Categoria: Mutuo

Il mutuo è una forma di prestito di denaro a fronte del quale il debitore, detto mutuatario, si impegna a restituire al creditore, detto mutuante, la somma ricevuta mediante il pagamento di rate fino al soddisfacimento del debito ed eventuali interessi.

Di solito il mutuo è garantito da un bene reale che nel caso dell’acquisto di un immobile è l’immobile stesso. La garanzia viene data con la formula dell’ipoteca.

Risparmiare sul mutuo: consigli, vantaggi e svantaggi.
In questo periodo di crisi economica, i mutui sono una peso per milioni di famiglie. Tra tassi fissi, agevolati, rate e altre amenità varie è veramente difficile riuscire a scegliere una formula che sia conveniente per risparmiare sul mutuo. Cerchiamo di fare chiarezza, rimanendo sicuri di offrire un consiglio disinteressato. Sottolineiamo subito l’importanza che ha per ciascuno di voi cercare di capire il problema. Una volta compreso quanto necessario dovrete passare all’azione. Potete fare da soli se ritenete di essere in grado di esercitare il vostro potere contrattuale nei confronti della banca, altrimenti vi consigliamo di affidarvi ad un professionista indipendente.

Risparmiare sul mutuo, sì ma come?

Il primo concetto da capire è che ridurre la rata non significa, necessariamente, ridurre il costo del mutuo. Per prima cosa, quindi, è importante capire se lo scopo principale che ci proponiamo è quello di avere un po’ di respiro riducendo l’importo della rata (anche se questo implica un costo maggiore) o se l’obiettivo è quello di avere un reale risparmio sui costi del mutuo (risparmio che vedremo nel lungo periodo).

Il Governo Prodi II ha introdotto alcune misure per stimolare la concorrenza nel settore dei mutui. Fra queste c’è la cosi detta portabilità che si concretizza con la surroga del mutuo. Questa misura, che ha fatto molta fatica a decollare a causa dell’incredibile ostruzionismo da parte delle banche, oggi è applicata da molti istituti finanziari e rappresenta quindi una concreta alternativa per la riduzione dei costi del mutuo.

Le opzioni per ridurre la rata e/o i costi del mutuo, oggi sono diverse: bisogna fare attenzione ad informarsi bene. È chiaro, infatti, che la vecchia banca ha tutto l’interesse a dare informazioni (a volte non corrette o comunque parziali) finalizzate a far rimanere il cliente.

La valutazione della possibilità di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un’analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. È necessario fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica che finanziaria della convenienza di tali operazioni. Valutazioni che necessitano di informazioni che difficilmente vengono date spontaneamente: bisogna chiederle espressamente.

Il ruolo del debitore

Bisogna imparare non solo ad avere un ruolo attivo ma anche a chiarirsi le idee sui propri obiettivi prima di intraprendere qualsiasi trattativa con la banca. Se stiamo valutando la possibilità di cambiare il mutuo (qualunque forma si scelga) la prima domanda che dobbiamo porci è: qual è l’obiettivo principale che vogliamo ottenere con il nuovo mutuo?

Stiamo cercando di cambiare il mutuo per una impellente necessità (non ce la si fa più a pagare la rata e si rischia di saltarne qualcuna?) o semplicemente siamo stati colti di sorpresa dall’aumento dei tassi e vogliamo provare a porvi un parziale rimedio?

Siamo spaventati dall’aumento dei tassi e temiamo che questo aumento continui per cui cerchiamo una sicurezza con un mutuo a tasso fisso? Oppure, molto più semplicemente, abbiamo stipulato un mutuo quando la concorrenza nel settore era molto minore e vogliamo verificare se si può risparmiare qualcosa?

Iniziamo col dire che nei casi di estrema difficoltà nel pagare la rata del mutuo, molto probabilmente non abbiamo alcun margine di trattativa con le banche. La soluzione principale al problema non va ricercata nella sostituzione del mutuo, ma nella riorganizzazione della propria vita. Forse abbiamo perso il lavoro, forse stiamo attraversando una situazione familiare difficile, forse abbiamo fatto il passo più lungo della gamba o chissà cos’altro. In tutti i casi, bisogna provare a risolvere il problema principale che non ci consente di pagare il mutuo. Come ultima soluzione, dobbiamo valutare l’ipotesi di vendere la casa se proprio ci rendiamo conto di non poter pagare il mutuo. Trovare una soluzione meno onerosa per la propria sistemazione (magari acquistando una casa più piccola) sarebbe una soluzione.

Risparmiare sul mutuo con la convenzione ABI?

Se ci troviamo in una situazione di estrema difficoltà a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo già pagato qualche rata in ritardo) la ‘soluzione-tampone’ migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo. In questo modo avremmo il tempo necessario per riorganizzare la nostra vita. Questa ipotesi è stata contemplata dalla Finanziaria 2008 ed è poi diventata legge dello stato. È previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale.

In assenza di questa soluzione, l’adesione alla proposta di rinegoziazione derivante dalla convenzione Governo-ABI rappresenta una ‘mini-soluzione-tampone’. Si tratta dell’unico caso in cui consigliamo di aderire alla rinegoziazione di stato, per la semplice ragione che chi si trova in estrema difficoltà a pagare le rate del mutuo (ad oggi) non ha altre soluzioni e non potrà risparmiare sul mutuo.

Nel caso della rinegoziazione convenzionata, tutte le banche sono obbligate a eseguire la rinegoziazione per i clienti che lo richiedono perfino se questi sono cattivi pagatori . Non c’è quindi contrattazione alcuna. Considerate le caratteristiche di questa rinegoziazione di stato, ribadiamo che questa ipotesi è da prendere in considerazione solo ed esclusivamente da coloro che si trovano in gravi difficoltà economiche. Con questa soluzione si abbassa la rata ma aumenteranno i costi complessivi del mutuo.

In tutti gli altri casi, cioè quando ci sono margini di manovra, è opportuno fare delle valutazioni specifiche, torniamo quindi alla capacità di auto-valutare la propria situazione specifica. Per negoziare con le banche è necessario, prima di tutto, conoscere la propria forza.

Potere contrattuale del debitore

Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori:
- il proprio merito creditizio, chiamato anche credit scoring;
- l’interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento.
È importante invece, avere degli elementi per valutare il proprio merito creditizio e di conseguenza il proprio potere contrattuale.

A grandissime linee, il credit scoring è calcolato in base ai seguenti elementi:
- reddito complessivo;
- numero componenti della famiglia e le spese collegate;
- eventuale terzo fideiussore;
- se dipendente, tipo di contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato);
- quanto è stato pagato l’immobile, quanto è stato dichiarato in atto e quanto vale oggi;
- presenza di altri finanziamenti in corso e di che importo;
- regolarità nei pagamenti.
Questi elementi servono a valutare se il cliente è (e con quale probabilità lo sarà in futuro) in grado di pagare le rate previste del mutuo ed eventualmente quali altre garanzie la banca potrà attivare. Per avere un eccellente merito creditizio, un cliente dovrebbe avere – idealmente – un reddito stabile nel tempo di un importo tale da avere un rapporto rata/reddito intorno ad un terzo. Ad esempio, se si ha un rata di 1.000 euro si dovrebbe avere un reddito di 3000 euro.

È molto importante essere sempre stati regolari nei pagamenti. Se abbiamo saltato qualche rata, e’ piuttosto difficile sperare di ottenere da una nuova banca condizioni migliori rispetto al mutuo attuale. In sintesi, quindi, da una valutazione della propria situazione il mutuatario deve capire se, ed in che misura, può’ essere un cliente appetibile per le banche.

Valutare il proprio mutuo

Valutata la propria situazione specifica,è necessario iniziare a valutare il mutuo che si desidererebbe cambiare.

Semplificando, i tre dati principali da conoscere sono:
- il debito residuo;
- la durata residua;
- il tasso del proprio mutuo
in particolare lo spread applicato al parametro di riferimento (Per chi ha un mutuo a tasso variabile si tratta dell’euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi).

È evidente, quindi, che per risparmiare sul mutuo (e non soltanto la rata) è necessario ridurre lo spread. La concorrenza nel settore dei mutui che si è sviluppata in questi anni ha fatto sì che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si può ‘aspirare’ dipende dal proprio merito di credito.

Abbassare lo spread per risparmiare sul mutuo

Ovviamente le banche offrono un spread più basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring può aspirare anche ad uno spread dello 0,6%, se in quel momento, la politica commerciale della banca è orientata verso il raggiungimento di certi budget. Naturalmente e’ difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito ‘medio’ si può aspirare ad uno spread intorno all’1%.

Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno).

Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) è necessario agire (quando possibile) sull’allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo più sopportabile.

La strada maestra da perseguire per ridurre la rata del mutuo e/o ridurre il costo del mutuo è quella del libero mercato. Le strade che possiamo percorrere sono più d’una, e più precisamente:
- rinegoziazione classica
- sostituzione
- surroga
- rinegoziazione convenzionata (Accordo Governo-ABI).
La caratteristica comune ai quattro strumenti citati è quella di essere volontaria.
Le parti (cliente e banca) scelgono di fare l’operazione se la ritengono conveniente. Le nuove norme sulla concorrenza nel mercato dei mutui hanno ridotto gli ostacoli che consentono di scegliere una nuova banca, ma la nuova banca, ovviamente, deve avere convenienza ad erogare il mutuo.

Assistenza di un libero professionista indipendente

Qui bisogna fare una scelta. Se si ritiene di essere nelle condizioni di ottenere un notevole risparmio sul mutuo (almeno superiore a 10.000 euro) dal cambiamento delle condizioni del proprio mutuo o dal cambiamento del mutuo stesso, può aver senso affidarsi ad un libero professionista indipendente poiché la parcella a lui dovuta, con buone probabilità, sarà compensata dal maggior risparmio e dalla maggior efficacia della trattativa con la banca.

Il libero professionista affianca il cliente per aiutarlo a scegliere l’alternativa migliore per lui, sia dal punto di vista economico che finanziario. Il suo obiettivo è quello di dare un servizio aggiuntivo al cliente.
7 Giugno 2019
Mutuo Spensierato BNL tasso fisso e rata costante
Il Mutuo Spensierato BNL è pensato per chi sceglie la sicurezza e vuole pagare sempre lo stesso importo per tutta la durata del finanziamento, con la certezza di pianificare l’ammontare dell’impegno economico.

È un mutuo a tasso fisso e di conseguenza le rate mensili sono costanti. L’ideale per chi non vuole sorprese, indicato sopratutto per i lavoratori stipendiati che possono così destinare una quota certa del loro stipendi alla rata del mutuo.

Rata del Mutuo Spensierato BNL

La rata di questo prodotto di BNL gruppo Paribas avrà lo stesso importo per l’intero periodo di rimborso. Questo vuol dire che, con l’aumentare progressivo degli stipendi, la rate sarà sempre più facile da pagare. La periodicità delle rate è mensile

Piano di Ammortamento Mutuo Spensierato

Il piano di ammortamento con rate composte da una quota capitale e da una quota interessi prefissate al momento della stipula del contratto di mutuo. Il piano di ammortamento è alla francese e quindi prevede la quota interessi decrescente e la quota capitale crescente.

Durata BNL Mutuo Spensierato

Le durate sono prefissate a multipli di 5 anni. Di norma quindi le durate sono 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni. In fase di contrattazione è possibile comunque chiedere durate diverse ma comunque non inferiori a 5 anni e non superiori a 30.

Finalità di questo mutuo

Il mutuo spensierato di BNL puà essere chiesto sia per acquisto immobili che per la loro ristrutturazione. Questo prodotto può essere erogato anche in caso di surroga del mutuo già in essere presso altri istituti di credito. Con mutuo spensierato si può chiedere fino al 75% del valore dell’immobile da acquistare.

Requisiti per l’erogazione

Per ottenere questo mutuo bisogna avere dei prerequisiti che se non soddisfatti precludono qualsiasi possibilità. L’età del richiedente al momento della stipula deve essere almeno di 18 anni, mentre quella prevista per il termine del mutuo non può superare gli 80 anni.

Ad esempio un ultracinquantenne non potrà chiedere un mutuo trentennale perchè la sua età alla scadenza sarebbe superiore al limite previsto di 80 anni.

Dal punto di vista lavorativo, il mutuo spensierato può essere erogato a lavoratori a tempo indeterminato che abbiano superato il periodo di prova, ed a libero professionista.

La residenza può essere
- Italia
- Città del Vaticano
- Repubblica di San Marino
Se non si è cittadini italiani, bisogna essere residenti in Italia da almeno 5 anni.

Formula Extra

Il Mutuo Spensierato BNL è disponibile anche nella Formula Extra, che prevede un piano di rimborso a tasso fisso con rate composte di soli interessi per il periodo di pre-ammortamento prescelto dal cliente. Successivamente l’ammortamento prosegue con rate costanti composte anche di una quota capitale. È pensato per chi, oltre a preferire la sicurezza e la tranquillità di un mutuo casa tasso fisso, vuole scegliere il momento in cui affrontare l’impegno economico più oneroso.

Questa soluzione consente di personalizzare la durata del finanziamento, attivando con l’utilizzo del preammortamento, anche delle durate intermedie, rispetto ad altri prodotti presenti in catalogo (ad esempio: 7 anni = durata 5+2 di preammortamento).

Tasso Mutuo Spensierato BNL Formula Extra

Nel periodo di preammortamento, prescelto dal cliente, e nel periodo di ammortamento il tasso è fisso e viene riportato in contratto.

Rate Mutuo Spensierato Formula Extra

Nel periodo di preammortamento la rata è di importo identico ed è composta di soli interessi. Nel corso dell’ammortamento del finanziamento la rata è di importo costante per l’intero periodo di rimborso ed è composta da una quota capitale e da una quota interessi.

Ammortamento Formula Extra

Il piano di rimborso, che verrà allegato al contratto, comprenderà le rate di soli interessi, relative al periodo di preammortamento scelto dal cliente e le rate di ammortamento di importo costante, composte da una quota capitale e da una quota interessi, prefissate al momento della stipula del contratto di mutuo.

Durata Mutuo Spensierato BNL Formula Extra

Durata del preammortamento: può variare da un minimo di un anno ad un massimo di tre, a scelta del cliente. Durate standard sulle quali è possibile applicare l’opzione del preammortamento: di norma 5, 10, 15, 20 e 25 anni. Il periodo di preammortamento prescelto verrà abbinato alle durate standard previste per il prodotto. Pertanto, a titolo di esempio, un mutuo a 10 anni con due anni di preammortamento avrà una durata complessiva di 12 anni.
4 Giugno 2019
Mutuo impresa – soluzioni per la liquidità
Che cosa è il mutuo impresa? Perché le azienda hanno bisogno di strumenti su misura per la liquidità? Le imprese, mostrano spesso esigenze finanziarie molto articolate, in base ai flussi di denaro e al rapporto con i clienti e fornitori, dunque l’opportunità di poter contare in caso di necessità su grosse cifre di denaro in tempi molto rapidi, a tassi ragionevoli, dà maggiore impulso all’investimento e allo sviluppo di nuove attività economiche. Le soluzioni finanziarie come il Mutuo impresa dedicate alle imprese hanno la possibilità di poter essere personalizzabili e flessibili.

Mutuo impresa prodotti bancari

Per la maggior parte degli istituti di credito i prodotti per l’impresa sono di due tipologie:
- linea di credito ipotecaria
- mutuo chirografario
Linea di credito

La soluzione ideale per la piccola e media impresa è una linea di credito in genere a rimborso flessibile, direttamente utilizzabile da conto corrente bancario, con un piano di ammortamento personalizzabile.

Permette la massima libertà nei prelievi e nei versamenti a rimborso entro i tempi fissati contrattualmente.
Se l’impresa opta per un mutuo con rimborso a medio lungo termine, chirografario o ipotecario, la flessibilità del rimborso diminuisce in proporzione all’importo erogato.

Mutuo chirografario

Nel caso di un mutuo chirografario si può decidere di pagare solo la quota interessa con rate mensili, trimestrali o semestrali e saldare il capitale in un’unica soluzione alla scadenza. La garanzia non prevede ipoteca ma altri tipi di garanzie: cambiarie, reali come pegno su titoli o personali tipo fideiussioni di familiari o terze persone.

Nel caso di un mutuo ipotecario si è assistiti da garanzia ipotecaria di norma di 1° grado con un rimborso costituito da rate mensili, trimestrali o semestrali costanti fisse per tutto il periodo. L’erogazione della somma mutuata avviene in unica soluzione.

L’ assicurazione è obbligatoria, la polizza contro i rischi di incendio, fulmine e scoppio, nonché colpa grave dell’assicurato, agenti atmosferici ed eventi socio politici. Sono inclusi anche atti vandalici e dolosi di terzi, per un importo corrispondente al valore di perizia del bene.
29 Maggio 2019
Onorario del notaio – Cosa è, come si calcola
L’onorario del notaio è una tariffa modulare: si costruisce cioè pezzo per pezzo sommando i valori dei singoli servizi. La base di tutto è costituita dagli onorari repertoriali. Gli onorari repertoriali si calcolano in base al valore dell’immobile. La tariffa ministeriale (l’ultima è quella approvata con Dm 27.11.2001, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 17.12.2001, con effetto dal primo gennaio 2002, che ha tenuto conto del passaggio dalla lira all’euro) prevede distinti onorari repertoriali.

Questi ultimi sono gli onorari che vengono iscritti al Repertorio dove sono annotati tutti gli atti del notaio. Le varie voci costituiscono la base per il calcolo dei contributi alla Cassa Nazionale del Notariato e della Tassa di Archivio.

Tale onorario repertoriale è anche la base per il calcolo del compenso per le diverse prestazioni in cui si può frazionare la complessiva prestazione dell’atto notarile
- rilascio di copie
- note di trascrizione
- note di voltura catastale
Sulla stessa base è calcolato il rimborso delle spese generali di studio in misura pari al 15 per cento degli onorari di tariffa.

Al notaio competono poi altri diritti e indennità
- scrittura dell’atto
- presentazione dei documenti agli uffici
- indennità per operazioni fuori dello studio
e un compenso per l’opera di studio, documentazione, consultazione con le parti (per quest’ultima voce secondo criteri dettati da ciascun Consiglio notarile).

Onorario del notaio, a quanto ammonta?

Per sapere quale può essere il costo del singolo atto occorre conoscere la tariffa approvata dal singolo Consiglio notarile. Questa tariffa contiene, per ogni scaglione di valore, sia il calcolo dell’onorario repertoriale di atto, degli onorari di copia e degli altri diritti, sia la definizione del compenso (per la prestazione tipo) per l’opera di studio, consultazione eccetera (articolo 30 della tariffa).

Rispetto a tale onorario normale potranno esserci situazioni nelle quali il notaio potrà chiedere un compenso inferiore. Per esempio quando si fanno atti in serie, come quando il notaio riceve molti atti dello stesso condominio o cooperativa. Altro esempio di riduzione delle tariffe è per le compravendite collegate a mutuo.

In queste compravendite molti costi si hanno una sola volta e vengono preferibilmente esposti nella parcella relativa al mutuo con conseguente riduzione della parcella relativa alla vendita. Ancora, ipotesi di riduzione per legge degli onorari, per esempio dismissioni immobiliari.

Può anche succedere che il notaio chieda un compenso maggiore in relazione alle particolari difficoltà e complessità del caso concreto. Esempi
- immobili situati in località diverse di competenza di differenti uffici
- ricostruzione particolarmente complessa della storia della proprietà
- situazione urbanistica dì difficile accertamento
- condoni in istruttoria
in tal caso il notaio dovrebbe comunque preventivare al cliente tale richiesta.

Onorario del notaio per il mutuo

Il costo notaio mutuo è uno dei primi costi da tenere in considerazione quando si richiede un mutuo casa. Il costo del notaio per gli atti di mutuo sono due, di compravendita e di mutuo e in più vengono calcolate le imposte dovute allo stato (registro – IVA e imposte fisse) che variano col tipo di atto, dall’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

È sempre consigliato chiedere un preventivo dettagliato al notaio di tutti i costi vista la variabilità di tutti i fattori collegati al mutuo. Il notaio ha il compito di verificare la libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli come pignoramenti, servitù, etc..

Questi fattori possono creare problemi all’iscrizione ipotecaria della banca e alla vendita, per cui il notaio deve eseguire ricerche su visure ipotecarie presso l’ufficio dei registri immobiliari, inoltre deve anche controllare che che non siano stati commessi abusi edilizi e l’immobile sia regolarmente accatastato.

Per poter risparmiare sui costi notarili del mutuo è buona norma porre a confronto vari preventivi di diversi notai, in modo da poter scegliere quello più conveniente.

Farsi fare un preventivo di massima dal notaio

La persona che si appresta ad acquistare una casa può avere dal notaio l’indicazione del costo complessivo dell’acquisto, ma occorre :
- Indicare quale sarà il prezzo finale (per poter calcolare l’imposta e l’onorario).
- Dare al notaio la documentazione occorrente per valutare la maggiore o minore complessità degli accertamenti che egli dovrà compiere (copia dei precedenti atti di proprietà).
- Avere con il notaio stesso, o con un suo qualificato collaboratore, un colloquio preliminare per l’esame di eventuali aspetti particolari (problematiche familiari e/o fiscali).
Soltanto se avrà in mano tutti questi elementi il notaio potrà procedere al calcolo delle imposte, delle spese e degli onorari con buone probabilità che tale calcolo preventivo corrisponda poi al costo definitivo dell’operazione (qualche fatto imprevisto può naturalmente determinare, in alcuni casi, maggiori costi).

Il cliente ha diritto di sapere in anticipo quanto costerà l’acquisto, ma il notaio ha il dovere di rispondere solo quando disponga di tutti gli elementi necessari. Se un notaio risponde senza avere in mano tutti gli elementi di cui abbiamo parlato, potranno facilmente emergere fattori in grado di cambiare profondamente la cifra da pagare.

Le tariffe notarili

L’opera di un notaio costa, ma sempre meno di quella di un agente immobiliare. Quest’ultimo, infatti, basa la propria provvigione in percentuale sul valore reale a cui è avvenuta la transazione; il notaio, invece, basa la sua tariffa sul valore indicato in atto, che può andare a coincidere con quello, molto ma molto più basso, del Catasto (a meno che, per vari motivi, acquirente e venditore non si mettano d’accordo per dichiarare tutto il valore o un valore diverso e più alto di quello che risulta dagli estimi catastali).

L’onorario del notaio è in un certo senso meritati perché in sostanza egli dà una sorta di garanzia che tutto è a posto.

Il compenso del notaio non è, infatti, una sorta di tassa ma la remunerazione di una prestazione professionale che consiste nella formazione del contratto in forma idonea alla trascrizione immobiliare e quindi a rendere il contratto stesso non solo valido tra le parti ma opponibile anche a tutti i terzi e quindi l’acquisto della proprietà non a rischio di pignoramenti, ipoteche, citazioni o altri atti che possano compromettere l’acquisto compiuto.

La prestazione del notaio

La prestazione che il notaio fornisce è quindi quella di un acquisto sicuro. È responsabilità professionale del notaio la verifica di tutte le condizioni perché l’acquisto sia valido ed efficace, sia relative al soggetto che vende (non fallito, non interdetto, debitamente autorizzato se rappresentante di enti o società eccetera), sia relative all’immobile (che sia regolarmente accatastato, che sia di proprietà del venditore, che non sia interessato da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli, che sia urbanisticamente regolare, che non sia oggetto di prelazione, che non sia oggetto di vincolo monumentale o di altri vincoli).

È pure responsabilità professionale del notaio eseguire correttamente e tempestivamente la registrazione (il notaio risponde di eventuali errori nella tassazione), la trascrizione e la voltura catastale e ogni altro adempimento necessario (notifica alla Soprintendenza; notifica di eventuale accollo di mutuo eccetera).

Il servizio prestato può essere quindi più o meno complesso; dalla maggior o minor complessità e dal valore (prezzo indicato in atto) dell’immobile deriva la misura del compenso (onorario) per il notaio.

Incidenza dei costi del notaio sull’acquisto della prima casa

Chi è più povero (ovvero compra una casa che vale meno) paga di più in proporzione al valore dell’atto.

Infatti l’incidenza dell’onorario del notaio è decrescente, nel senso che in termini percentuali essa diminuisce crescendo il valore della transazione. Per esempio: per un acquisto di prima casa per circa 100.000,00 euro l’incidenza dell’onorario notarile sul costo totale dell’acquisto (tasse eccetera), è in media pari all’ 1,5 per cento mentre su un acquisto di 465.000,00 euro è, sempre in media, pari a circa lo 0,53 per cento.

Rispetto ai medesimi importi: per un acquisto di 100.000,00 euro il costo totale è di circa 5.200,00 e quindi l’incidenza dei costi sul valore dell’immobile è di circa il 5,50 per cento e di questi il 4 per cento circa è rappresentato da tasse e anticipazioni varie (bolli e formalità), mentre per un acquisto di 465.000,00 euro il costo totale è di circa 17.650,00 euro, l’incidenza del costo totale sul valore è di circa il 3,80 per cento e di questo il 3,26 per cento è l’incidenza delle anticipazioni e lo 0,53 per cento è l’incidenza del compenso notarile.

Quanto costano notaio, compromesso e rogito?

Per registrare il contratto preliminare si paga una tassa fissa di 168 Euro. Se esiste caparra, anche questa è soggetta a tassazione per lo 0.50%. Queste spese verranno comunque detratte dalle spese complessive, al momento del rogito. Per trascrivere l’atto è indispensabile il notaio, o la compravendita non potrà essere registrata, l’imposta di registro è 35 Euro. A questo punto si devono aggiungere l’IVA e gli oneri del notaio.
29 Maggio 2019
Mutuo regionale prima casa – requisiti e bandi
Il mutuo regionale prima casa prevede delle agevolazioni fiscali che si possono detrarre dagli interessi passivi derivanti da contratti di mutuo. Per accedere alle agevolazioni è necessario avere dei requisiti minimi richiesti per l’accettazione del mutuo regionale.

Ovviamente con il termine “prima casa” si intende l’abitazione in cui il contribuente dimora abitualmente, ovvero l’abitazione principale. Qui di seguito elencati i requisiti per i mutui regionali:
- l’abitazione acquistata non deve esser di lusso (non deve superare i 160 mq netti, l’altezza soffitto può arrivare al massimo a 3,30 m, non può essere provvista di piscina o campo da tennis o altra struttura analoga, ecc.);
- l’ abitazione deve trovarsi nel comune di residenza o prossima residenza; nessuno dei due coniugi, in caso di coppia, o il singolo deve possedere altra abitazione.
Nel caso in cui l’acquirente della prima casa sia una giovane coppia, sono previsti contributi al regionali o comunali variabili a seconda della regione stessa o del comune.

Il Comune e la Regione sono gli unici due enti che possono attivare determinate agevolazioni come ottenere tassi estremamente vantaggiosi o ricevere contributi una tantum a fondo perso.

Il mutuo regionale è inteso come un finanziamento che comprende agevolazioni a livello locale

I finanziamenti possono essere erogati sia dalle regione a statuto ordinario che da quelle a statuto speciale. Ogni Regione ha il suo regolamento contenente le regole e le deroghe previste. Solitamente il mutuo regionale è concesso a particolari categorie di cittadini e per particolari finalità: costruzione e acquisto prima casa da parte delle famiglie di reddito più basso.

Logicamente chi è interessato ad un mutuo regionale deve considerare attentamente il regolamento a cui dovrà fare riferimento. Soprattutto è necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti del mutuo riguardanti i requisiti del possibile contribuente, perché sono quelli per i quali le regole cambiano da regione a regione e, nella stessa regione, nel corso del tempo.

Solitamente gli istituti regioni promuovono bandi di concorso per agevolare l’acquisto della prima abitazione. Si può iscrivere chi possiede specifici requisiti variabili per ogni regione. Riassumiamo qui di seguito alcune requisiti per ottenere un mutuo agevolato

Requisiti per ottenere una agevolazione per un mutuo regionale

Contributi

La cessione dei contributi sono diversi tra regione e vari bandi. Generalmente si può dire che si possono ottenere contributi all’acquisto fino anche a 40.000 euro a fondo perso una tantum, nonché all’abbattimento totale degli interessi sul mutuo.

Reddito della famiglia

Il reddito dell’interno nucleo famigliare non deve superare la soglia menzionata nel bando regionale.

Cittadinanza

Solitamente la cittadinanza del partecipante al bando deve essere italiana a volte anche richiesta la residenza nella regione. Molte regioni acconsentono anche l’accesso ai contributi anche a cittadini non comunitari, in questo caso deve essere menzionata tale specifica sul bando mutuo agevolato per extracomunitari.

Altre agevolazioni per il mutuo casa

I contribuenti non devono aver utilizzato in precedenza altre forme di agevolazioni per la stessa causa.

Immobile

In richiedente non può essere in possesso di altro alloggio adeguato o di altra Prima Casa e deve esser sito nella regione che emana il bando. Le tipologie di casa ammesse a contribuzione variano da regione a regione secondo il bando proposto.

Residenza

Devono avere la residenza nell’alloggio oggetto di agevolazione per la data di scadenza del bando e le regioni stabiliscono anche durate minime.

Contributo limitato alle giovani coppie

Inoltre molte regioni limitano i contributi alle sole giovani coppie. Per “giovane coppia” si intende quella formata da due persone di sesso diverso, sposate non prima della data riportata sul bando specifico. Coppie che intendono sposarsi entro la data di scadenza del bando. Ad ogni modo bisogna tenere conto che ogni regione stabilisce le proprie norme.

A tal proposito è bene ricordare che:
- alcune regioni accettano solo domande di coppie sposate e non di copie di fatto
- di solito le scadenze comprendono date fino a un anno prima dell’uscita del bando
Le giovani coppie devono avere una età che che può essere diverse a secondo della regione, indicativamente tra i 35 anni e i 45 anni dalla pubblicazione del bando. I contributi e agevolazioni della regione per la prima casa si ottengono presentando i vari documenti che certificano il possesso dei requisiti necessari e variano da interessi zero a contributi fino a 40.000 euro secondo le regioni e i requisiti posseduti.

Annualmente tutte le Regioni d’Italia, con diverse scadenze, emettono bandi di concorso per mutui agevolati a cui possono accedere tutti o esclusivi per le giovani coppie (in procinto di sposarsi/convivere o sposati da poco).

I prerequisiti per l’ottenimento della agevolazione cambiano dalle politiche delle singole regioni ma i bandi sono tutti retroattivi.

Se il band-concorso attuale non è attivo in questo momento, l’anno dopo si potrà ricevere il contributo per la casa acquistata oggi.
28 Maggio 2019
Assicurazione sul mutuo – copertura dei rischi
L’assicurazione sul mutuo può essere di diversi tipi. Le garanzie prestate servono a coprire i rischi correlati alla proprietà dell’immobile e al debito contratto. Le garanzie sono quindi relative alle persone o alle cose coinvolte. Alcune di queste garanzie sono obbligatorie altre sono facoltative. Tutte servono a coprirsi dai rischi legati all’acquisto dell’immobile.

Polizza incendio e scoppio

Una delle polizze assicurative più richieste dalle banche è la polizza sull’immobile interessato o polizza assicurativa incendio e scoppio. La polizza incendio e scoppio indennizza il proprietario di un immobile dal rischio di danni provocati da fiamme o deflagrazioni.

È molto importante questa polizza, lo è al punto che, in caso di mancato pagamento della rata annuale della polizza, la banca viene immediatamente informata (come da contratto) e paga lei stessa la quota per non far decadere l’assicurazione e successivamente va a rivalersi sul mutuatario.

A tal proposito ci sono delle banche che pretendono che la copertura assicurativa sia corrisposta in un unica volta. Questo pagamento avviene anticipatamente mediante il pagamento di un premio unico. In questo modo si previene il rischio del mancato pagamento dei premi assicurativi ricorrenti.

Altre polizze di assicurazione sul mutuo

A volte possono essere richieste altre assicurazioni sul mutuo. Di solito sono la polizza vita o la polizza invalidità permanente. In caso di sinistro e se se vengono a verificarsi le condizioni dell’assicurazione, la compagnia assicurativa si occupa di inviare gli indennizzi direttamente alla banca. Il pagamento può annullare del tutto il credito residuo del mutuo o ridurlo. Nel caso in cui l’ indennizzo sia superiore alla parte rimanente del muto, il resto verrà corrisposto al mutuatario (o ai parenti in caso di decesso o invalidità permanenti gravi).

Un’altra assicurazione mutuo che può essere richiesta da una banca o da un istituto di credito è la CPI (Creditor Protection Insurance). Questa è una assicurazione per
- la perdita del posto di lavoro
- la perdita dell’impiego
- per l’ invalidità temporanea
Questa copertura prevede un risarcimento proporzionale al periodo di infortunio o inattività lavorativa. In caso di sinistro la assicurazione risarcirà direttamente la banca (eventuali differenze per eccesso o difetto verranno regolate direttamente col mutuatario)
28 Maggio 2019
Mutuo edilizio per attività commerciali e aziende

Il mutuo edilizio fa parte dei mutuo impresa concessi alle attività commerciali e alle aziende. La sua finalità è quella di un finanziamento per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili con l’assistenza di una garanzia ipotecaria di norma di primo grado.
La polizza contro i rischi di incendio, fulmine e scoppio è obbligatoria per il mutuo edilizio; sono inclusi anche atti vandalici e dolosi di terzi, per un importo corrispondente al valore di perizia del bene.

La durata del mutuo può essere dai 2 a 10 anni (15 anni per il tasso variabile), il pre-ammortamento massimo è in 2 anni; la periodicità del rimborso è mensile, trimestrale o semestrale; il Tasso d’interesse può essere fisso o variabile.

Tasso fisso per il mutuo edilizio

Nel caso del tasso fisso per il mutuo edilizio, il suddetto viene regolato per tutta la sua durata, dal parametro maggiorato dello spread concordato. Il parametro è l’ EuroIrs (Interest Rate Swap) di durata pari a quella del finanziamento, quotato giornalmente e pubblicato sui quotidiani finanziari.

Mutuo edilizio per l’ impresa e il tasso variabile

Nel caso del tasso variabile per il mutuo, il tasso del finanziamento è sempre regolato dal parametro maggiorato dello spread concordato, ma il parametro è l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) a 3/6 mesi, pubblicato, di norma, su “Il Sole 24 Ore” (colonna “365” de “Il Sole 24 Ore”).

Per questa tipologia di mutuo l’erogazione dell’intero importo avviene a più riprese, sulla base del progetto e dello stato di avanzamento dei lavori di costruzione/ ristrutturazione.

Il periodo massimo per le singole erogazioni parziali e per la realizzazione delle opere è di 24 mesi. La durata massima per la realizzazione delle opere, e quindi per le singole erogazioni parziali, è fissata a 24 mesi; in quest’arco temporale saranno emesse rate di rimborso composte da soli interessi. È comunque prevista la possibilità, prima della scadenza di detto periodo, di richiedere l’erogazione a saldo del finanziamento. In questo caso le rate successive saranno composte da una quota di capitale e una quota di interessi.

28 Maggio 2019
Clausole perfide nei contratti di mutuo
Nei contratti di mutuo, ci sono molte clausole che definiscono limiti e paletti dell’operazione. Molto spesso le banche, tra le tante, inseriscono clausole perfide dalle quali è meglio fare a meno. Di queste alcune sono verosimilmente vessatorie e potrebbero essere tolte dal giudice (ma naturalmente non c’è certezza sulle sentenze), altre sono, più semplicemente, accettabili soltanto a fatica e in cambio di chiari vantaggi economici.

Clausole economiche

Tasso d’interesse arbitrario: si tratta di un fenomeno in via di estinzione, ma la clausola è pericolosissima, perciò non bisogna mai abbassare la guardia. Se è scritta in un contratto di mutuo o si elimina o è meglio evitare di concludere quel contratto, a costo di dover ricorrere ad un mutuo più caro.

Limiti all’estinzione anticipata: è contraria alla legge bancaria (d. lgs. 1993, art. 40) la quale stabilisce che il debitore può sempre estinguere in anticipo il mutuo, tutto o in parte. Comunque i limiti posti dalle banche sono in genere di scarsa importanza. Si riferiscono a particolari momenti dell’anno in cui non si può estinguere oppure alle dimensioni dei rimborsi minimi, perciò si può anche chiudere occhio.

Attenzione, però, perché non sempre è così: potete trovate una clausola che rimette all’arbitrio della banca la concessione di rimborsare in anticipo. In casi come questo la clausola va assolutamente fatta togliere.

Aumenti d’ipoteca, a spese del cliente e a semplice richiesta della banca: oltre che vessatoria, la clausola è inutile. La legge bancaria stabilisce infatti che, in presenza di clausole di indicizzazione (per esempio nei mutui a tasso variabili), l’ipoteca si adegua automaticamente al debito se questo aumenta. Se non ci sono clausole di indicizzazione (mutui a tasso fisso) il debito non aumenta e quindi non c’è bisogno di accrescere l’ipoteca. Questa clausola va eliminata anche se è improbabile che venga applicata.

Limitazioni operative

Ispezione della casa decisa in qualunque momento dalla banca, ma a carico del mutuatario: è una facoltà stabilita in molti contratti. In pratica risulta molto applicata, ma la sua vessatorietà è abbastanza evidente. Meglio toglierla, ma non è essenziale.

Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per ristrutturare la casa: accettarla o meno dipende da ciò che si è intenzionati a fare con l’abitazione: se l’intenzione è di effettuare grossi lavori prima della fine del mutuo, o si elimina la clausola o conviene cambiare banca.

Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per affittare la casa: come per la clausola precedente, non accettatela se intendete affittare l’abitazione

Il notaio della banca: poiché il notaio è pagato dal risparmiatore si deve chiedere di poterlo scegliere. Almeno due i vantaggi ottenibili:
- l’operazione è portata avanti da una persona di fiducia
- risparmiare denaro indicando un notaio meno caro di quello suggerito dalla banca
28 Maggio 2019
Accollo del mutuo – caratteristiche e soggetti
L’accollo del mutuo è contratto trilatero concluso tra due parti, l’accollante e l’accollato, nei confronti di una terza, l’accollatario. Con questo contratto l’accollante si obbliga nei confronti dell’accollato ad assumere il debito di quest’ultimo verso l’accollatario. In pratica: chi compra un immobile per il quale il proprietario sta già pagando un mutuo, si impegna (tra l’altro) a pagare le rate residue alla banca.

È una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un’abitazione già coperta da un mutuo. Viene chiama anche mutuo accollo. L’accollo del mutuo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare lo stesso immobile. Quest’ultimo infatti si impegna ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.).

Il soggetto diventa il legittimo proprietario dell’abitazione solo una volta che si ha portato termine il pagamento delle rate residue del mutuo. Con l’ accollo si esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l’accensione di un mutuo comporta e cosi risulta spesso conveniente. È comunque importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose.

Può succedere che l’attuale situazione del mercato renda non consigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l’accensione di un nuovo mutuo sull’abitazione che si intende acquistare.

Soggetti coinvolti nell’accollo del mutuo

Ci sono tre figure coinvolte da un atto di mutuo accollo:
- il mutuatario (che viene definito accollato) è il soggetto che cede il mutuo
- l’ente creditore (accollatario) la banca che deve dare il suo assenso all’operazione
- il terzo soggetto che vuole acquistare l’immobile (accollante) e che si impegna a pagare le rate residue
Tipi di accollo

Esistono anche diversi tipi di accollo del mutuo.

L’accollo semplice, detto anche accollo interno. Poco utilizzato. L’accollante si impegna a pagare la banca rimanendo estraneo all’accordo. In questo modo l’istituto di credito non perde il suo originario debitore al quale se ne aggiunge un altro.

L’accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo). Questa modalità di accollo comporta che, con la stipulazione dell’atto di accollo, l’accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca. In una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell’accollante.

L’accollo cumulativo: modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l’accollato rimanga vincolato alla banca insieme all’accollante; se quest’ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.

In Italia la legge prevede quindi, che l’accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell’ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell’accollo liberatorio). In caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.

Il mutuatario deve riflettere sulla convenienza di questa scelta vista la particolare natura dell’accollo cumulativo, se è vero, infatti, che l’accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l’ipoteca (in caso di cessione del proprio immobile), è quindi consigliato considerare che l’eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente che potrebbe comportare delle spese ben più gravi.
28 Maggio 2019
Mutui a minori ed incapaci: è possibile?

I minori o incapaci possono stipulare mutui pur non disponendo della piena capacità di agire. Oltre a stipulare un mutuo possono anche concedere la garanzia ipotecaria in veste di terzi datori di ipoteca. La loro volontà però, si può esprimere solo tramite i rispettivi rappresentanti legali (di solito i genitori per i figli minorenni, e il tutore per gli interdetti). Le banche quindi hanno la possibilità di concedere mutui a minori o a incapaci.

Questi però non possono agire di propria iniziativa. Questo perché si tratta di operazioni straordinarie che devono sempre essere autorizzate dal giudice. Qualora ci sia l’intenzione di operare in tal senso bisognerà attivare le procedure per l’ottenimento del consenso del magistrato, che lo concederà esclusivamente alla condizione che l’operazione avvenga nel rispetto dei diritti dei soggetti tutelati.

I mutui possono essere concessi anche a minori ed incapaci?

Purtroppo la realtà è un’altra, quasi nessuna banca concede mutui che coinvolgano minori o incapaci. La causa risiede nelle enormi difficoltà che verrebbero a crearsi nel caso di escussione forzata del debito. A volte vengono prese in considerazione situazioni di imminente risoluzione, come la concessione della garanzia ipotecaria da parte di minorenni prossimi alla maggiore età. In ogni caso, in queste situazioni, la banca richiederà l’autorizzazione all’ufficio legale della direzione. Per questo motivo i tempi di risposta sono di solito molto lunghi.

C’è comunque un modo per aggirare il problema dei mutui a minori o a incapaci, per acquisto di un immobile. Il problema riguarda la concessione della garanzia ipotecaria da parte di minori. Per risolvere si può impostare l’operazione con un’inversione nell’ordine degli atti notarili facendo sottoscrivere l’atto di mutuo prima della compravendita, quindi facendo intervenire il venditore come terzo datore di ipoteca. In questo modo la successiva vendita comporterebbe così l’acquisto dell’immobile già ipotecato e gravato dal debito.

Se il complesso dell’operazione non lede o non entra in conflitto con i diritti dei minori, la soluzione è vista di buon occhio dalla magistratura. In questo modo la banca conterrà i propri timori sulle opportunità di procedura, visto che nel contratto non saranno coinvolti soggetti minorenni.

28 Maggio 2019