Mutui & Prestiti

Info e consigli per ottenere mutui e prestiti

Categoria: Mutuo

Il mutuo è una forma di prestito di denaro a fronte del quale il debitore, detto mutuatario, si impegna a restituire al creditore, detto mutuante,  la somma ricevuta mediante il pagamento di rate fino al soddisfacimento del debito ed eventuali interessi.

Di solito il mutuo è garantito da un bene reale che nel caso dell’acquisto di un immobile è l’immobile stesso. La garanzia viene data con la formula dell’ipoteca.

  • Mutuo agrario – natura e caratteristiche

    Mutuo agrario – natura e caratteristiche

    Il mutuo agrario è un metodo di finanziamento per l’impresa agricola. Esistono due tipologie di mutuo agrario:

    • Mutuo ipotecario agrario
    • Apertura di credito ipotecaria

    Mutuo ipotecario agrario

    Il mutuo ipotecario agrario è richiesto nei seguenti casi: se dovete acquistare un’azienda agricola o un terreno agricolo, dovete ristrutturare locali adibiti a stalle, magazzini, capannoni, miglioramento fondiario del terreno, acquistare partecipazioni o semplicemente esigenza di liquidità. I destinatari sono le imprese agricole condotte in qualsiasi forma organizzate, sia individuale che collettiva.

    Si tratta di un finanziamento rimborsabile a rate mensili, trimestrali o semestrali secondo un piano d’ammortamento regolato a tasso fisso o variabile.

    In genere la durata è da 6 a 20 anni, elevabile a 30 anni per i giovani agricoltori (di età inferiore ai 40 anni); il Regime fiscale è assoggettato all’imposta sostitutiva x art. 15 DPR 601/73. Le Garanzie ottenute sono l’ipoteca ed il privilegio speciale.

    L’apertura di credito ipotecaria

    La linea di credito viene aperta in conto corrente, la banca rende disponibile la somma richiesta e il cliente si può indebitare prelevando dal conto una cifra massima pari all’importo pattuito.

    Il credito dovrà essere ripristinato sul conto in un periodo stabilito (anche con più versamenti). Si tratta di un finanziamento rimborsabile a rate mensili, trimestrali o semestrali secondo un piano di rimborso regolato a tasso variabile

    In genere la durata è da 6 a 15 anni. I destinatari sono le imprese agricole condotte in qualsiasi forma organizzate, sia individuale che collettiva.

    Il Regime fiscale è assoggettato all’imposta sostitutiva x art. 15 DPR 601/73. La Garanzia ottenuta è l’ipoteca.

    Caratteristiche del mutuo agrario

    I Mutui Agrari sono mutui o anche detti finanziamenti con garanzia una ipoteca che la banca concede per l’ acquisto di aziende agricole  e terreni agricoli. I mutui agricoli sono concessi anche per acquisto, ristrutturazione, costruzione di

    • immobili che saranno destinati a stalle
    • magazzini agrari
    • capannoni agricoli
    • abitazioni a servizio di un’impresa agricola (sotto determinate condizioni),

    Inoltre con il mutuo agricolo è possibile finanziare la realizzazione di opere di miglioramento fondiario su terreni agricoli.

    In definitiva il mutuo agrario comprende tutti i  finanziamenti destinati alle attività relative al settore dell’agricoltura, allevamento, agroindustria e le attività correlate a queste come i servizi agrituristici e quelli di tutela ambientale. I mutui agrari sono quindi destinati alle imprese agricole di ogni tipo.

    I mutui agrari erogati vanno rimborsati alla banca con la possibilità di scegliere rate mensili, trimestrali o semestrali con tassi d’interesse fissi e variabili La durata del mutuo può arrivare fino a 20, ma può essere esteso a 30 anni,in caso di giovani agricoltori, di età inferiore ai 40 anni.

    In caso di estinzione anticipata del mutuo, o di un rimborso parziale, può essere richiesto alla banca o all’istituto di credito, un compenso omnicomprensivo, (se previsto dalle condizioni contrattuali).

    Ci sono istituti eroganti che garantiscono il finanziamento con ipoteca immobiliare, pegno in titoli o denaro, garanzie fideiussorie e privilegi speciali. Possono essere posti come garanzie a vantaggio della banca anche

    • il privilegio legale sui prodotti finiti relativi al fondo
    • il privilegio legale sui prodotti in corso di lavorazione relativi al fondo
    • i beni acquistati con il finanziamento stesso,
    • la liquidità derivante dalla vendita futura dei beni stessi.

    Qualora la banca richieda le cessione o disposizione irrevocabile a suo favore in caso di  finanziamento comprensivo di agevolazioni e contributi di Enti pubblici.

  • Mutuo chirografario: quando farlo?

    Mutuo chirografario: quando farlo?

    Il mutuo chirografario è un tipo di finanziamento a medio lungo termine che può avere varie finalità di erogazione, solitamente acquisto di beni funzionali all’impresa. Il mutuo chirografario non include la garanzia dell’ipoteca ma richiede il semplice impegno del debitore. Questo tipo di mutuo è  indicato all’acquisto d’impianti e di macchinari oppure per la costruzione o la ristrutturazione di immobili dedicati alle attività commerciali, se destinato a soddisfare esigenze individuali, viene comunemente chiamato prestito personale.

    Quando fare un mutuo chirografario

    A un mutuo chirografario si può ricorrere quando il debito da contrarre è di modesta entità e durata. Il rimborso prevede un pagamento periodico di rate comprensive di capitale e interessi, secondo il piano di ammortamento stabilito contrattualmente. Il tasso praticato può essere fisso, variabile, indicizzato o misto. In questa tipologia di mutuo, senza garanzie reali, di solito è praticato un tasso di interesse più alto.

    Il tasso fisso regola il finanziamento per tutta la sua durata ed è determinato dalla somma del parametro EuroIRS (Interest Rate Swap) di durata pari a quella del finanziamento, quotato giornalmente e pubblicato sui quotidiani finanziari e dello spread concordato.

    Il tasso variabile, anch’esso regola il finanziamento per tutta la sua durata, è determinato dalla somma del parametro Euribor (Euro Interbank Offered Rate) a 3/6 mesi pubblicato, di norma, su “Il Sole 24 Ore” e dello spread concordato.

    Clausole contrattuali

    Nel caso in cui si decida per un’estinzione anticipata o rimborso parziale, se presente come clausola contrattuale, può essere richiesto un compenso omnicomprensivo. I rischi derivanti da tale tipologia di mutuo sono i classici: cambio di tasso nel caso di mutui a tasso variabile o indicizzato e impossibilità di beneficiare del ribasso dei tassi in caso di mutuo fisso.

    Non essendo un mutuo ipotecario vengono richieste altri tipi di garanzie:

    • cambiarie, fino al 160% dell’importo richiesto
    • reali come pegno su titoli
    • personali tipo fideiussioni di familiari o terze persone, con reddito congruo, ed eventuali garanzie aggiuntive

    Il piano di ammortamento è alla francese, ha decorrenza il primo giorno del mese successivo la data di erogazione.

    Gli interessi di pre ammortamento decorrono dalla data di erogazione sino al giorno precedente la decorrenza del piano stesso. Il pagamento del relativo ammontare avviene insieme alla prima rata di ammortamento.

    L’assicurazione è obbligatoria la polizza contro i rischi di incendio, fulmine e scoppio, nonché colpa grave dell’assicurato, agenti atmosferici ed eventi socio politici. Sono inclusi anche atti vandalici e dolosi di terzi, per un importo corrispondente al valore di perizia del bene.

  • Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Il mutuo ipotecario, cioè assistito da un ipoteca, è quasi una costante nel mondo dei mutui. La maggior parte delle operazioni di mutuo sono coperte da una garanzia ipotecaria. L’ipoteca è definita ufficialmente un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati. Essa attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata ma al contempo assegna al debitore la disponibilità ed il godimento dell’immobile.

    L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, cioè è legata al bene ipotecato anche quando esso cambia proprietario. Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito Registro degli immobili che è possibile consultare presso il comune dove è ubicato l’immobile. È possibile anche usare lo stesso immobile per iscrivere più ipoteche (se chiedete più linee di credito). In questo caso i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo etc).

    Garanzie a copertura del mutuo ipotecario

    Un istituto di credito che eroga un mutuo richiede forti garanzie:

    • verifica la disponibilità economica
    • verifica la reale possibilità di pagare le rate mensili
    • tiene conto del tipo di lavoro svolto dal mutuatario

    Inoltre nel momento della sottoscrizione del mutuo l’istituto di credito istituisce la garanzia dell’ipoteca sull’immobile acquistato.

    In questo modo si assicura il diritto di poter espropriare il bene, qualora il mutuo non venga rimborsato; infatti, per rientrare in possesso dei soldi che vi ha prestato può vendere all’asta l’immobile e coprire la restante parte del credito che vanta nei vostri confronti.

    Mutuo ipotecario, garanzia per il creditore

    Per stipulare un mutuo ipotecario è necessario l’intervento di un notaio, il quale permette l’iscrizione dell’ipoteca al Registro degli Immobili e la sua cancellazione a fine mutuo. Maggiore è la durata del mutuo più il tasso d’interesse tenderà ad essere elevato, in quanto cresce il rischio della banca.

    La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di certificare l’esistenza del bene ipotecabile e non gravato da altra formalità pregiudizievole. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi. A questo punto la banca può concedere il finanziamento e la stipula del finanziamento notarile; la preparazione della pratica necessita di un tempo che varia dalle due settimane ad un mese.

    La banca eroga la somma a condizione che la rata superi una certa percentuale del reddito effettivo; possibilmente la somma finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare.

    Il mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile

    Generalmente il mutuo a tasso fisso comporta un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando con lo spread il tasso corrente.

    La banca può erogare la somma al momento dell’atto notarile oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.

    Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

    In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

    Pre finanziamento

    Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata. In altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre finanziamento). Durante questo periodo il cliente è deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane immutato. Il pre finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

    Polizza a copertura del mutuo

    Sottoscrivendo una polizza assicurativa si evita il rischio di non riuscire a saldare il mutuo causa morte o malattia  e soprattutto che figli minori di età debbano far fronte ad un pagamento inatteso. I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

    È importante sapere che spese di istruttoria, interessi e parcella notarile sono a carico del mutuatario durante la sottoscrizione del mutuo, ma sono anche detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

    L’accollo del mutuo

    È possibile vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.

    La cancellazione dell’ipoteca

    una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. In quanto nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni.

    Spese accessorie

    nei finanziamenti, sono talvolta significative, è importante informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

    Documentazione da presentare per la parte mutuataria

    In caso di una società:

    • carta d’identità del legale rappresentante
    • atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…)
    • statuto/patti sociali – visura camerale
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (atto notarile – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene

    In caso di persona fisica:

    • carta d’identità e codice fiscale
    • certificato di stato libero se persona celibe, nubile o vedovo/a
    • estratto di matrimonio quando la persona è coniugata
    • estratto di matrimonio e sentenza di separazione se la persona è separata
    • sentenza di divorzio o certificato di stato libero se persona divorziata
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene
  • FAQ mutui – Domande e Risposte frequenti

    FAQ mutui – Domande e Risposte frequenti

    Le persone che vogliono ottenere un mutuo spesso hanno interrogativi semplici a cui vorrebbero trovare una risposta. In questa pagina abbiamo elencato le domande e le risposte più comuni relative ai mutui. Le classiche Frequently Asked Questions, in questi caso FAQ mutui, che permettono di trovare risposte in tempi rapidi

    Quanto tempo può passare tra la richiesta e l’attivazione del mutuo?

    I tempi di attivazione variano da banca a banca. In genere, comunque, oscillano tra 1 e 2 settimane, che possono diventare 20 giorni circa nel caso di importi superiori a 100.000 euro.

    Cosa sono le garanzie reali?

    Le garanzie reali sono quelle prestate all’istituto di credito direttamente dall’impresa sotto forma di ipoteca su beni immobili. In questo modo, nel caso in cui l’impresa risulti insolvente, queste garanzie hanno lo scopo di assicurare il rimborso del debito con il valore dell’eventuale vendita del bene ipotecato.

    Cosa sono le garanzie personali?

    Le garanzie personali, dette anche fideiussioni, sono quelle con cui l’imprenditore (o un socio, o un terzo) garantisce il rimborso del prestito richiesto anche qualora l’impresa non sia in grado di estinguerlo con le proprie risorse finanziarie. Le garanzie personali non rientrano nel patrimonio aziendale ma sono messe in gioco per il bene dell’impresa.

    Che cos’è un’ipoteca?

    L’ipoteca è un diritto di garanzia su beni immobili o mobili, opportunamente registrati.  Su questi beni, in caso d’insolvenza, la banca escute il suo valore per soddisfare il proprio credito.

    Cosa sono i mutui chirografari?

    I mutui chirografari sono una forma di finanziamento formalizzata mediante scrittura privata tra la banca e una azienda o un privato. Come qualsiasi altra forma di prestito, anche il mutuo chirografario prevede il rimborso del debito per capitali e interessi tramite il pagamento di rate periodiche.

    Quali sono i mutui ipotecari o fondiari?

    I mutui ipotecari o fondiari rientrano nella categoria di finanziamento a lungo termine. Vengono stipulati davanti alla presenza di un notaio e sono assistiti da garanzia ipotecaria. La garanzia ipotecaria può essere richiesta per l’acquisto di beni immobili, la loro costruzione o ristrutturazione.

    Quali sono le garanzie richieste per accendere un mutuo?

    Le garanzie vengono richieste, da parte dell’istituto erogante, per tutelarsi da eventuali inadempimenti di rimborso del credito da parte del mutuatario. Le garanzie più comuni sono:

    • ipoteca
    • fideiussione
    • polizze assicurative (alcune facoltative, altre obbligatorie)
    • eventuali penali contrattuali ossia “tassi di mora” (es. inadempimento o estinzione anticipata)

    Quali documenti vengono richiesti per accedere a un mutuo?

    Prima di accettare la richiesta di mutuo, viene avviata la fase d’istruttoria (fase preliminare) in cui la banca andrà a esaminare diverse informazioni; per questo vengono richiesti alcuni documenti al richiedente.

    Essi variano da banca a banca ma, generalmente, si possono suddividere in documenti

    • di identità (patente, carta di identità, passaporto, etc.)
    • anagrafici (stato di famiglia, cittadinanza, residenza, ecc.)
    • di reddito (busta paga, modello unico, estratti conto, cedolino pensione, ecc.)
    • tecnici dell’immobile in questione (compromesso, compravendita, atto di proprietà, planimetria catastale, ecc.)

    Quali sono le modalità per restituire i soldi richiesti nel finanziamento?

    Una volta calcolato il piano di ammortamento, le modalità di rimborso possono variare tra un piano e l’altro, in base a

    • tipo di mutuo
    • somma richiesta
    • durata stabilita
    • banca a cui si è rivolti

    Il metodo di rimborso è generalmente basato sul pagamento di rate a scadenza fissa (mensili, trimestrali o semestrali), che comprendono una quota di capitale e una quota di interessi.

    Per quale tipo di spesa posso richiedere un mutuo?

    Un mutuo viene generalmente richiesto per effettuare spese legate a un bene immobile, come: acquisto, ristrutturazione e/o costruzione.

    Entro quanto tempo devo/posso restituire i soldi del mutuo?

    I piani di ammortamento (rimborso) di un mutuo variano notevolmente sulla base della somma richiesta e i tipi di contratto promossi dall’istituto a cui si è rivolti. Tendenzialmente il mercato offre tempi che oscillano tra i 5 e i 30 anni (eccezionalmente può arrivare anche a 35-40).

    Perché vengono richieste delle garanzie?

    La banca richiede garanzie per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario.

    Che differenza c’è tra prestito e mutuo?

    Sono entrambi finanziamenti, sostanzialmente si differenziano tra loro per:

    • finalità di acquisto
    • importo del credito
    • durata di rimborso
    • garanzie richieste

    In genere per concedere un prestito non sono richieste garanzie reali ma solo alcune garanzie personali. Per un mutuo, invece, è necessariamente richiesta l’ipoteca sull’immobile in acquisto o uno già di proprietà.

    In merito alla durata del rimborso questa è compresa tra

    • 12 e 120 mesi per quanto riguarda i prestiti a breve termine
    • 3 e 15 anni per i prestiti a medio/lungo termine
    • 5 e 30 per i mutui

    Sull’importo del credito si può arrivare fino all’80% del valore dell’immobile per i mutui. Per i prestiti il credito può andare da 150 € a 30.000 €.

    Determinante distinzione è fatta sulla finalità di acquisto. Il prestito nasce per fini consumistici (per questo detto anche credito al consumo) e non sempre è necessario specificare a cosa è finalizzato il finanziamento richiesto. La richiesta di un mutuo, invece, è sempre legata all’acquisto di un bene immobile.

    Questa FAQ mutui non esaurisce la mole di domande che nascono sull’argomento dei prestiti o dei mutui. Utilizza il campo di ricerca per cercare risposte a domande non contemplate in questo elenco.

  • Mutuo cattivi pagatori – merito creditizio

    Mutuo cattivi pagatori – merito creditizio

    Concedere un mutuo ai cattivi pagatori è un’operazione che le banche fanno molto difficilmente. Le banche dati conservano dati sul merito creditizio di tutte le persone che hanno fatto ricorso a qualche formula di finanziamento.

    Si diventa cattivi pagatori facilmente, basta poco ad esempio

    • per il ritardato pagamento di una rata di un finanziamento o di un mutuo. Il mancato pagamento è una inadempienza contrattuale che può essere segnalata nelle centrali rischi finanziari.
    •  In conseguenza di particolari problemi avuti con un istituto di credito e ritardi nella restituzione della somma prestata.
    • Per aver subito un protesto, non avendo fatto fronte ad un pagamento di un assegno o di una cambiale. Di conseguenza venendo iscritti nel registro dei informatico dei protesti.

    Mutuo a cattivi pagatori iscritti negli elenchi delle centrali di rischio

    Nel caso dei cattivi pagatori le centrali rischi pubbliche e private sono solite conservare  le caratteristiche dei soggetti che richiedono prestiti e mutui. Queste informazioni sono registrate in appositi archivi. Quindi ogni volta che un qualsiasi soggetto richieda un finanziamento, la società che lo dovrebbe erogare, consulta queste archivi.

    La presenza o meno del soggetto negli archivi e la sua caratterizzazione di cattivo pagatore incidono sulla valutazione della fattibilità del mutuo. Queste informazioni concorrono a determinare il punteggio credit scoring di cui si servono le banche e le finanziarie per valutare la concessione di un mutuo casa o di un qualsiasi finanziamento.

    Invece nel caso dei protestati la situazione è più pesante e solitamente crea difficoltà maggiori al momento della richiesta di un qualsiasi tipo di finanziamento o mutui.

    Ci sono diversi istituti di credito e banche che concedono il finanziamento, ma solo dietro presentazioni di solide garanzie. In ogni caso è sempre necessario sanare la situazione che ha dato luogo al protesto o all’iscrizione in centrale rischi.

    Bisogna regolarizzare le situazioni debitorie in modo da rendere possibile la richiesta di cancellazione dello status di protestato. Decaduti i presupposti che hanno decretato l’inserimento, si può legalmente pretendere la cancellazione dei propri dati da questi registri.

  • Detrazioni mutuo prima casa e cointestatari

    Detrazioni mutuo prima casa e cointestatari

    Detrazioni del mutuo e deduzioni del mutuo sono due cose diverse. Molte persone fanno confusione per quanto riguarda la detraibilità del mutuo, infatti questa viene erroneamente scambiata con la deducibilità del mutuo.

    Vediamo infatti che le due tipologie sono molto differenti tra loro, dove nella deducibilità viene applicata sulla base imponibile dell’intero reddito dichiarato (in modo che un onere si possa appunto dedurre dalla base imponibile IRPEF).

    Gli interessi passivi del mutuo si portano in detrazione, quindi la base imponibile sulla quale applicare la agevolazione fiscale è l’imposta IRPEF da pagare che passa da lorda a netta. Vediamo quindi che gli interessi passivi dei mutui casa si portano in detrazione cioè si possono detrarre e mai dedurre cioè portare in deduzione.

    Detrazioni mutuo prima casa e spese mutuo

    La detrazione è possibile solo sulla prima casa o abitazione principale più pertinenze come cantina e box. Non è possibile portare in detrazione spese riconducibili alla seconda casa.

    Attenzione la detrazione è differente dalla deduzione del mutuo.

    Oltre agli interessi passivi, che sono oggetto di detrazioni fiscali del mutuo sono previsti anche i seguenti oneri :

    Sempre che questi oneri non siano  a carico della banca.

    È possibile quindi detrarle dal mutuo con la dichiarazione del 730 o IRPEF relativa ai redditi da detrarre dal 2008 ma da presentare col 730 o IRPEF del 2009.

    Limite detrazione interessi passivi mutuo e spese iniziali

    4000 euro è il limite massimo da cui detrarre gli interessi (dal 2007).

    Ma bisogna stare attenti a non confondere  la base imponibile con la detrazione percentuale che è del 19%.

    Tutti i costi di erogazione dei mutui ipotecari dovranno farsi rientrare nel 4000 euro nel primo anno. Sono comprese le detrazioni degli interessi dei mutui per acquisto prima casa.

    Detrazioni delle spese tra cointestatari del mutuo

    La detrazione è possibile anche in un mutuo cointestato.

    Ogni cointestatario può detrarre solo la quota percentuale di cui è titolare.

    Solo a chi versa o paga l’IRPEF ne può beneficiare! A meno che il mutuo non sia cointestato tra coniugi.

  • Mutuo Azienda per operazioni di medio e lungo termine

    Mutuo Azienda per operazioni di medio e lungo termine

    Il Mutuo azienda è uno strumento importante per dare supporto alle operazioni aziendali a medio e lungo termine. Riguarda l’acquisto di immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale, direzionale ed uffici costruiti e da costruire, da riparare o da ristrutturare ecc., intestato a soggetti economici.

    Gli utenti a cui è destinato il mutuo azienda sono le imprese di ogni tipo, i lavoratori autonomi, gli artigiani, gli agricoltori, enti diversi.

    Le forme di mutuo si differenziano per alcuni elementi fondamentali quali i tempi di modalità di pagamento, tipologia di tasso, motivo per cui viene acceso e durata dell’eventuale ammortamento.

    Il rimborso avviene tramite rate mensili, bimestrali, trimestrali o semestrali con la possibilità di rimborso anticipato o estinzione.

    Solitamente i mutui per le aziende prevedono un periodo di pre-ammortamento massimo di due anni entro il quale l’impresa solo gli interessi bancari e non il capitale.

    L’accensione di un mutuo prevede inoltre le spese di costi accessori:

    • Spese di istruttoria – necessari per la valutazione soggettiva e oggettiva del richiedente
    • Assicurazione – polizza obbligatoria su incendio e scoppio
    • Spese di perizia – un tecnico perito avrà il dovere di valutare l’immobile

    Le tipologie di mutuo più funzionali per le aziende sono il Mutuo Ipotecario, il Mutuo Stagionale, il Mutuo di Ricapitalizzazione Aziendale, il Mutuo Edilizio, il Mutuo Chirografario.

    Mutuo azienda ipotecario

    Il Mutuo Ipotecario è una forma di mutuo classica utile per affrontare spese immobiliari o per l’acquisto di impianti e macchinari. Viene erogato a fronte di un’ipoteca che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

    Il tasso può essere fisso o variabile; l’iscrizione ipotecaria oscilla tra il 120% ed il doppio del capitale concesso a mutuo.

    Il mutuo stagionale

    Il Mutuo Stagionale è dedicato alle imprese aventi un’ attività lavorativa concentrata in uno o più periodi stagionali come le imprese turistiche attive nel periodo estivo o invernale. Il rimborso delle rate coincide con il periodo di svolgimento dell’attività.

    Mutuo azienda di ricapitalizzazione

    Il Mutuo di Ricapitalizzazione Aziendale è un mutuo strettamente concordato con l’istituto di credito che permette di risanare la passività del conto corrente; il mutuo a breve termine può dunque trasformarsi in mutuo a medio e lungo termine.

    Il Mutuo Edilizio

    Il Mutuo Edilizio è il classico mutuo “sul costruendo”, finalizzato a ristrutturazioni o costruzioni di immobili; necessita della garanzia ipotecaria. Il finanziamento viene erogato secondo lo Stato di Avanzamento Lavori al raggiungimento degli stadi previsti e conformemente alle perizie di certificazione. È facoltà del mutuarlo di chiedere la suddivisione del mutuo e correlativamente il frazionamento dell’ipoteca in quote da distribuire alle singole porzioni o unità dell’immobile ipotecato. Le quote non accollate possono essere estinte anticipatamente.

    Il mutuo chirografario

    Il Mutuo Chirografario, generalmente, è concesso a grandi gruppi aziendali; non sono assistiti da nessuna garanzia ma solo da un documento siglato con la firma del contraente.