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Tag: Trasferimento mutuo

  • Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Surroga del mutuo, surrogazione o portabilità

    Negli ultimi anni la richiesta di surrogazione o portabilità ha subito un forte aumento. La surroga del mutuo è la possibilità del mutuatario di spostare il finanziamento dalla propria banca ad un altra per ottenere condizioni contrattuali migliori. Un esempio potrebbe essere una rata più bassa.

    Surroga del mutuo

    La surroga del mutuo o portabilità, consente di trasferire il mutuo dalla banca che lo ha finanziato ad un altro istituto di credito, senza alcun costo aggiuntivo. La surrogazione dà la possibilità a chi la richiede, di modificare in maniera più conveniente i paramatri del contratto di mutuo stipulato in precedenza. Ad esempio, la durata o il tasso. Si possono variare i parametri a patto che l’importo residuo rimanga lo stesso.

    La surroga detta anche surrogazione o portabilità, è applicabile solo all’importo che rimane ancora da versare. Consente inoltre al mutuatario, di poter accedere al rimborso del credito a condizioni più vantaggiose, senza la necessità di accendere una nuova ipoteca.

    Dopo aver deciso la soluzione più conveniente, verrà avviata la procedura. Ci sarà un preavviso nei confronti della vecchia banca mutuataria, di almeno 30 giorni, per il trasferimento del mutuo. Le due banche in questione collaborano tra loro.

    La banca con la quale il cliente ha precedentemente stipulato il mutuo, dovrà comunicare alla nuova banca l’importo rimanente che resta da pagare. Questo deve avvenire nel termine di 10 giorni e formalizzato con l’atto unico di surroga. È necessaria la presenza di un notaio per redarre l’atto e autenticare le procedure.

    Sino a qualche anno fa bisognava sostenere una serie di costi, ma oggi, grazie alla procedura di surroga introdotta dalla Legge Bersani non è più così.

    Inoltre la surroga esclude sanzioni penali o altri oneri da pagare per l’estinzione del mutuo dalla vecchia banca e il passaggio ad un nuovo contratto con una nuova banca.

    rif. Legge Bersani 40/2007

    I vantaggi della surrogazione

    Il cliente, in base alle proprie esigenze personali o economiche o anche semplicemente per convenienza, può scegliere di chiedere una surroga.

    I vantaggi per il mutuatario derivano dalla possibilità di poter valutare varie opzioni come:

    • aumentare o diminuire la durata del versamento delle rate
    • scegliere il tasso che si ritiene più conveniente (fisso, variabile e misto)
    • ottenere dalla nuova banca uno spread inferiore
    • possibilità di mantenere eventuale polizza assicurativa di incendio e scoppio, stipulata precedentemente con il vecchio mutuo
    • non sostenere ulteriori oneri notarili

    Le banche non sono obbligate ad offrire la surroga di un mutuo più conveniente. La possibilità che questi procedimenti possano avvenire anche più volte, cioè che i clienti a lungo periodo chiedano più surroghe, non viene visto di buon occhio dalle banche subentranti. In quanto, queste ultime si fanno carico delle spese e degli oneri necessari per il passaggio del mutuo, per un soggetto che eventualmente potrebbe cambiare di nuovo banca. Ciò nonostante il mercato e ricco di offerte di surroga.

    È consigliato procedere con la surroga del mutuo solo se davvero è necessario e alla presenza di condizioni più convenienti. È consigliabile inoltre, per valutare al meglio le condizioni di cambio, richiedere più preventivi gratuiti, rivolgendosi a più banche, che, a loro volta, faranno le proprie proposte.

    Non conviene chiedere la surrogazione, nel caso in cui il mutuo sia quasi estinto e quindi sarebbe davvero poco conveniente provare a cambiare un piano d’ammortamento dopo aver pagato quasi tutti gli interessi.

    Contratto di surroga del mutuo

    La surroga può sostituire qualsiasi tipo di mutuo garantito da ipoteca. Quindi sia che si tratti di un mutuo per l’acquisto della prima casa, sia per l’acquisto della seconda casa o per richieste di liquidità.

    Bisogna rivolgersi ad un consulente finanziario che calcolerà la surrogazione tenendo conto dell’andamento di mercato, del tasso d’interesse applicato dalla banca e delle eventuali coperture assicurative. L’obbiettivo è quello di ottenere una rata più bassa.

    La vecchia banca non può opporsi alla richiesta del mutuatario, in quanto, il cliente è tutelato dal TUB, il  Testo Unico Bancario e potrebbe procedere con una richiesta di risarcimento danni.

    È necessario sottoscrive un nuovo contratto con la nuova banca seguendo le procedure dell’istituto. La convenienza della surroga dipende dall’andamento dell’ERIBOR e dell’EURIRS.

    L’atto di surroga può essere:

    • bilaterale
    • trilaterale

    Nella surroga bilaterale i soggetti presenti sono:

    • La nuova banca, detta surrogante
    • il debitore, mutuatario

    Quindi nel nuovo contratto ci saranno solo la nuova banca e il mutuatario, mentre la vecchia banca,  successivamente firmerà un atto unilaterale di quietanza. Cioè un atto che conferma il pagamento del debito da parte del debitore nei suoi confronti e quindi attesta l’estinzione del mutuo ma senza cancellarne l’ipoteca. Quest’atto verrà autenticato dal notaio.

    La surroga trilaterale  prevede che siano presenti:

    • la vecchia banca, detta surrogata
    • la nuova banca , surrogante
    • debitore, mutuatario

    Quindi in questo nuovo contratto sono presenti entrambe le banche insieme al debitore. Viene stipulato con un atto unico notarile che contiene sia le condizioni tra la nuova banca e il debitore, sia la quietanza e l’impegno di mantenere l’ipoteca della vecchia banca.

    Diritti e doveri

    Il mutuatario ha diritto a:

    • la gratuità della surroga
    • che tutti i costi per accertamenti, siano sostenuti dalla nuova banca
    • alla rapidità delle operazioni
    • e che la conclusione e il trasferimento del mutuo alla nuova banca avvenga entro 30 giorni

    Nel caso il termine dei 30 giorni non venga rispettato, il mutuatario ha diritto ad un risarcimento danni dalla vecchia banca pari all’1% del valore del nuovo mutuo per il ritardo di ciascun mese o frazione.

    Il mutuatario deve:

    • rispettare gli obblighi del nuovo contratto
    • mantenere le garanzie
    • avere rispetto della buona fede, cioè essere corretto per tutta la durata del contratto salvo la facoltà di cercare condizioni più favorevoli presso altri istituti

    La disciplina fiscale che regola la surrogazione prevede l’esenzione delle imposte e di altri costi, l’unica eccezione riguarda la tassa ipotecaria di 35,00 euro. Quest’unica imposta da pagare resta a carico della banca che subentra.

    Per ufficializzare la surroga sono necessari diversi documenti come:

    • documento d’identità
    • codice fiscale
    • stato di famiglia
    • atto di matrimonio
    • certificato di reddito
    • copie del compromesso immobiliare
    • atto di acquisto
    • l’ipoteca iscritta sull’immobile
    • planimetrie catastali

    Potrebbero inoltre essere richiesti gli estratti conti bancari.

    Il mutuatario assume la figura del consumatore nei rapporti con la banca, quindi per qualsiasi problema riguardante la preclusione di un suo diritto, può rivolgersi ad Altro Consumo o Unione Nazionale Consumatori o ad altre associazioni di difesa dei consumatori.

    Inoltre le banche hanno un apposito ufficio reclami dove il mutuatario può rivolgersi con un riscontro di ricezione della controversia entro 30 giorni dal reclamo.

    Infine potrebbe rivolgersi all’ Arbitro Bancario Finanziario, organo sostenuto dalla Banca D’Italia.

  • Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo è un accordo tra due parti. Con questo accordo una della parti consegna all’altra denaro o altra specie di beni fungibili  a titolo di credito o di prestito. La parte che cede il bene si chiama mutuante, quella che lo riceve si chiama mutuataria. La parte mutuataria si obbliga a restituire alla scadenza beni della stessa specie, qualità o valore.

    Il contratto di mutuo è un accordo articolato ed a volte complicato, per questo motivo il mutuatario deve sempre pretendere che le clausole contrattuali proposte siano comprensibili e che gli siano comunicate con sufficiente anticipo. In questo modo chi stipula ha la possibilità di sottoporle ad una valutazione di una associazione di fiducia, di un legale o di un consulente. Generalmente i contenuti fondamentali di un contratto mutuo sono molto simili, seppur redatti da banche diverse.

    Le spede del contratto di mutuo

    È importante sapere che stipulare un contratto di mutuo comprende alcuni oneri economici; tra i più significativi:

    Le spese di istruttoria – legate ai costi di banca per valutare la pratica e dare il benestare, sono da pagare anche se il contratto non va a buon fine. Possono essere variabili.

    Le spese di perizia – legate alla necessità di periziare il valore effettivo dell’immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da un costruttore, la banca si fida di una autocertificazione mentre, normalmente, pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia.

    Il costo dell’assicurazione – legata alla necessità di garantire l’immobile contro incendi e esplosioni. La banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e richiedere la stipula di una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso o percentuale.

    Le imposte – è ancora in vigore la così detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato da una banca.

    Le spese notarili – le più onerose, legate alla stesura e alla stipula del contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella notarile. I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall’ordine).

    La stipula del contratto di mutuo

    Il contratto mutuo si perfeziona al momento della stesura Notarile dell’atto; il Notaio ha il dovere di iscrivere l’ipoteca presso l’apposito ufficio. Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non può essere erogata, ciò significa che non si potrà disporre del denaro prima di 2-3 settimane.

    Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, il cui ammontare viene caricato di un ulteriore interesse.

    Si può eludere il prefinanziamento accordandosi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l’intera somma. È compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni possibili.

    I soggetti dell’accordo

    Ogni contratto di mutuo comprende dei soggetti coinvolti ovvero:

    • il finanziatore – la banca ed il suo rappresentante
    • la parte mutuataria – l’utente che riceve il mutuo
    • la parte datrice di ipoteca – i proprietari dell’immobile che concedono l’ ipoteca
    • gli eventuali fideiussori – i garanti

    Il contratto ha un suo preciso oggetto cioè l’ammontare del mutuo e la quietanza della parte mutuataria, che comprendono gli obblighi per i mutuatari, le condizioni di rimborso, la durata e la modalità di rimborso del mutuo concesso.

    È stabilito inoltre il  tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato; l’iscrizione dell’ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto e la descrizione dettagliata delle unità interessate.

    Il contratto prevede un’estinzione anticipata del mutuo cioè la facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e l’indicazione della relativa commissione. È indispensabile fornire nel documento anche gli indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

    Nel contratto di mutuo sono citati per iscritto gli oneri fiscali, l’addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca dovrà versare per loro conto all’Erario: dichiarazioni sui requisiti per l’applicazione dell’imposta ridotta.

    Allegati al contratto di mutuo

    Allegato al contratto è il cosiddetto “Capitolato” che contiene le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca:

    • la solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti, anche in caso di successione
    • gli obblighi, impegni che i debitori devono assumersi nella conservazione dell’immobile
    • comunicazione alla banca di eventuali variazioni nella loro situazione economica o finanziaria
    • diminuzione di garanzia, nel caso in cui il valore del bene garante dovesse perdere valore, è specificata la facoltà da parte della banca di richiedere una integrazione di garanzia o l’ immediata restituzione del debito
    • risoluzione del contratto, possibilità per il finanziatore di richiedere il rimborso immediato dell’intero debito
    • Imputazione dei pagamenti, ordine di preferenza della banca per la compensazione delle spettanze da parte del mutuatario (spese e rate)
    • cessione del credito, facoltà della banca di cedere il credito a terzi mediante comunicazione scritta al debitore.
    • Accollo. In caso di accollo del mutuo senza informare preventivamente la banca, il debitore originario avrà ancora l obbligo di rimborsare il debito.
    • Il piano di ammortamento
  • Trasferire un mutuo da una banca all’altra con la surroga

    Trasferire un mutuo da una banca all’altra con la surroga

    Chi ha fatto un mutuo certamente ricorda il lungo processo per la scelta della banca per ottenere le condizioni più favorevoli. Magari qualche tempo dopo aver stipulato ha trovato altre offerte migliori, tassi più bassi e spese minori. Se ti trovi nelle condizioni di voler trasferire il mutuo per poter risparmiare allora leggi bene questo articolo. Come trasferire un mutuo da una banca all’altra con la surroga: quando conviene, compratori online, vantaggi tasso fisso e tasso variabile, spese e costi da considerare.

    Trasferire un mutuo con la surroga

    La surrogazione di un mutuo non è altro che la possibilità di trasferire un mutuo ipotecario dalla banca che lo ha concesso a un’altra banca con durata e tassi d’interesse differenti.

    Mutuo. Perché cambiare banca? Innanzitutto la portabilità del mutuo è richiesta generalmente nel momento in cui vengono offerte condizioni più vantaggiose da un altro istituto bancario. Un po’ come avviene quando cambiate gestore telefonico, solo che quando si parla di mutuo e il risparmio potrebbe rivelarsi davvero notevole!

    Surroga: quanto costa trasferire un mutuo

    Grazie al Decreto Bersani, poi divenuto legge n.40/2007, le spese relative alla surroga del mutuo si annullano totalmente. Niente costi di attivazione né di trasferimento, tutto totalmente gratis!

    Vi ricordiamo però che eseguendo l’operazione di surroga del mutuo il corrispettivo residuo resterà invariato, a cambiare sono i tassi di interesse e in rari casi la durata. Sebbene il trasferimento del mutuo da una banca all’altra sia gratuito, è previsto un costo per la “ritrattazione del mutuo”. Se avete bisogno di un prestito più alto dovrete eseguire un’altra operazione: la sostituzione del mutuo bancario. La sostituzione del mutuo richiede però costi aggiuntivi dovuti a spese notarili per ridefinire l’ipoteca.

    Come richiedere la surroga del mutuo

    Indipendentemente dal canale (online o tradizionale) che utilizzate per richiedere il contratto di surroga del mutuo, una volta ricevuto il preventivo, dovrete recarvi fisicamente presso la filiale prescelta per compilare i moduli cartacei.

    La banca che per prima ha concesso il mutuo, per legge, non può rifiutare il trasferimento del finanziamento. La stessa ha 30 giorni di tempo prima di concedere il passaggio. L’istituto bancario che vi ha concesso il nuovo mutuo, una volta ricevuta l’autorizzazione, procederà con il rogito notarile per rendere effettivo il trasferimento.

    Vi ricordiamo inoltre che la banca alla quale vi rivolgete per la richiesta di surroga non è obbligata a concedervi il mutuo, la scelta è discrezionale. 

    Contratto di mutuo con surroga: quali documenti occorrono

    Il titolare del prestito dovrà presentare, oltre al proprio documento d’identità e il codice fiscale, una serie di allegati riguardanti l’immobile e il precedente mutuo come:

    • Documentazione autenticata del mutuo precedente
    • nota di iscrizione ipotecaria
    • documenti catastali e planimetrie dell’immobile

    Importante: tutti i titolari del mutuo devono recarsi fisicamente in banca e presentare documenti di riconoscimento citati. L’istituto bancario, in base alle proprie esigenze, può richiedere la presentazione di ulteriori allegati.

    Trasferimento del mutuo: quando conviene

    Vi starete chiedendo: ma conviene sempre la surroga del mutuo? Indubbiamente le spese pari a zero per effettuare questo “passaggio” da un istituto all’altro sono un vantaggio ma è importante verificare l’effettivo risparmio che ne consegue. 

    Come capire se e quando è vantaggioso

    Tasso fisso e tasso variabile: quale scegliere? Miniguida per la scelta

    Scegliere se trasferire il mutuo ad un’altra banca non è mai una scelta da fare su due piedi. È importante innanzitutto considerare: i tassi d’interesse dai quali si parte, e il periodo residuo del prestito.

    Dunque decisiva risulta la scelta tra tassi fissi o variabili.

    Per non rendere il discorso troppo complesso ci limiteremo a fornirvi una miniguida pratica semplice ed intuitiva che vi aiuterà a capire quando conviene il trasferimento del mutuo da una banca all’altra.

    La scelta del tasso d’interesse è condizionata dalla durata del finanziamento ancora da estinguere.

    Il tasso variabile risulta più conveniente per i periodi residui di circa 10 o al massimo 15 anni non di più. Se all’estinzione del mutuo mancano più di 15-20 anni è consigliabile optare per il tasso fisso.

    Tuttavia l’effettiva convenienza della surroga è sostanzialmente legata alle condizioni che vi propongono. Esistono numerosi portali online che, in base alle vostre esigenze e al tipo di mutuo che vorreste trasferire, vi permettono di confrontare diverse proposte, da differenti mutui bancari, un po’ come avviene anche per la scelta dell’assicurazione dell’auto.

    Come si richiede la surroga di un mutuo?

    Per chiedere un preventivo, potete contattare direttamente la banca con la quale v’interessa pattuire la portabilità del prestito e valutate con criterio le condizioni che vi propongono.

    Per i compratori online sono disponibili numerosi servizi online che forniscono trattamenti, talvolta più convenienti rispetto agli sportelli fisici.

    Siti come mutuionline, oltre a fornire software online per il confronto delle proposte delle banche convenzionate, mettono a disposizione un numero verde al quale ci si può rivolgere per richiedere una consulenza e valutare il preventivo più adatto alle esigenze del cittadino.

    Ricordiamo ai nostri lettori di approcciarsi alla scelta del mutuo, online o face to face, in maniera critica e responsabile, ricercando trasparenza e valutando con attenzione l’effettiva convenienza nell’effettuare una surroga.

    Armatevi di preventivi, confrontate con attenzione le proposte e fate le vostre valutazioni: ricordate che voi siete i clienti, e in quanto tali avete diritto, per legge a chiarezza e trasparenza. Se avete dubbi , perplessità non esitate a chiedere alla banca alla quale vi rivolgete.

  • Mutuo unioni civili: cosa prevede la nuova legge

    Mutuo unioni civili: cosa prevede la nuova legge

    Con il riconoscimento delle coppie omosessuali queste avranno i medesimi diritti dei cittadini che sottoscrivono un contratto di matrimonio. La fattispecie riguarda anche l’acquisto di una casa o la sottoscrizione di un mutuo. Mutuo unioni civili: cosa prevede la legge, diritti delle coppie omosessuali.

    Mutuo unioni civili: requisiti per ottenere le agevolazioni 

    Per poter accedere ai benefici concessi per la richiesta di un mutuo è opportuno che il richiedente abbia sottoscritto un unione civile e che dunque risulti riconosciuto (assieme al coniuge) come un’unica formazione sociale (o se vogliamo nucleo familiare) . La coppia omosessuale inoltre deve aver optato per il regime di comunione dei beni. In alternativa, possono accedere alle detrazioni sulla quota degli interessi passivi al 19%, anche coloro che, pur non essendosi uniti in regime di comunione dei beni, richiedono all’istituto creditore un mutuo cointestato.

    Mutui: sconti fiscali per le coppie omosessuali

    Le coppie omosessuali che decidono di unirsi a livello civile, proprio come le coppie sposate eterosessuali, possono accedere ad alcuni benefici nel momento in cui richiedono un mutuo. Anche con le unioni civili dunque è possibile beneficiare del della detrazione degli interessi passivi. L’aliquota della detrazione è pari al 19% ed è possibile ottenere lo sconto fiscale per un importo massimo pari a 4.000 euro.

    Unioni civili e mutui: sconti fiscali coniuge a carico

    Maggiori agevolazioni fiscali per coloro che hanno il coniuge a carico.

    Con le unioni civili i benefici fiscali sulla richiesta di un mutuo non finiscono. I nuclei familiari composti da persone omosessuali, nelle quali uno dei componenti ha fiscalmente a carico il proprio compagno (o compagna), possono ottenere il 100% della detrazione sugli interessi passivi.

    Mutui più accessibili

    Grazie alla legge Cirinnà le persone, a prescindere dal loro orientamento sessuale, hanno maggiori possibilità di ottenere un mutuo. Prima dell’entrata in vigore della legge infatti le coppie omosessuali potevano richiedere un mutuo solo ed esclusivamente come singoli contribuenti. Prima dunque anche le eventuali garanzie da poter fornire alla banca erano più limitate (considerando che veniva preso in considerazione solo il patrimonio e il reddito di un partner). Dunque era più difficile maturare i requisiti necessari per ottenere un mutuo.

    Unioni Civili in Italia

    Anche in Italia dopo mille peripezie, con la famosa legge Cirinnà (legge 76/2016), sono state regolamentate le unioni civili per le coppie dello stesso sesso. La legislazione ha dunque finalmente riconosciuto le coppie omosessuali. La legge 76/2016, meglio conosciuta come Decreto Legislativo Cirinnà è la legge che disciplina le unioni civili e le convivenze di fatto.

    Per quanto riguarda le adozioni da parte di coppie gay l’Italia tante sono state le polemiche a causa della stepchild adoption, prevista nel disegno di legge originario ma non approvata dalla maggioranza. Prima dell’approvazione del decreto, in Italia le coppie composte da persone dello stesso sesso non erano riconosciute dalla legge, non avevano alcun tipo di diritto o dovere, semplicemente erano invisibili agli occhi dello Stato. Ora invece acquisiscono determinati diritti e doveri trai quali la possibilità di richiedere un mutuo in quanto coppia.

    Per avere maggiori informazioni sui diritti delle coppie gay ed etero è possibile consultare la pagina di approfondimento sulle unioni civili.

  • Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Il mutuo ipotecario, cioè assistito da un ipoteca, è quasi una costante nel mondo dei mutui. La maggior parte delle operazioni di mutuo sono coperte da una garanzia ipotecaria. L’ipoteca è definita ufficialmente un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati. Essa attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata ma al contempo assegna al debitore la disponibilità ed il godimento dell’immobile.

    L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, cioè è legata al bene ipotecato anche quando esso cambia proprietario. Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito Registro degli immobili che è possibile consultare presso il comune dove è ubicato l’immobile. È possibile anche usare lo stesso immobile per iscrivere più ipoteche (se chiedete più linee di credito). In questo caso i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo etc).

    Garanzie a copertura del mutuo ipotecario

    Un istituto di credito che eroga un mutuo richiede forti garanzie:

    • verifica la disponibilità economica
    • verifica la reale possibilità di pagare le rate mensili
    • tiene conto del tipo di lavoro svolto dal mutuatario

    Inoltre nel momento della sottoscrizione del mutuo l’istituto di credito istituisce la garanzia dell’ipoteca sull’immobile acquistato.

    In questo modo si assicura il diritto di poter espropriare il bene, qualora il mutuo non venga rimborsato; infatti, per rientrare in possesso dei soldi che vi ha prestato può vendere all’asta l’immobile e coprire la restante parte del credito che vanta nei vostri confronti.

    Mutuo ipotecario, garanzia per il creditore

    Per stipulare un mutuo ipotecario è necessario l’intervento di un notaio, il quale permette l’iscrizione dell’ipoteca al Registro degli Immobili e la sua cancellazione a fine mutuo. Maggiore è la durata del mutuo più il tasso d’interesse tenderà ad essere elevato, in quanto cresce il rischio della banca.

    La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di certificare l’esistenza del bene ipotecabile e non gravato da altra formalità pregiudizievole. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi. A questo punto la banca può concedere il finanziamento e la stipula del finanziamento notarile; la preparazione della pratica necessita di un tempo che varia dalle due settimane ad un mese.

    La banca eroga la somma a condizione che la rata superi una certa percentuale del reddito effettivo; possibilmente la somma finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare.

    Il mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile

    Generalmente il mutuo a tasso fisso comporta un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando con lo spread il tasso corrente.

    La banca può erogare la somma al momento dell’atto notarile oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.

    Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

    In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

    Pre finanziamento

    Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata. In altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre finanziamento). Durante questo periodo il cliente è deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane immutato. Il pre finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

    Polizza a copertura del mutuo

    Sottoscrivendo una polizza assicurativa si evita il rischio di non riuscire a saldare il mutuo causa morte o malattia  e soprattutto che figli minori di età debbano far fronte ad un pagamento inatteso. I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

    È importante sapere che spese di istruttoria, interessi e parcella notarile sono a carico del mutuatario durante la sottoscrizione del mutuo, ma sono anche detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

    L’accollo del mutuo

    È possibile vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.

    La cancellazione dell’ipoteca

    una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. In quanto nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni.

    Spese accessorie

    nei finanziamenti, sono talvolta significative, è importante informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

    Documentazione da presentare per la parte mutuataria

    In caso di una società:

    • carta d’identità del legale rappresentante
    • atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…)
    • statuto/patti sociali – visura camerale
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (atto notarile – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene

    In caso di persona fisica:

    • carta d’identità e codice fiscale
    • certificato di stato libero se persona celibe, nubile o vedovo/a
    • estratto di matrimonio quando la persona è coniugata
    • estratto di matrimonio e sentenza di separazione se la persona è separata
    • sentenza di divorzio o certificato di stato libero se persona divorziata
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene