Mutui & Prestiti

Info e consigli per ottenere mutui e prestiti

Tag: Piano di ammortamento

  • Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Negli ultimi anni la richiesta di surrogazione o portabilità ha subito un forte aumento. La surroga del mutuo è la possibilità del mutuatario di spostare il finanziamento dalla propria banca ad un altra per ottenere condizioni contrattuali migliori. Un esempio potrebbe essere una rata più bassa.

    Surroga del mutuo

    La surroga del mutuo o portabilità, consente di trasferire il mutuo dalla banca che lo ha finanziato ad un altro istituto di credito, senza alcun costo aggiuntivo. La surrogazione dà la possibilità a chi la richiede, di modificare in maniera più conveniente i paramatri del contratto di mutuo stipulato in precedenza. Ad esempio, la durata o il tasso. Si possono variare i parametri a patto che l’importo residuo rimanga lo stesso.

    La surroga detta anche surrogazione o portabilità, è applicabile solo all’importo che rimane ancora da versare. Consente inoltre al mutuatario, di poter accedere al rimborso del credito a condizioni più vantaggiose, senza la necessità di accendere una nuova ipoteca.

    Dopo aver deciso la soluzione più conveniente, verrà avviata la procedura. Ci sarà un preavviso nei confronti della vecchia banca mutuataria, di almeno 30 giorni, per il trasferimento del mutuo. Le due banche in questione collaborano tra loro.

    La banca con la quale il cliente ha precedentemente stipulato il mutuo, dovrà comunicare alla nuova banca l’importo rimanente che resta da pagare. Questo deve avvenire nel termine di 10 giorni e formalizzato con l’atto unico di surroga. È necessaria la presenza di un notaio per redarre l’atto e autenticare le procedure.

    Sino a qualche anno fa bisognava sostenere una serie di costi, ma oggi, grazie alla procedura di surroga introdotta dalla Legge Bersani non è più così.

    Inoltre la surroga esclude sanzioni penali o altri oneri da pagare per l’estinzione del mutuo dalla vecchia banca e il passaggio ad un nuovo contratto con una nuova banca.

    rif. Legge Bersani 40/2007

    I vantaggi della surrogazione

    Il cliente, in base alle proprie esigenze personali o economiche o anche semplicemente per convenienza, può scegliere di chiedere una surroga.

    I vantaggi per il mutuatario derivano dalla possibilità di poter valutare varie opzioni come:

    • aumentare o diminuire la durata del versamento delle rate
    • scegliere il tasso che si ritiene più conveniente (fisso, variabile e misto)
    • ottenere dalla nuova banca uno spread inferiore
    • possibilità di mantenere eventuale polizza assicurativa di incendio e scoppio, stipulata precedentemente con il vecchio mutuo
    • non sostenere ulteriori oneri notarili

    Le banche non sono obbligate ad offrire la surroga di un mutuo più conveniente. La possibilità che questi procedimenti possano avvenire anche più volte, cioè che i clienti a lungo periodo chiedano più surroghe, non viene visto di buon occhio dalle banche subentranti. In quanto, queste ultime si fanno carico delle spese e degli oneri necessari per il passaggio del mutuo, per un soggetto che eventualmente potrebbe cambiare di nuovo banca. Ciò nonostante il mercato e ricco di offerte di surroga.

    È consigliato procedere con la surroga del mutuo solo se davvero è necessario e alla presenza di condizioni più convenienti. È consigliabile inoltre, per valutare al meglio le condizioni di cambio, richiedere più preventivi gratuiti, rivolgendosi a più banche, che, a loro volta, faranno le proprie proposte.

    Non conviene chiedere la surrogazione, nel caso in cui il mutuo sia quasi estinto e quindi sarebbe davvero poco conveniente provare a cambiare un piano d’ammortamento dopo aver pagato quasi tutti gli interessi.

    Contratto di surroga del mutuo

    La surroga può sostituire qualsiasi tipo di mutuo garantito da ipoteca. Quindi sia che si tratti di un mutuo per l’acquisto della prima casa, sia per l’acquisto della seconda casa o per richieste di liquidità.

    Bisogna rivolgersi ad un consulente finanziario che calcolerà la surrogazione tenendo conto dell’andamento di mercato, del tasso d’interesse applicato dalla banca e delle eventuali coperture assicurative. L’obbiettivo è quello di ottenere una rata più bassa.

    La vecchia banca non può opporsi alla richiesta del mutuatario, in quanto, il cliente è tutelato dal TUB, il  Testo Unico Bancario e potrebbe procedere con una richiesta di risarcimento danni.

    È necessario sottoscrive un nuovo contratto con la nuova banca seguendo le procedure dell’istituto. La convenienza della surroga dipende dall’andamento dell’ERIBOR e dell’EURIRS.

    L’atto di surroga può essere:

    • bilaterale
    • trilaterale

    Nella surroga bilaterale i soggetti presenti sono:

    • La nuova banca, detta surrogante
    • il debitore, mutuatario

    Quindi nel nuovo contratto ci saranno solo la nuova banca e il mutuatario, mentre la vecchia banca,  successivamente firmerà un atto unilaterale di quietanza. Cioè un atto che conferma il pagamento del debito da parte del debitore nei suoi confronti e quindi attesta l’estinzione del mutuo ma senza cancellarne l’ipoteca. Quest’atto verrà autenticato dal notaio.

    La surroga trilaterale  prevede che siano presenti:

    • la vecchia banca, detta surrogata
    • la nuova banca , surrogante
    • debitore, mutuatario

    Quindi in questo nuovo contratto sono presenti entrambe le banche insieme al debitore. Viene stipulato con un atto unico notarile che contiene sia le condizioni tra la nuova banca e il debitore, sia la quietanza e l’impegno di mantenere l’ipoteca della vecchia banca.

    Diritti e doveri

    Il mutuatario ha diritto a:

    • la gratuità della surroga
    • che tutti i costi per accertamenti, siano sostenuti dalla nuova banca
    • alla rapidità delle operazioni
    • e che la conclusione e il trasferimento del mutuo alla nuova banca avvenga entro 30 giorni

    Nel caso il termine dei 30 giorni non venga rispettato, il mutuatario ha diritto ad un risarcimento danni dalla vecchia banca pari all’1% del valore del nuovo mutuo per il ritardo di ciascun mese o frazione.

    Il mutuatario deve:

    • rispettare gli obblighi del nuovo contratto
    • mantenere le garanzie
    • avere rispetto della buona fede, cioè essere corretto per tutta la durata del contratto salvo la facoltà di cercare condizioni più favorevoli presso altri istituti

    La disciplina fiscale che regola la surrogazione prevede l’esenzione delle imposte e di altri costi, l’unica eccezione riguarda la tassa ipotecaria di 35,00 euro. Quest’unica imposta da pagare resta a carico della banca che subentra.

    Per ufficializzare la surroga sono necessari diversi documenti come:

    • documento d’identità
    • codice fiscale
    • stato di famiglia
    • atto di matrimonio
    • certificato di reddito
    • copie del compromesso immobiliare
    • atto di acquisto
    • l’ipoteca iscritta sull’immobile
    • planimetrie catastali

    Potrebbero inoltre essere richiesti gli estratti conti bancari.

    Il mutuatario assume la figura del consumatore nei rapporti con la banca, quindi per qualsiasi problema riguardante la preclusione di un suo diritto, può rivolgersi ad Altro Consumo o Unione Nazionale Consumatori o ad altre associazioni di difesa dei consumatori.

    Inoltre le banche hanno un apposito ufficio reclami dove il mutuatario può rivolgersi con un riscontro di ricezione della controversia entro 30 giorni dal reclamo.

    Infine potrebbe rivolgersi all’ Arbitro Bancario Finanziario, organo sostenuto dalla Banca D’Italia.

  • Rinegoziare il mutuo per abbassare la rata

    Rinegoziare il mutuo per abbassare la rata

    Le persone che hanno chiesto un mutuo hanno preso un impegno di lungo termine. Negli corso degli anni le condizioni finanziarie o personali possono cambiare in meglio o in peggio. In queste situazioni, chi ha stipulato, può avere la necessità di rinegoziare il mutuo e cambiare i termini del contratto per ottenere condizioni economiche più vantaggiose.

    Perché rinegoziare il mutuo?

    Se necessario, senza dover dare nessuna spiegazione, il mutuatario può chiedere di rinegoziare le condizioni del mutuo a proprio vantaggio e gratuitamente. La rinegoziazione del mutuo non prevede la scrittura di un nuovo contratto ma solo la modifica di quello già esistente. La trattativa avviene in forma privata tra il mutuatario e la banca. Quindi, il tutto avviene senza la necessità della presenza di un notaio. I motivi di questa scelta potrebbero essere di natura personale o economica. In ogni caso quando il cliente ha la necessità può chiedere all’istituto di credito di modificare i termini stabiliti precedentemente.

    Visto che il contratto in essere resta lo stesso, per rinegoziare un mutuo si può agire sulle condizioni. Per rinegoziare quindi, il cliente può richiedere di modificare uno o più aspetti del mutuo stesso.

    • cambiando la durata del mutuo, cioè rivedendo il numero di anni pattuiti per il versamento delle rate
    • passando da un tasso variabile ad uno fisso o misto o viceversa
    • rivedendo lo spread del mutuo, cioè il tasso d’interesse applicato dalla propria banca

    La durata del mutuo può essere di 5 , 10, 15, 20 anni o anche di più. In fase di rinegoziazione il mutuatario può chiedere di allungare il mutuo facendo così diminuire il valore della rata da versare. O, viceversa,  il cliente può voler scegliere di ridurre il periodo del versamento, aumentando le rate e velocizzando l’estinzione. In questo caso andrebbe a risparmiare un po’ sugli interessi del mutuo.

    Rinegoziare un mutuo a tasso fisso

    La scelta di un mutuo a tasso fisso prevede il pagamento di rate con un ammontare costante durante tutto il periodo. La somma da rimborsare comprende il capitale più gli interessi. Quest’ultimi sono la remunerazione della banca per aver prestato il denaro e sono applicate in misura diversa da ognuna.

    Gli elementi che compongono la rata di un mutuo a tasso fisso e di cui tener conto sono:

    • L’EURIRS (Euro Interest Rate Swap). È il tasso a cui fanno riferimento gli istituti di credito. Il valore è dato dalla media delle quotazioni applicate ai contratti di scambio dalle banche Europee e varia ogni giorno.
    • Lo spread (differenza tra due prezzi o due tassi o due quotazioni) ed è il margine di guadagno della banca.
    • Il TAN (tasso annuale nominale) che sarebbe l’insieme di  EURIS e Spread.

    Il TAN è il tasso d’interesse calcolato dalle banche e dalle società finanziare per calcolare gli interessi che il cliente deve pagare. Più sarà lungo il periodo, maggiore sarà il tasso applicato.

    Il tasso d’interesse applicato, sarà quello del giorno in cui viene stipulato il mutuo. Il costo del mutuo a tasso fisso sarà maggiore rispetto a quello variabile ed è consigliato per chi vuole mantenere un profilo a basso rischio.

    In una rinegoziazione di un mutuo a tasso fisso si può agire sullo spread per rimodulare le rate del mutuo in vantaggio del mutuatario.

    Mutuo a tasso variabile

    Nel caso la scelta del mutuo sia a tasso variabile, il pagamento delle rate da versare non saranno sempre uguali. Questo tasso varia in base all’indice a cui fanno riferimento, cioè all’EURIBOR (Euro Inter Bank Offered Rate).

    L’EURIBOR è il tasso d’interesse medio ottenuto dalle transazioni finanziarie delle principali banche europee ed indica il costo del denaro a breve termine. Ovviamente nel calcolo del valore del mutuo, questo verrà sommato allo spread.

    Con questo tasso la rata del mutuo può aumentare o diminuire e quindi subire delle variazioni durante tutto il periodo. Inizialmente il mutuo a tasso variabile è più basso rispetto a quello fisso, ma è più rischioso, perchè col tempo, nel caso aumentasse, aumenta di conseguenza il valore della rata da pagare. Solitamente le persone che optano per questo tipo di tasso hanno un reddito medio-alto.

    Anche con un mutuo a tasso variabile si può ridurre la rata rinegoziando lo spread.

    Mutuo a tasso misto

    Il mutuo a tasso misto invece, prevede per contratto, la modifica del tasso d’interesse da variabile a fisso o viceversa, anche più volte durante tutto il periodo. Con questo tipo di mutuo si possono ottenere condizioni più vantaggiose e nel lungo periodo diventa più economico. Ma tutto questo ha un costo e spesso è più alto rispetto ad un contratto a tasso variabile. È consigliato a persone che hanno una situazione economica ben definita e che vogliono valutare quale sia il tasso d’interesse più vicino alle proprie esigenze.

    Anche in questo caso il cliente può chiedere alla propria banca, di rivedere lo spread da lei stessa applicata. Rilevando che altre banche magari, nello stesso periodo, promuovono uno spread decisamente inferiori rispetto a quello applicato all’epoca del contratto.

    È importante sapere che la banca non è tenuta a rinegoziare il mutuo, ma resta nel suo interesse venire incontro alle esigenze del cliente se non vuole perderlo. Infatti questo potrebbe surrogare il mutuo e trasferirsi in un altro istituto bancario a condizioni più vantaggiose.

    La legge non prevede dei limiti di tempo per rinegoziare, ma alcune banche possono poter stabilire un periodo minimo di rimborso del piano, prima di voler procedere. Se la rinegoziazione viene negata, il cliente potrà valutare altre strade come

    • surroga
    • estinzione anticipata
    • sostituzione

     

    Contratto di mutuo

    Chi richiede un mutuo è perchè ha intenzione o di comprare casa, o di ristrutturare, o comprarne una seconda oppure ottenere liquidità.

    Nel contratto di mutuo, innanzitutto, vengono riportati i soggetti coinvolti, che sono:

    • il mutuatario, cioè colui che riceve il mutuo
    • il mutuante che sarebbe la banca, cioè il finanziatore alla quale si affida il mutuatario
    • il proprietario dell’immobile, concesso a garanzia.
    • il garante, cioè una persona che garantisce l’impegno del pagamento da parte del mutuatario e che in caso di mancato pagamento si fa carico del debito
    • o il fideiussore, cioè qualcuno che si obbliga personalmente a rimborsare il prestito del debitore in caso di inadempienza (mancato pagamento)

    Per quanto riguarda la richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile, il proprietario dell’immobile potrebbe essere una persona diversa da chi richiede il mutuo. Esempio: i genitori che comprano casa ad un figlio.

    Inoltre l’immobile viene concesso a garanzia del mutuo, con l’ipoteca. Cioè la banca si tutela acquisendo il diritto sul bene in caso di insolvenza da parte del debitore.

    Il contratto di mutuo quindi, è un documento che stabilisce oltre l’accordo tra le parti, l’erogazione di una somma di denaro da parte della banca ad una persona che ne ha fatto richiesta. Il mutuatario s’impegnerà a restituire la somma corrisposta in base alle modalità di contratto. Il tutto stipulato davanti ad un notaio.

    Il contratto inoltre contiene:

    • la durata del mutuo
    • le modalità di pagamento
    • tasso d’interesse e tipologie di tasso
    • interessi di mora
    • tutte le spese
    • modalità per l’estinzione anticipata del mutuo
    • oneri fiscali
    • gli allegati con le condizioni generali e il documento di sintesi

     

  • Mutuo BNL della Banca Nazionale del Lavoro

    Mutuo BNL della Banca Nazionale del Lavoro

    La BNL (Banca Nazionale del Lavoro) è tra i principali gruppi bancari nel nostro paese. L’istituto bancario occupa la sesta posizione nella lista dei principali gruppo bancari in Italia. Come tutte le banche è operativa nel settore dei mutui. Il mutuo BNL è pensato per andare incontro a tutte le esigenze della clientela retail, ma non solo.

    Per completare la panoramica sulla identità di BNL c’è da dire che nel 2006, a seguito della conclusione dell’Offerta Pubblica d’Acquisto (OPA) da parte di BNP Paribas, BNL è entrata a far parte di un grande gruppo internazionale presente in Francia e in altri 85 Paesi del mondo. Del gruppo BNP Paribas fa parte anche Findomestic specializzata nei prestiti personali.

    BNL Mutuo: le tipologie

    Parlando della Banca Nazionale del Lavoro, sto parlando di un grande istituto bancario per cui l’offerta al pubblico è molto vasta, suddivisa in mutui per acquisto, ristrutturazione e surroga, nelle formule a

    • Tasso fisso
    • Tasso variabile
    • Quasi fisso

    Mutui BNL a tasso fisso

    Il principale prodotto a tasso fisso dell’istituto bancario è il Mutuo Spensierato, una tipologia di finanziamento a tasso fisso e rata costante. A questo mutuo ho già dedicato un articolo di approfondimento.

    L’offerta BNL per i mutui a tasso fisso si completa con altri due prodotti:

    • Futuro Sereno: mutuo a tasso fisso e rata decrescente
    • Affitto Più: mutuo a tasso fisso e rata crescente

    BNL Mutuo Futuro Sereno

    Il Mutuo Futuro Sereno BNL intende rispondere alle esigenze di chi, disponendo di un reddito variabile, vuole pianificare il domani senza eccessive preoccupazioni, scegliendo un impegno finanziario meno gravoso nel tempo.

    Prevede un piano di rimborso a tasso fisso e rate decrescenti che lo rende adatto a chi preferisce pagare di più inizialmente e meno negli anni successivi.

    Caratteristiche del Mutuo Futuro Sereno di BNL

    È un finanziamento a tasso fisso ma con rate di importo decrescente nel corso dell’ammortamento. Le rate, mensili e decrescenti, sono composte da una quota capitale e da una quota interessi, prefissate alla stipula del contratto di mutuo. La durate possibili  sono 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni, ma in fase contrattuale è possibile ottenere anche durate intermedie.

    BNL Mutuo Affitto Più a tasso fisso

    BNL Mutuo Affitto Più a tasso fisso, è per chi vuole pagare una rata di mutuo prefissata con incrementi ogni 5 anni, stabiliti in contratto. È il prodotto fatto su misura per chi vuole comprare casa, invece di pagare l’affitto, ed è disposto ad allungare o accorciare la durata del rimborso.

    Prevede un piano di rimborso a rata costante (mensile) per i primi 5 anni, calcolata sulla base del tasso vigente al momento della stipula. Per le rate successive, ogni 5 anni, è previsto un incremento fissato in contratto, con la finalità di anticipare la restituzione del capitale, offrendo il vantaggio al cliente di pagare meno interessi.

    Questa caratteristica del prodotto può determinare, anche in caso di andamento non favorevole dei tassi di interesse, impatti positivi sulla durata del finanziamento o sull’importo della rata finale.

    Le rate del mutuo Affitto Più a tasso fisso

    Mensile, di importo prefissato con incrementi ogni 5 anni determinati come segue:

    • Mutuo di durata superiore a 15 anni (con durata massima contrattuale 25 anni): primi 5 anni, rata di importo costante sulla base del tasso vigente alla stipula. Successivamente variazioni prestabilite in contratto (in maniera analoga all’inflazione, ma non a questa indicizzata) alla scadenza del 5°, del 10° e del 15° anno di ammortamento.
    • Mutuo di durata superiore a 20 anni (con durata massima contrattuale 30 anni): primi 5 anni, rata di importo costante sulla base del tasso vigente alla stipula. Successivamente variazioni prestabilite in contratto (in maniera analoga all’inflazione, ma non a questa indicizzata) alla scadenza del 5°, del 10°, del 15° e del 20° anno di ammortamento.

    Le rate sono comprensive di una quota interessi e di una quota capitale pari alla differenza tra l’ammontare della rata prestabilita e quello della quota interessi.

    Ammortamento BNL Mutuo Affitto Più

    Le rate del mutuo sono composte da una quota interessi e da una quota capitale e sono calcolate sino alla concorrenza dell’importo prefissato. Qualora l’ammortamento del mutuo non dovesse avvenire entro la durata massima contrattuale, l’ultima rata sarà comprensiva degli interessi e dell’intero capitale non ancora rimborsato.

    Mutui BNL a tasso variabile

    Il mutuo a tasso variabile di BNL è un prodotto pensato per chi vuol ottenere la rata più bassa possibile in funzione dei tassi dei mercati; il tasso variabile infatti è meno caro di quello fisso ma è esposto alla fluttuazione dei tassi di interesse. Il mutuo BNL a tasso variabile è agganciato all’indice Euribor a 1 mese.

    Questa tipologia di finanziamento può essere richiesta in caso di:

    • acquisto della prima casa ma anche di eventuali altre case
    • ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo
    • sostituzione di uno o più finanziamenti  già in essere
    • sostituzione con erogazione aggiuntiva di liquidità
    • consolidamento di eventuali altri prestiti
    • esigenze di liquidità

    Caratteristiche del mutuo a tasso variabile BNL

    L’importo massimo finanziabile corrisponde al  70% del valore dell’immobile. In deroga è possibile arrivare fino all’80%. Le durate previste sono 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni

    Il rimborso è avviene per mezzo di una rata mensile di valore variabile in funzione del tasso. Tasso che può variare mensilmente in funzione della quotazione dell’Euribor ad un mese. La rilevazione avviene per valuta il primo giorno lavorativo del mese precedente la scadenza della rata.

    Le rate sono composte da una quota capitale più una quota interessi. La prima è precalcolata in base al piano di rimborso. La seconda è variabile in base alla rilevazione dell’indice Euribor. Il tasso di interesse applicato al mutuo è quindi variabile ed è calcolato in base alla rilevazione dell’Euribor a 1 mese, a cui va aggiunto lo spread.

    Le spese di istruttoria del mutuo variabile BNL  dipendono dall’importo finanziato:

    • 1,25% (per un massimo di euro 1.000,00) per mutui fino a euro 80.000,00
    • 1,00% (min euro 800,00 – max euro 1.300,00) per mutui fino a euro 130.000,00
    • 0,90% (min euro 1.170,00 – max euro 2.250,00) per mutui fino a euro 250.000,00
    • 0,90% (min euro 2.250,00 – max euro 2.500,00) per mutui oltre euro 250.000,00
    • non sono previste spese in caso di surroga

    Le spese di perizia vengono calcolate in percentuale sull’importo finanziato:

    • 300,00 € fino a 110.000,00 €
    • 300,00 € fino a 250.000,00 €
    • 350,00 € fino a 500.000,00 €
    • 450,00 € fino a 1.000.000,00 €
    • 550,00 € fino a 25000.000,00 €
    • 800,00 € oltre 2.500.000,00 €

    Altri mutui a tasso variabile

    Mutuo BNL Su Misura Elite

    Se cerchi una soluzione che ti permetta di sfruttare i vantaggi del mutuo a tasso variabile ma con una maggiore flessibilità nel rimborso allora potresti pensare a BNL Su Misura Elite. Una soluzione pensata sopratutto per liberi professionisti e lavoratori autonomi con entrate non costanti. Questo mutuo permette di pianificare i pagamenti con un maggior grado di elasticità dei tempi e dei modi del rimborso.

    Il rimborso del capitale è programmato e flessibile. La rata del mutuo è semestrale ed è composta di soli interessi, è variabile (indice Euribor a sei mesi). Il rimborso del capitale è libero. È il cliente che decide, rispettando dei minimi, quanto capitale rimborsare alle scadenze  previste dal contratto di mutuo.

    Mutuo BNL Quasi Fisso

    Il mutuo BNL quasi fisso è un mutuo a tasso variabile con Cap, ti spiego come funziona: il Cap è il tasso di interessi massimo che può essere applicato alla rata.

    In questo prodotto il tasso di interesse è variabile ed è agganciato quotazione dell’Euribor ad un mese, rilevato per valuta il primo giorno lavorativo del mese precedente la scadenza della rata.

    La rata, mensile, viene calcolata in base al tasso complessivo (Euribor a 1 mese + spread) che non potrà mai superare il tasso massimo prefissato detto Cap. Il Cap si attiva mensilmente quando il tasso complessivo raggiunge o supera il livello del Cap.

    Le altre condizioni sono le stesse del variabile puro.

    BNL Paribas

    La banca BNL rientra tra i primi sessanta gruppi finanziari a livello europeo e fra le prime cento banche in ordine di importanza a livello globale. BNL è controllata dalla francese Paribas.

    BNP Paribas controlla interamente il capitale ordinario di BNL e detiene direttamente alcune partecipazioni (tra cui quelle delle società di gestione del risparmio, della società di leasing Locafit e di BNL Vita) prima detenute dalla stessa BNL.

    L’ingresso nel Gruppo BNP Paribas ha rilanciato BNL nel contesto competitivo del mercato italiano: la Banca coniuga, la sua storica presenza in Italia con l’esperienza di un grande gruppo internazionale.

    BNL rappresenta oggi di una specializzata in prodotti finanziari oltre alla rappresentanza in Itali per il gruppo BNP Paribas. BNL offre un’ampia gamma di prodotti e servizi bancari, finanziari e assicurativi, da quelli tradizionali ai più innovativi, volti a soddisfare le esigenze dei clienti, segmentati per mercati quali:

    • retail
    • private
    • corporale
    • pubblica amministrazione
  • Calcolo del piano di ammortamento alla francese

    Calcolo del piano di ammortamento alla francese

    A tutti (o quasi) quelli che hanno potuto comprare casa è capitato di confrontarsi con la scelta del mutuo. I parametri per trovare il mutuo giusto sono diversi e non è facile districarsi tra le varie offerte. Uno strumento fondamentale per poter valutare un mutuo è il piano di ammortamento. Quello presente in questa pagina è un tool che permette di fare il calcolo del piano di ammortamento alla francese. È uno strumento utile che ti permette di conoscere con precisione il piano restituzione del capitale e dei relativi interessi di un mutuo con ammortamento alla francese. Per il calcolo servono solo

    • il capitale richiesto
    • la durata del mutuo
    • il tasso lordo applicato dalla banca.

    [php snippet=1]

    Istruzioni:

    1. Inserisci i valori nei campi Capitale, Tasso e Durata
    2. Come separatore dei decimali usa la virgola
    3. fai click su Calcola

    Dopo aver cliccato il tasto Calcola potrai leggere lo sviluppo del piano di ammortamento scorrendo la pagina.

    Lo sviluppo delle rate in un piano di ammortamento alla francese

    Un mutuo con un piano di ammortamento alla francese ha uno sviluppo particolare delle singole rate mensili. Le rate sono costanti ma la composizione di ognuna di esse cambia. Le rate dei mutui sono composte da due voci:

    • la quota capitale
    • la quota interessi

    Con ogni rata si restituisce quindi una parte del capitale ottenuto in prestito ed una parte degli interessi dovuti per l’operazione di mutuo. La prima rata ha un quota interessi molto alta che, rata dopo rata, decresce fino ad essere prossima allo zero nell’ultima. Di conseguenza la quota capitale della prima rata è la più bassa di tutto il piano di ammortamento alla francese e cresce mese dopo mese.

    andamento piano di ammortamento alla francese

     

    Il calcolo del piano di ammortamento alla francese consiste nello sviluppo del piano dei pagamenti, dalla prima all’ultima rata. Questo sviluppo mette in evidenza, per ogni rata mensile, la componente capitale e la componente interessi.

    Questo tipo di piano di ammortamento prevede il rimborso della quota interessi in misura maggiore nei primi anni di mutuo e in misura molto minore negli ultimi anni. La quota capitale ha un andamento inverso crescendo ad ogni rata. La rata mensile invece resta costante per tutta la durata del mutuo.

    N.B. La rata resta costante solo se il mutuo è a tasso fisso, altrimenti varia in funzione dei parametri stabiliti.

    Come si fa il calcolo del piano

    Lo sviluppo del piano di ammortamento alla francese è molto semplice, la parte più complessa è il calcolo della rata del mutuo, una volta nota la rata il resto è un gioco da ragazzi.

    Ti faccio un esempio. Mettiamo il caso che tu voglia sviluppare il piano di ammortamento di mutuo in cui

    • il capitale erogato è € 100.000
    • il tasso lordo applicato è il 6%
    • di conseguenza il tasso mensile è dello 0.5%
    • la durata è di dieci anni

    La prima cosa da fare è calcolare la rata mensile. In questo caso il calcolo l’ho fatto io e risulta essere di € 1.110,21.

    Poi devi calcolare gli interessi da pagare sulla prima rata: essendo il tasso annuo questo va diviso per 12 per ottenere un tasso mensile e con questo fare il calcolo: € 100.000 x 0.5% = € 500.

    Per differenza si calcola la quota capitale della prima rata 1.110,21 – 500 = 610,21

    Ne primo mese pagherai una rata mensile di € 1.100,21 di cui e 610.21 in conto capitale e e 500 in conto interessi.

    Ora devi passare al mese successivo rifacendo esattamente la stessa procedura, prima però devi ridurre il capitale della quota versata nel mese precedente. Il nuovo capitale sul quale rifare il calcolo è € 100.000 – € 500 = € 99.500.

    Rifacendo gli stessi calcoli di prima otterrai una quota capitale 613,26 ed una quota interessi di 496,95  che sommati ti daranno la rata del secondo mese che è sempre di € 1.110,21.  Andando avanti mese per mese puoi sviluppare l’intero piano di ammortamento.

    Strumenti e tool

    Senza uno strumento informatico il calcolo è lungo e laborioso ed è per questo che ho realizzato il tool di questa pagina. Lo scopo di questa spiegazione, infatti, non è quello di farti fare i calcoli (se vuoi puoi comunque farlo) ma di farti comprendere meglio il procedimento di calcolo.

    Il piano di ammortamento del mutuo

    Il piano ammortamento di un mutuo definisce le caratteristiche del rimborso: le tempistiche, le rate, (e le relative quote capitale e interessi), sono riassunte nel dettaglio nel piano di ammortamento sottoscritto dalle parti. Quindi può essere definito come il procedimento di estinzione del debito residuo: la banca e il mutuatario si accordano sulla modalità di calcolo delle rate.

    Vediamo di seguito i diversi piani di ammortamento del mutuo e le principali caratteristiche che li contraddistinguono.

    L’ammortamento Francese prevede una rata costante e uniforme nel tempo. In caso di tasso fisso, all’inizio del rimborso, il mutuatario versa una rata composta da una quota interessi maggiore della quota capitale. Le proporzioni si invertono con il passare del tempo, la quota interessi diminuisce e aumenta la quota capitale: in caso di estinzione anticipata del debito residuo, la quota capitale resta elevata, a vantaggio della banca che ha incassato, nella prima parte, più quote interessi.

    Nel caso di ammortamento tedesco o a interessi anticipati, all’inizio del piano di rimborso il mutuatario versa rate composte esclusivamente da quota interessi e successivamente da quota capitale. Questa tipologia di piano di ammortamento è la meno vantaggiosa per il consumatore.

    Nell’ammortamento italiano, il piano di rimborso è costituito da rate mensili composte da quota costante e quota interessi variabile.

    Cosa è il piano di ammortamento

    Il piano d’ ammortamento mutuo è il processo attraverso il quale viene gradualmente restituito il capitale oggetto del contratto di mutuo, insieme alla relativa quota di interessi. La scelta del piano d’ammortamento mutuo determina l’ammontare della rata:

    • rata costante in cui quota capitale e quota interessi rimangono uguali per tutta la durata del mutuo
    • rata decrescente in cui la somma tra quota capitale e quota interessi decresce al crescere del numero delle rate pagate

    Esistono diversi piani di ammortamento di un mutuo:

    Alla francese

    È il più utilizzato nella prassi e prevede una modalità di rimborso del finanziamento a rata costante. Ogni rata comprende la quota interesse  e la quota capitale. La quota di capitale rimborsata con la rata si calcola sottraendo all’importo della rata totale, la quota d’interessi pagata per ognuna di esse. Gli interessi sono posticipati nel senso che maturano al termine di ogni periodo di rateazione. La rateazione di solito è mensile.

    Al termine del piano d’ ammortamento del mutuo il capitale concesso al mutuatario dovrà risultare integralmente rimborsato. Stesso discorso vale per la quota interessi che deve risultare sempre pagata. Al principio del piano d’ ammortamento le rate avranno una quota d’interesse maggiore e una quota di capitale minore, la relativa proporzione si invertirà con il trascorrere del piano d’ ammortamento.

    All’italiana

    Questo piano di ammortamento prevede un importo variabile della rata. Il capitale che viene rimborsato alla scadenza di ogni rata è fisso e gli interessi che, sommati alla quota fissa del capitale rimborsato, determineranno l’importo delle rate del piano d’ ammortamento, andranno decrescendo perché calcolati su una quota residua di capitale da rimborsare via via minore.

    Attraverso il piano d’ammortamento del mutuo all’italiana l’importo in valore nominale della rata dovrebbe man mano decrescere (salvo gli effetti di eventuali modifiche del tasso d’interessi).

    Piano d’ammortamento tedesco

    Così come il piano d’ammortamento alla francese, è caratterizzato dalla rata costante, anche nel piano d’ammortamento del mutuo tedesco la quota d’interessi pagata nelle rate determina l’ammontare del capitale rimborsato in quanto gli interessi maturati nel periodo debbono naturalmente essere sempre pagati.

    A differenza del piano d’ ammortamento alla francese, il pagamento degli interessi avviene in via anticipata, cioè all’inizio del periodo in cui gli stessi matureranno. La prima rata, di soli interessi, sarà pagata in coincidenza con il momento di rilascio del prestito conseguentemente, l’ultima rata concretamente pagata sarà composta esclusivamente dal capitale (in quanto gli interessi saranno stati pagati con la rata precedente).

    Il pagamento degli interessi in via anticipata, nel piano d’ammortamento tedesco, determina un abbassamento del loro valore nominale (rispetto ad un equivalente piano d’ammortamento alla francese).

  • Mutuo cointestato: come si fa, cosa comporta

    Mutuo cointestato: come si fa, cosa comporta

    Durante gli ultimi anni la crisi economica ha spinto sempre più persone a richiedere prestiti e mutui per affrontare le spese più consistenti. Comprare un’auto, acquistare o ristrutturare casa non sono cosa che si possono fare sempre in contanti. Sempre più spesso, sia per una questione personale che economica, le esigenze portano ad unire le forze per poter raggiungere determinati obiettivi come l’acquisto di una casa. In questo caso è utile che il mutuo risulti intestato ad entrambe i richiedenti: parliamo del mutuo cointestato. In questo articolo troverete una pratica guida su come cointestare un mutuo.

    Mutuo cointestato: chi può richiederlo

    I conviventi  possono cointestare il mutuo?

    Spesso si da per scontato che a richiedere un mutuo cointestato siano soltanto i coniugi. In realtà chiunque, in presenza delle dovute garanzie richieste dalla banca, può richiedere un mutuo cointestato. Per esempio un mutuo cointestato padre figlio o tra conviventi e amici. All’istituto bancario insomma non importa se siete sposati, amici o parenti; a contare sono i requisiti reddituali che devono essere compatibili con il tipo di finanziamento richiesto.

    Perché cointestare un mutuo

    Si può decidere per cointestare il mutuo per vari motivi. In primis per rendere due o più persone proprietarie dell’immobile ma vi sono anche altri motivi. Le banche spesso richiedono garanzie reddituali che un unico contribuente non può fornire, in questo caso cointestare un mutuo rappresenta la soluzione ideale.

    Mutuo cointestato come funziona

    Come cointestare un mutuo: guida

    Per cointestare un mutuo è necessario che entrambi i richiedenti presentino le medesime documentazioni bancarie utili per sottoscrivere la loro volontà di richiedere il prestito. Tale documentazione deve essere certificata da un notaio in modo che entrambi i soggetti possano essere registrati in quanto intestatari del finanziamento. Insomma, l’iter da seguire per richiedere un mutuo cointestato è praticamente il medesimo previsto per la richiesta di un mutuo tradizionale, con la differenza che entrambi i richiedenti devono presentare la relativa documentazione.

    Mutuo cointestato documenti da presentare

    Trai documenti da presentare per richiedere un mutuo cointestato ricordiamo:

    • Certificato di residenza.
    • Certificato storico di residenza rilasciato dal Comune nell’eventualità vi siano degli omonimi protestanti.
    • Stato di famiglia.
    • Certificato di stato libero (se single) certificato di matrimonio (se coniugati).
    • Attestazione d’iscrizione all’Albo (per i liberi professionisti).
    • Attestazione d’iscrizione alla Camera di Commercio (per i lavoratori autonomi).
    • Copia della dichiarazione dei redditi.
    • Copia delle ultime 2 buste paga.

    mutuo cointestato

    Mutuo cointestato detrazioni

    Con i mutui cointestati i cosiddetti interessi passivi sono detraibili al 19% fino ad una soglia massima di 4.000 euro. Tale cifra è da ripartire trai due titolari del mutuo, ragion per cui parliamo di una spesa massima detraibile di 2.000 euro a testa.
    Tuttavia, se per esempio uno dei due titolari del mutuo risulta fiscalmente a carico del coniuge, questi potrà detrarre il 100% degli interessi passivi.

    Poniamo l’esempio di due coniugi che hanno stipulato un contratto di mutuo cointestato al 50% per l’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale. Anche la proprietà dell’immobile è al 50% tra i due. Uno dei coniugi si accolla al 100% le rate del mutuo.

    Come funziona in un caso come questo la detrazione degli interessi passivi su tale mutuo?

    Bisogna fare riferimento all’articolo 15 del TUIR il quale stabilisce: qualora il mutuo, relativo all’abitazione principale di proprietà comune sia intestato ad entrambi i coniugi, la detrazione delle rispettive quote può essere conseguita da uno di essi soltanto nell’ipotesi in cui l’altro coniuge sia fiscalmente a carico del primo. Diversamente, la detrazione va ripartita al 50% ciascuno.

    Mutuo cointestato unico proprietario

    Come funzionano le detrazioni fiscali in caso di mutuo cointestato con un unico proprietario

    Quando un mutuo è cointestato ma non risulta cointestata anche la proprietà della casa (quindi parliamo di un mutuo cointestato con un unico proprietario dell’immobile) cambia il discorso per quanto riguarda gli interessi passivi del finanziamento. In questo caso infatti può beneficiare delle detrazioni degli interessi passivi (al 50%) soltanto la persona alla quale è intestato sia il mutuo che la proprietà dell’immobile.

    Mutuo cointestato e casa no

    Se invece il mutuo risulta intestato solo ad un coniuge è possibile detrarre il 100% degli interessi passivi anche nel momento in cui invece la proprietà dell’immobile risulta cointestata.

    Mutuo cointestato: morte di un cointestatario

    In caso di morte di uno dei cointestatari di un mutuo ciò che avverrà dipende sostanzialmente da eventuali scelte che sono state effettuate al momento della stipula del contratto. Per esempio se è stata sottoscritta una polizza assicurativa relativa all’eventuale decesso di uno dei coniugi. Se non è stata sottoscritta alcuna assicurazione sono gli eredi della persona deceduta a dover procedere con il pagamento delle rate. Tuttavia è bene ricordare che l’interesse delle banche è quello di ricevere i pagamenti regolarmente. Chi pagherà quindi (oltre al titolare originario superstite) non lo decide dunque la banca ma gli stessi eredi.

    Quando viene aperta la successione, saranno gli eredi a doversi intestare il mutuo sostituendo di fatto la persona mancata. Ovviamente per procedere con la nuova intestazione del mutuo è necessario che il tutto venga sottoscritto davanti ad un notaio presentando tutta una documentazione che attesti l’effettivo ruolo di erede (inoltre è necessario presentare anche un certificato del debito residuo da richiedere all’istituto bancario).

    Ovviamente le info riportate riguardano casistiche nelle quali i successori accettano l’eredità ma questi possono anche rifiutarla e non incorrere in alcun coinvolgimento. Inoltre la banca si riserva comunque il diritto di accettare o meno i nuovi intestatari del mutuo in base alle garanzie fornite dagli eredi.

    Mutuo cointestato se uno dei due non paga

    Partiamo dal presupposto che le banche non si pongono molti problemi nel momento in cui uno dei cointestatari di un mutuo non paga le rate. Per l’istituto di credito infatti un mancato pagamento è un mancato pagamento, a prescindere dal soggetto responsabile. Entrambe i mutuatari infatti risultano responsabili dei pagamenti, indipendentemente da chi produce il reddito. Ragion per cui le conseguenze potrebbero essere davvero problematiche per entrambi i contraenti.

    Cosa fare se uno dei cointestatari di un mutuo non paga?

    Per risolvere eventuali problemi legati al mancato pagamento di uno degli intestatari di un mutuo cointestato, ed evitare, nella peggiore delle ipotesi, di perdere la casa o essere costretti a venderla, vi sono delle soluzioni. Un’opzione è quella di procedere con la sostituzione del mutuo. In questo modo la banca può modificare gli intestatari del contratto precedente (sia in caso di mutuo cointestato o garante). Un’altra strada è quella dell’accollo del mutuo.

    Tramite questa soluzione infatti uno dei cointestatari resta proprietario dell’immobile e mantiene, in via esclusiva, le condizioni del mutuo sottoscritto in precedenza. Uno dei titolari del mutuo insomma acquista l’intero immobile, si accolla l’intero mutuo e diventa l’unico proprietario della casa. Ovviamente sia in caso di sostituzione che accollo del mutuo, il tutto dipende dal responso della banca che procederà con gli opportuni controlli per verificare la presenza delle garanzie necessarie.

  • Procedura di erogazione di un mutuo immobiliare

    Procedura di erogazione di un mutuo immobiliare

    Ottenere un mutuo a volte è una operazione lunga e laboriosa. questo perché la procedura per l’erogazione di un mutuo è complessa e prevede una serie di passi. Le procedure per richiedere e ottenere un mutuo immobiliare si differenziano a seconda dell’istituto creditizio e della tipologia di mutuo richiesto. La maggior parte degli step è comune a tutti gli istituti di credito, vediamo quali sono e cosa bisogna fare per procedere.

    Procedura erogazione mutuo: istruttoria

    Il primo passo è l’apertura dell’istruttoria. La finalità di questo passaggio è quella di verificare la fattibilità del mutuo prima di procedere con i successivi step. Un eventuale stop precluderebbe ogni passaggio successivo ma permetterebbe anche di non andare avanti spendendo tempo e denaro in altre attività che visto l’esito sarebbero inutili.

    Il richiedente deve presentare una domanda di mutuo alla banca e fornire la documentazione completa relativa all’immobile e al proprio reddito. Sulla base della domanda e della documentazione presentata la banca effettuerà dei controlli sulla situazione

    • anagrafica e familiare
    • finanziaria
    • lavorativa
    • presenza di garanti
    • Credit Scoring
    • valore immobile da acquistare

    In caso di parere di fattibilità positivo, la banca non è comunque impegnata ad erogare il mutuo. Eventuali difformità tra le dichiarazioni presentate e la successiva verifica delle documentazioni , o una perizia negativa potranno portare l’istituto di credito a negare la concessione.

    Documentazione completa per procedura di erogazione di un mutuo

    Se il mutuo è fattibile al richiedente viene richiesto di fornire la documentazione completa comprovante quanto dichiarato in sede di istruttoria e la documentazione integrativa che la banca richiede

    • anagrafica
    • reddituale
    • immobiliare

    Documentazione anagrafica

    • carta d’identità
    • codice fiscale
    • certificato contestuale (famiglia + residenza  +stato civile + cittadinanza)
    • permesso di soggiorno (extracomunitari)
    • estratto dell’atto di matrimonio
    • eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio

    Documentazione reddituale

    • tipo di lavoro (dipendente o autonomo) e qualifica
    • reddito netto mensile e annuale
    • modello CUD (dipendenti)
    • certificato di servizio (dipendenti)
    • fotocopia ultime 2 buste paga (dipendenti)
    • modello Unico (autonomi)
    • fotocopia estratti conti (se lavoratore autonomo)
    • dichiarazione situazione debitoria

    Documentazione immobile

    • compromesso o proposta di acquisto
    • atto di provenienza
    • planimetria catastale
    • certificato di abitabilità
    • certificato di classe energetica
    • concessione edilizia se si tratta di una nuova costruzione

    Io ogni caso la banca può sempre chiedere eventuale documentazione integrativa che cambia a seconda dei casi.

    garanzie a copertura del mutuo

    Garanzie a copertura del mutuo

    Per ottenere un mutuo la banca chiede al richiedente una garanzia. È necessaria quindi l’iscrizione di ipoteca sul bene che si intende acquistare con il mutuo.  Per questo motivo la banca incarica un  perito il cui ruolo è quello di accertare che il valore dell’immobile giustifichi la concessione del mutuo da parte della banca.

    Per prima cosa il perito esamina la documentazione fornitagli, in seguito esaminerà personalmente l’immobile, infine stimerà il valore di mercato dell’immobile analizzato. Occorre tenere presente che la parcella del perito risulta a carico di chi richiede il mutuo, rientra quindi nelle spese da valutare in fase di scelta del mutuo.

    Chiusura della procedura di erogazione del mutuo

    Una volta terminati tutti gli accertamenti necessari l’istruttoria viene chiusa e la banca decide se concedere o no il mutuo richiesto. Di solito questa fase richiede un po’ di tempo: da 7 a 15 giorni.  Se la documentazione presentata è conforme a quanto dichiarato in fase di presentazione della domanda, nella maggior parte dei casi l’esito è positivo.

    In alcuni casi la domanda può comunque essere rigettata. Nel caso in cui la domanda di mutuo non sia accettata il rapporto tra la banca ed il richiedente si riterrà concluso.

    Le cause che possono portare ad un esito negativo sono debiti o protesti bancari accertati, o l’iscrizione come cattivo pagatore in qualche banca dati a disposizione dell’istituto bancario..

    Se la richiesta di mutuo verrà accettata, seguirà la stipula del contratto, che formalizzerà le clausole del contratto e le modalità di restituzione della somma ricevuta. Al contratto di mutuo si accompagnerà la stesura di un piano di ammortamento del capitale. In questo documento saranno specificate tutte le rate da pagare, le scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

    Quando le condizioni contrattuali saranno state stabilite e accettate da entrambe le parti, la banca erogherà l’importo monetario richiesto.