accollo del mutuo

Accollo del mutuo – caratteristiche e soggetti

L’accollo del mutuo è contratto trilatero concluso tra due parti, l’accollante e l’accollato, nei confronti di una terza, l’accollatario. Con questo contratto l’accollante si obbliga nei confronti dell’accollato ad assumere il debito di quest’ultimo verso l’accollatario. In pratica: chi compra un immobile per il quale il proprietario sta già pagando un mutuo, si impegna (tra l’altro) a pagare le rate residue alla banca.

È una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un’abitazione già coperta da un mutuo. Viene chiama anche mutuo accollo. L’accollo del mutuo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare lo stesso immobile. Quest’ultimo infatti si impegna ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.).

Il soggetto diventa il legittimo proprietario dell’abitazione solo una volta che si ha portato termine il pagamento delle rate residue del mutuo. Con l’ accollo si esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l’accensione di un mutuo comporta e cosi risulta spesso conveniente. È comunque importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose.

Può succedere che l’attuale situazione del mercato renda non consigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l’accensione di un nuovo mutuo sull’abitazione che si intende acquistare.

Soggetti coinvolti nell’accollo del mutuo

Ci sono tre figure coinvolte da un atto di mutuo accollo:

  • il mutuatario (che viene definito accollato) è il soggetto che cede il mutuo
  • l’ente creditore (accollatario) la banca che deve dare il suo assenso all’operazione
  • il terzo soggetto che vuole acquistare l’immobile (accollante) e che si impegna a pagare le rate residue

Tipi di accollo

Esistono anche diversi tipi di accollo del mutuo.

L’accollo semplice, detto anche accollo interno. Poco utilizzato. L’accollante si impegna a pagare la banca rimanendo estraneo all’accordo. In questo modo l’istituto di credito non perde il suo originario debitore al quale se ne aggiunge un altro.

L’accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo). Questa modalità di accollo comporta che, con la stipulazione dell’atto di accollo, l’accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca. In una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell’accollante.

L’accollo cumulativo: modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l’accollato rimanga vincolato alla banca insieme all’accollante; se quest’ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.

In Italia la legge prevede quindi, che l’accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell’ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell’accollo liberatorio). In caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.

Il mutuatario deve riflettere sulla convenienza di questa scelta vista la particolare natura dell’accollo cumulativo, se è vero, infatti, che l’accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l’ipoteca (in caso di cessione del proprio immobile), è quindi consigliato considerare che l’eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente che potrebbe comportare delle spese ben più gravi.