In questo periodo di crisi economica, i mutui sono una peso per milioni di famiglie. Tra tassi fissi, agevolati, rate e altre amenità varie è veramente difficile riuscire a scegliere una formula che sia conveniente per risparmiare sul mutuo. Cerchiamo di fare chiarezza, rimanendo sicuri di offrire un consiglio disinteressato. Sottolineiamo subito l’importanza che ha per ciascuno di voi cercare di capire il problema. Una volta compreso quanto necessario dovrete passare all’azione. Potete fare da soli se ritenete di essere in grado di esercitare il vostro potere contrattuale nei confronti della banca, altrimenti vi consigliamo di affidarvi ad un professionista indipendente.
Risparmiare sul mutuo, sì ma come?
Il primo concetto da capire è che ridurre la rata non significa, necessariamente, ridurre il costo del mutuo. Per prima cosa, quindi, è importante capire se lo scopo principale che ci proponiamo è quello di avere un po’ di respiro riducendo l’importo della rata (anche se questo implica un costo maggiore) o se l’obiettivo è quello di avere un reale risparmio sui costi del mutuo (risparmio che vedremo nel lungo periodo).
Il Governo Prodi II ha introdotto alcune misure per stimolare la concorrenza nel settore dei mutui. Fra queste c’è la cosi detta portabilità che si concretizza con la surroga del mutuo. Questa misura, che ha fatto molta fatica a decollare a causa dell’incredibile ostruzionismo da parte delle banche, oggi è applicata da molti istituti finanziari e rappresenta quindi una concreta alternativa per la riduzione dei costi del mutuo.
Le opzioni per ridurre la rata e/o i costi del mutuo, oggi sono diverse: bisogna fare attenzione ad informarsi bene. È chiaro, infatti, che la vecchia banca ha tutto l’interesse a dare informazioni (a volte non corrette o comunque parziali) finalizzate a far rimanere il cliente.
La valutazione della possibilità di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un’analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. È necessario fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica che finanziaria della convenienza di tali operazioni. Valutazioni che necessitano di informazioni che difficilmente vengono date spontaneamente: bisogna chiederle espressamente.
Il ruolo del debitore
Bisogna imparare non solo ad avere un ruolo attivo ma anche a chiarirsi le idee sui propri obiettivi prima di intraprendere qualsiasi trattativa con la banca. Se stiamo valutando la possibilità di cambiare il mutuo (qualunque forma si scelga) la prima domanda che dobbiamo porci è: qual è l’obiettivo principale che vogliamo ottenere con il nuovo mutuo?
Stiamo cercando di cambiare il mutuo per una impellente necessità (non ce la si fa più a pagare la rata e si rischia di saltarne qualcuna?) o semplicemente siamo stati colti di sorpresa dall’aumento dei tassi e vogliamo provare a porvi un parziale rimedio?
Siamo spaventati dall’aumento dei tassi e temiamo che questo aumento continui per cui cerchiamo una sicurezza con un mutuo a tasso fisso? Oppure, molto più semplicemente, abbiamo stipulato un mutuo quando la concorrenza nel settore era molto minore e vogliamo verificare se si può risparmiare qualcosa?
Iniziamo col dire che nei casi di estrema difficoltà nel pagare la rata del mutuo, molto probabilmente non abbiamo alcun margine di trattativa con le banche. La soluzione principale al problema non va ricercata nella sostituzione del mutuo, ma nella riorganizzazione della propria vita. Forse abbiamo perso il lavoro, forse stiamo attraversando una situazione familiare difficile, forse abbiamo fatto il passo più lungo della gamba o chissà cos’altro. In tutti i casi, bisogna provare a risolvere il problema principale che non ci consente di pagare il mutuo. Come ultima soluzione, dobbiamo valutare l’ipotesi di vendere la casa se proprio ci rendiamo conto di non poter pagare il mutuo. Trovare una soluzione meno onerosa per la propria sistemazione (magari acquistando una casa più piccola) sarebbe una soluzione.
Risparmiare sul mutuo con la convenzione ABI?
Se ci troviamo in una situazione di estrema difficoltà a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo già pagato qualche rata in ritardo) la ‘soluzione-tampone’ migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo. In questo modo avremmo il tempo necessario per riorganizzare la nostra vita. Questa ipotesi è stata contemplata dalla Finanziaria 2008 ed è poi diventata legge dello stato. È previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale.
In assenza di questa soluzione, l’adesione alla proposta di rinegoziazione derivante dalla convenzione Governo-ABI rappresenta una ‘mini-soluzione-tampone’. Si tratta dell’unico caso in cui consigliamo di aderire alla rinegoziazione di stato, per la semplice ragione che chi si trova in estrema difficoltà a pagare le rate del mutuo (ad oggi) non ha altre soluzioni e non potrà risparmiare sul mutuo.
Nel caso della rinegoziazione convenzionata, tutte le banche sono obbligate a eseguire la rinegoziazione per i clienti che lo richiedono perfino se questi sono cattivi pagatori . Non c’è quindi contrattazione alcuna. Considerate le caratteristiche di questa rinegoziazione di stato, ribadiamo che questa ipotesi è da prendere in considerazione solo ed esclusivamente da coloro che si trovano in gravi difficoltà economiche. Con questa soluzione si abbassa la rata ma aumenteranno i costi complessivi del mutuo.
In tutti gli altri casi, cioè quando ci sono margini di manovra, è opportuno fare delle valutazioni specifiche, torniamo quindi alla capacità di auto-valutare la propria situazione specifica. Per negoziare con le banche è necessario, prima di tutto, conoscere la propria forza.
Potere contrattuale del debitore
Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori:
- il proprio merito creditizio, chiamato anche credit scoring;
- l’interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento.
È importante invece, avere degli elementi per valutare il proprio merito creditizio e di conseguenza il proprio potere contrattuale.
A grandissime linee, il credit scoring è calcolato in base ai seguenti elementi:
- reddito complessivo;
- numero componenti della famiglia e le spese collegate;
- eventuale terzo fideiussore;
- se dipendente, tipo di contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato);
- quanto è stato pagato l’immobile, quanto è stato dichiarato in atto e quanto vale oggi;
- presenza di altri finanziamenti in corso e di che importo;
- regolarità nei pagamenti.
Questi elementi servono a valutare se il cliente è (e con quale probabilità lo sarà in futuro) in grado di pagare le rate previste del mutuo ed eventualmente quali altre garanzie la banca potrà attivare. Per avere un eccellente merito creditizio, un cliente dovrebbe avere – idealmente – un reddito stabile nel tempo di un importo tale da avere un rapporto rata/reddito intorno ad un terzo. Ad esempio, se si ha un rata di 1.000 euro si dovrebbe avere un reddito di 3000 euro.
È molto importante essere sempre stati regolari nei pagamenti. Se abbiamo saltato qualche rata, e’ piuttosto difficile sperare di ottenere da una nuova banca condizioni migliori rispetto al mutuo attuale. In sintesi, quindi, da una valutazione della propria situazione il mutuatario deve capire se, ed in che misura, può’ essere un cliente appetibile per le banche.
Valutare il proprio mutuo
Valutata la propria situazione specifica,è necessario iniziare a valutare il mutuo che si desidererebbe cambiare.
Semplificando, i tre dati principali da conoscere sono:
- il debito residuo;
- la durata residua;
- il tasso del proprio mutuo
in particolare lo spread applicato al parametro di riferimento (Per chi ha un mutuo a tasso variabile si tratta dell’euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi).
È evidente, quindi, che per risparmiare sul mutuo (e non soltanto la rata) è necessario ridurre lo spread. La concorrenza nel settore dei mutui che si è sviluppata in questi anni ha fatto sì che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si può ‘aspirare’ dipende dal proprio merito di credito.
Abbassare lo spread per risparmiare sul mutuo
Ovviamente le banche offrono un spread più basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring può aspirare anche ad uno spread dello 0,6%, se in quel momento, la politica commerciale della banca è orientata verso il raggiungimento di certi budget. Naturalmente e’ difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito ‘medio’ si può aspirare ad uno spread intorno all’1%.
Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno).
Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) è necessario agire (quando possibile) sull’allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo più sopportabile.
La strada maestra da perseguire per ridurre la rata del mutuo e/o ridurre il costo del mutuo è quella del libero mercato. Le strade che possiamo percorrere sono più d’una, e più precisamente:
- rinegoziazione classica
- sostituzione
- surroga
- rinegoziazione convenzionata (Accordo Governo-ABI).
La caratteristica comune ai quattro strumenti citati è quella di essere volontaria.
Le parti (cliente e banca) scelgono di fare l’operazione se la ritengono conveniente. Le nuove norme sulla concorrenza nel mercato dei mutui hanno ridotto gli ostacoli che consentono di scegliere una nuova banca, ma la nuova banca, ovviamente, deve avere convenienza ad erogare il mutuo.
Assistenza di un libero professionista indipendente
Qui bisogna fare una scelta. Se si ritiene di essere nelle condizioni di ottenere un notevole risparmio sul mutuo (almeno superiore a 10.000 euro) dal cambiamento delle condizioni del proprio mutuo o dal cambiamento del mutuo stesso, può aver senso affidarsi ad un libero professionista indipendente poiché la parcella a lui dovuta, con buone probabilità, sarà compensata dal maggior risparmio e dalla maggior efficacia della trattativa con la banca.
Il libero professionista affianca il cliente per aiutarlo a scegliere l’alternativa migliore per lui, sia dal punto di vista economico che finanziario. Il suo obiettivo è quello di dare un servizio aggiuntivo al cliente.