interessi.

Contratto di surroga del mutuo

La surroga può sostituire qualsiasi tipo di mutuo garantito da ipoteca. Quindi sia che si tratti di un mutuo per l’acquisto della prima casa, sia per l’acquisto della seconda casa o per richieste di liquidità.

Bisogna rivolgersi ad un consulente finanziario che calcolerà la surrogazione tenendo conto dell’andamento di mercato, del tasso d’interesse applicato dalla banca e delle eventuali coperture assicurative. L’obbiettivo è quello di ottenere una rata più bassa.

La vecchia banca non può opporsi alla richiesta del mutuatario, in quanto, il cliente è tutelato dal TUB, il  Testo Unico Bancario e potrebbe procedere con una richiesta di risarcimento danni.

È necessario sottoscrive un nuovo contratto con la nuova banca seguendo le procedure dell’istituto. La convenienza della surroga dipende dall’andamento dell’ERIBOR e dell’EURIRS.

L’atto di surroga può essere:

  • bilaterale
  • trilaterale

Nella surroga bilaterale i soggetti presenti sono:

  • La nuova banca, detta surrogante
  • il debitore, mutuatario

Quindi nel nuovo contratto ci saranno solo la nuova banca e il mutuatario, mentre la vecchia banca,  successivamente firmerà un atto unilaterale di quietanza. Cioè un atto che conferma il pagamento del debito da parte del debitore nei suoi confronti e quindi attesta l’estinzione del mutuo ma senza cancellarne l’ipoteca. Quest’atto verrà autenticato dal notaio.

La surroga trilaterale  prevede che siano presenti:

  • la vecchia banca, detta surrogata
  • la nuova banca , surrogante
  • debitore, mutuatario

Quindi in questo nuovo contratto sono presenti entrambe le banche insieme al debitore. Viene stipulato con un atto unico notarile che contiene sia le condizioni tra la nuova banca e il debitore, sia la quietanza e l’impegno di mantenere l’ipoteca della vecchia banca.

Diritti e doveri

Il mutuatario ha diritto a:

  • la gratuità della surroga
  • che tutti i costi per accertamenti, siano sostenuti dalla nuova banca
  • alla rapidità delle operazioni
  • e che la conclusione e il trasferimento del mutuo alla nuova banca avvenga entro 30 giorni

Nel caso il termine dei 30 giorni non venga rispettato, il mutuatario ha diritto ad un risarcimento danni dalla vecchia banca pari all’1% del valore del nuovo mutuo per il ritardo di ciascun mese o frazione.

Il mutuatario deve:

  • rispettare gli obblighi del nuovo contratto
  • mantenere le garanzie
  • avere rispetto della buona fede, cioè essere corretto per tutta la durata del contratto salvo la facoltà di cercare condizioni più favorevoli presso altri istituti

La disciplina fiscale che regola la surrogazione prevede l’esenzione delle imposte e di altri costi, l’unica eccezione riguarda la tassa ipotecaria di 35,00 euro. Quest’unica imposta da pagare resta a carico della banca che subentra.

Per ufficializzare la surroga sono necessari diversi documenti come:

  • documento d’identità
  • codice fiscale
  • stato di famiglia
  • atto di matrimonio
  • certificato di reddito
  • copie del compromesso immobiliare
  • atto di acquisto
  • l’ipoteca iscritta sull’immobile
  • planimetrie catastali

Potrebbero inoltre essere richiesti gli estratti conti bancari.

Il mutuatario assume la figura del consumatore nei rapporti con la banca, quindi per qualsiasi problema riguardante la preclusione di un suo diritto, può rivolgersi ad Altro Consumo o Unione Nazionale Consumatori o ad altre associazioni di difesa dei consumatori.

Inoltre le banche hanno un apposito ufficio reclami dove il mutuatario può rivolgersi con un riscontro di ricezione della controversia entro 30 giorni dal reclamo.

Infine potrebbe rivolgersi all’ Arbitro Bancario Finanziario, organo sostenuto dalla Banca D’Italia.