Il mutuo ipotecario, cioè assistito da un ipoteca, è quasi una costante nel mondo dei mutui. La maggior parte delle operazioni di mutuo sono coperte da una garanzia ipotecaria. L’ipoteca è definita ufficialmente un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati. Essa attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata ma al contempo assegna al debitore la disponibilità ed il godimento dell’immobile.

L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, cioè è legata al bene ipotecato anche quando esso cambia proprietario. Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito Registro degli immobili che è possibile consultare presso il comune dove è ubicato l’immobile. È possibile anche usare lo stesso immobile per iscrivere più ipoteche (se chiedete più linee di credito). In questo caso i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo etc).

Garanzie a copertura del mutuo ipotecario

Un istituto di credito che eroga un mutuo richiede forti garanzie:

• verifica la disponibilità economica
• verifica la reale possibilità di pagare le rate mensili
• tiene conto del tipo di lavoro svolto dal mutuatario

Inoltre nel momento della sottoscrizione del mutuo l’istituto di credito istituisce la garanzia dell’ipoteca sull’immobile acquistato.

In questo modo si assicura il diritto di poter espropriare il bene, qualora il mutuo non venga rimborsato; infatti, per rientrare in possesso dei soldi che vi ha prestato può vendere all’asta l’immobile e coprire la restante parte del credito che vanta nei vostri confronti.

Mutuo ipotecario, garanzia per il creditore

Per stipulare un mutuo ipotecario è necessario l’intervento di un notaio, il quale permette l’iscrizione dell’ipoteca al Registro degli Immobili e la sua cancellazione a fine mutuo. Maggiore è la durata del mutuo più il tasso d’interesse tenderà ad essere elevato, in quanto cresce il rischio della banca.

La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di certificare l’esistenza del bene ipotecabile e non gravato da altra formalità pregiudizievole. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi. A questo punto la banca può concedere il finanziamento e la stipula del finanziamento notarile; la preparazione della pratica necessita di un tempo che varia dalle due settimane ad un mese.

La banca eroga la somma a condizione che la rata superi una certa percentuale del reddito effettivo; possibilmente la somma finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare.

Il mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile

Generalmente il mutuo a tasso fisso comporta un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando con lo spread il tasso corrente.

La banca può erogare la somma al momento dell’atto notarile oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.

Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

Pre finanziamento

Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata. In altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre finanziamento). Durante questo periodo il cliente è deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane immutato. Il pre finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

Polizza a copertura del mutuo

Sottoscrivendo una polizza assicurativa si evita il rischio di non riuscire a saldare il mutuo causa morte o malattia  e soprattutto che figli minori di età debbano far fronte ad un pagamento inatteso. I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

È importante sapere che spese di istruttoria, interessi e parcella notarile sono a carico del mutuatario durante la sottoscrizione del mutuo, ma sono anche detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

L’accollo del mutuo

È possibile vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.

La cancellazione dell’ipoteca

una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. In quanto nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni.

Spese accessorie

nei finanziamenti, sono talvolta significative, è importante informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

Documentazione da presentare per la parte mutuataria

In caso di una società:

• carta d’identità del legale rappresentante
• atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…)
• statuto/patti sociali – visura camerale
• eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
• titolo d’acquisto (atto notarile – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
• schede catastali (eventualmente aggiornate)
• certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene

In caso di persona fisica:

• carta d’identità e codice fiscale
• certificato di stato libero se persona celibe, nubile o vedovo/a
• estratto di matrimonio quando la persona è coniugata
• estratto di matrimonio e sentenza di separazione se la persona è separata
• sentenza di divorzio o certificato di stato libero se persona divorziata
• eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
• titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
• schede catastali (eventualmente aggiornate)
• certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene