Le persone che hanno chiesto un mutuo hanno preso un impegno di lungo termine. Negli corso degli anni le condizioni finanziarie o personali possono cambiare in meglio o in peggio. In queste situazioni, chi ha stipulato, può avere la necessità di rinegoziare il mutuo e cambiare i termini del contratto per ottenere condizioni economiche più vantaggiose.
Perché rinegoziare il mutuo?
Se necessario, senza dover dare nessuna spiegazione, il mutuatario può chiedere di rinegoziare le condizioni del mutuo a proprio vantaggio e gratuitamente. La rinegoziazione del mutuo non prevede la scrittura di un nuovo contratto ma solo la modifica di quello già esistente. La trattativa avviene in forma privata tra il mutuatario e la banca. Quindi, il tutto avviene senza la necessità della presenza di un notaio. I motivi di questa scelta potrebbero essere di natura personale o economica. In ogni caso quando il cliente ha la necessità può chiedere all’istituto di credito di modificare i termini stabiliti precedentemente.
Visto che il contratto in essere resta lo stesso, per rinegoziare un mutuo si può agire sulle condizioni. Per rinegoziare quindi, il cliente può richiedere di modificare uno o più aspetti del mutuo stesso.
- cambiando la durata del mutuo, cioè rivedendo il numero di anni pattuiti per il versamento delle rate
- passando da un tasso variabile ad uno fisso o misto o viceversa
- rivedendo lo spread del mutuo, cioè il tasso d’interesse applicato dalla propria banca
La durata del mutuo può essere di 5 , 10, 15, 20 anni o anche di più. In fase di rinegoziazione il mutuatario può chiedere di allungare il mutuo facendo così diminuire il valore della rata da versare. O, viceversa, il cliente può voler scegliere di ridurre il periodo del versamento, aumentando le rate e velocizzando l’estinzione. In questo caso andrebbe a risparmiare un po’ sugli interessi del mutuo.
Rinegoziare un mutuo a tasso fisso
La scelta di un mutuo a tasso fisso prevede il pagamento di rate con un ammontare costante durante tutto il periodo. La somma da rimborsare comprende il capitale più gli interessi. Quest’ultimi sono la remunerazione della banca per aver prestato il denaro e sono applicate in misura diversa da ognuna.
Gli elementi che compongono la rata di un mutuo a tasso fisso e di cui tener conto sono:
- L’EURIRS (Euro Interest Rate Swap). È il tasso a cui fanno riferimento gli istituti di credito. Il valore è dato dalla media delle quotazioni applicate ai contratti di scambio dalle banche Europee e varia ogni giorno.
- Lo spread (differenza tra due prezzi o due tassi o due quotazioni) ed è il margine di guadagno della banca.
- Il TAN (tasso annuale nominale) che sarebbe l’insieme di EURIS e Spread.
Il TAN è il tasso d’interesse calcolato dalle banche e dalle società finanziare per calcolare gli interessi che il cliente deve pagare. Più sarà lungo il periodo, maggiore sarà il tasso applicato.
Il tasso d’interesse applicato, sarà quello del giorno in cui viene stipulato il mutuo. Il costo del mutuo a tasso fisso sarà maggiore rispetto a quello variabile ed è consigliato per chi vuole mantenere un profilo a basso rischio.
In una rinegoziazione di un mutuo a tasso fisso si può agire sullo spread per rimodulare le rate del mutuo in vantaggio del mutuatario.
Mutuo a tasso variabile
Nel caso la scelta del mutuo sia a tasso variabile, il pagamento delle rate da versare non saranno sempre uguali. Questo tasso varia in base all’indice a cui fanno riferimento, cioè all’EURIBOR (Euro Inter Bank Offered Rate).
L’EURIBOR è il tasso d’interesse medio ottenuto dalle transazioni finanziarie delle principali banche europee ed indica il costo del denaro a breve termine. Ovviamente nel calcolo del valore del mutuo, questo verrà sommato allo spread.
Con questo tasso la rata del mutuo può aumentare o diminuire e quindi subire delle variazioni durante tutto il periodo. Inizialmente il mutuo a tasso variabile è più basso rispetto a quello fisso, ma è più rischioso, perchè col tempo, nel caso aumentasse, aumenta di conseguenza il valore della rata da pagare. Solitamente le persone che optano per questo tipo di tasso hanno un reddito medio-alto.
Anche con un mutuo a tasso variabile si può ridurre la rata rinegoziando lo spread.
Mutuo a tasso misto
Il mutuo a tasso misto invece, prevede per contratto, la modifica del tasso d’interesse da variabile a fisso o viceversa, anche più volte durante tutto il periodo. Con questo tipo di mutuo si possono ottenere condizioni più vantaggiose e nel lungo periodo diventa più economico. Ma tutto questo ha un costo e spesso è più alto rispetto ad un contratto a tasso variabile. È consigliato a persone che hanno una situazione economica ben definita e che vogliono valutare quale sia il tasso d’interesse più vicino alle proprie esigenze.
Anche in questo caso il cliente può chiedere alla propria banca, di rivedere lo spread da lei stessa applicata. Rilevando che altre banche magari, nello stesso periodo, promuovono uno spread decisamente inferiori rispetto a quello applicato all’epoca del contratto.
È importante sapere che la banca non è tenuta a rinegoziare il mutuo, ma resta nel suo interesse venire incontro alle esigenze del cliente se non vuole perderlo. Infatti questo potrebbe surrogare il mutuo e trasferirsi in un altro istituto bancario a condizioni più vantaggiose.
La legge non prevede dei limiti di tempo per rinegoziare, ma alcune banche possono poter stabilire un periodo minimo di rimborso del piano, prima di voler procedere. Se la rinegoziazione viene negata, il cliente potrà valutare altre strade come
- surroga
- estinzione anticipata
- sostituzione
Contratto di mutuo
Chi richiede un mutuo è perchè ha intenzione o di comprare casa, o di ristrutturare, o comprarne una seconda oppure ottenere liquidità.
Nel contratto di mutuo, innanzitutto, vengono riportati i soggetti coinvolti, che sono:
- il mutuatario, cioè colui che riceve il mutuo
- il mutuante che sarebbe la banca, cioè il finanziatore alla quale si affida il mutuatario
- il proprietario dell’immobile, concesso a garanzia.
- il garante, cioè una persona che garantisce l’impegno del pagamento da parte del mutuatario e che in caso di mancato pagamento si fa carico del debito
- o il fideiussore, cioè qualcuno che si obbliga personalmente a rimborsare il prestito del debitore in caso di inadempienza (mancato pagamento)
Per quanto riguarda la richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile, il proprietario dell’immobile potrebbe essere una persona diversa da chi richiede il mutuo. Esempio: i genitori che comprano casa ad un figlio.
Inoltre l’immobile viene concesso a garanzia del mutuo, con l’ipoteca. Cioè la banca si tutela acquisendo il diritto sul bene in caso di insolvenza da parte del debitore.
Il contratto di mutuo quindi, è un documento che stabilisce oltre l’accordo tra le parti, l’erogazione di una somma di denaro da parte della banca ad una persona che ne ha fatto richiesta. Il mutuatario s’impegnerà a restituire la somma corrisposta in base alle modalità di contratto. Il tutto stipulato davanti ad un notaio.
Il contratto inoltre contiene:
- la durata del mutuo
- le modalità di pagamento
- tasso d’interesse e tipologie di tasso
- interessi di mora
- tutte le spese
- modalità per l’estinzione anticipata del mutuo
- oneri fiscali
- gli allegati con le condizioni generali e il documento di sintesi