mutuo a tasso fisso

Cosa significa mutuo a tasso fisso?

Il mutuo a tasso fisso è una delle tipologie di finanziamento finalizzato all’acquisto di beni o servizi che è possibile fare in Italia. Lo scopo per il quale di solito si stipula un mutuo a tasso fisso è l’acquisto della casa. È possibile usare questa soluzione anche per altri scopi, in questi casi si parla di mutui per

  • ristrutturazione, finalizzati a lavori di sistemazione di opere immobiliari
  • edilizia, erogati per finanziare opere edili
  • liquidità, concessi per fare fronte ad esigenze finanziarie
  • mutui chirografari, poco utilizzati, simili ad un prestito per la mancanza dell’ipoteca

Il mutuo a tasso fisso

Tutte le tipologie di mutuo possono essere erogate sia nella formula a tasso variabile che in quella a tasso fisso. Per capire bene cosa vuol dire tasso fisso è necessario capire cosa è il tasso di interesse in un mutuo.

In un mutuo il tasso di interesse è il prezzo da pagare per avere in prestito il denaro, è espresso in percentuale e può essere applicato in diversi modi. Uno di questi è il tasso fisso.

Il tasso fisso è la percentuale da pagare per l’erogazione del mutuo concordata con la banca, è calcolata in maniera da essere pagata con rate di valore costante per l’intera durata dell’ammortamento del finanziamento. Detta percentuale non varia nel tempo è resta quindi fissa fino alla scadenza del mutuo.

Tasso fisso ed ammortamento alla francese

Da notare che in Italia le banche erogano mutui con piano di ammortamento alla francese. Il piano di ammortamento alla francese prevede una composizione della rata di mutuo che varia nel tempo. Per la precisione varia ad ogni rata. Il mutuo a tasso fisso quindi, pur avendo una rata costante non ha la componente interessi uguale per ogni rata.  Per effetto dell’ammortamento alla francese la quota interessi è molto alta con la prima rata e decresce nel tempo fino ad arrivare a zero con l’ultima rata.

Si potrebbe quindi pensare che non si tratta veramente di un mutuo a tasso fisso in quanto la componente relativa agli interessi varia ad ogni rata. Non è così. Il tasso viene proposto dalla banca in fase di trattativa ed è calcolato aggiungendo una  percentuale di profitto (lo spread) al tasso corrente per il finanziamento del denaro a tasso fisso (l’EurIRS). Il tasso così calcolato, EurIRS+spread, non cambierà per tutta la durata del mutuo e le rate avranno tutte lo stesso importo. Quella che cambia è la composizione delle singole rate, ma questo non ha nulla a che vedere con il tasso applicato che, per l’appunto, è fisso.

La composizione della rata del mutuo a tasso fisso

Ho già accennato alla composizione della rata del mutuo a tasso fisso nella sezione precedente. È il caso di analizzarla un po’ meglio per comprendere bene cosa si paga ed a chi con le rate del mutuo.

La rata del mutuo ha due componenti dette quote

  • quota capitale
  • quota interessi

La quota capitale è quella che si paga per restituire i soldi avuti in prestito, la quota interessi è quella che si paga affinché la banca che ha erogato il mutuo abbia un suo guadagno nell’operazione.

La quota interessi a suo volta viene calcolata sommando due tassi di interesse diversi

  • l’EurIRS
  • lo spread

Il tasso di interesse eurupero – EurIRS

L’EurIRS (Euro Interest Rate Swap) è il tasso al quale viene acquistato, a copertura del rischio, il denaro dalle banche. In teoria le banche acquistano il denaro dai principali istituti di credito europei per poterlo prestare a chi lo richiede, pagandolo al tasso EurIRS. In pratica non è proprio così perchè le banche possono utilizzare anche la liquidità di cui dispongono per prestare i soldi sotto forma di prestiti o mutui (e altre forme di finanziamento come i fidi). È interessante notare che tra le liquidità di una banca ci sono anche i soldi che vengono depositati sui conti correnti.

Lo spread nel mutuo

Lo spread è quindi la parte della quota interessi con la quale la banca realizza il proprio guadagno sull’operazione di mutuo (unica fonte di guadagno quando il denaro per il mutuo è anch’esso finanziato).

Di solito, quando una banca pubblicizza un mutuo, comunica solo qual è lo spread applicato. Questa foema di comunicazione tel tasso è corretta perchè eventuali variazioni dell’EurIRS non sono controllabili dall’istituto di credito. In caso di concessione del mutuo, si conoscerà il tasso definitivo calcolato secondo la formula EurIRS+spread al momento della stipula sulla base dell’EurIRS corrente.

Non è il caso di temere che si possano avere brutte sorprese al momento dell’erogazione del mutuo, di solito le oscillazioni dell’EurIRS sono minime ed influiscono in maniera trascurabile sulla rata.

Le garanzie a copertura del mutuo a tasso fisso

Quando una banca emette un prestito chiede sempre una garanzia a copertura del rischio di insolvenza.

Le forme di garanzia alle quali di solito ricorrono le banche sono

  • ipoteche
  • fideiussioni
  • cambiali ipotecarie

Il mutuo per l’acquisto di un immobile è di solito ipotecario. Questo vuol dire che a garanzia del pagamento c’è lo stesso bene che si acquista con i soldi presi in prestito. La formula è quella dell’ipoteca.

Oltre a queste garanzie le banche possono chiedere la stipula obbligatoria di polizze assicurative

  • contro l’incendio e lo scoppio dell’immobile oggetto del mutuo
  • sulla vita degli obbligati al pagamento delle rate
  • contro il rischio di disoccupazione o di invalidità degli obbligati

In casi molto rari e per valori di immobili particolarmente elevati le banche possono chiede l’acquisto opzioni put contro il negative equity, per coprire il rischio di svalutazione dell’immobile.