il contratto di mutuo

Il contratto di mutuo

Il contratto di mutuo è un accordo tra due parti. Con questo accordo una della parti consegna all’altra denaro o altra specie di beni fungibili  a titolo di credito o di prestito. La parte che cede il bene si chiama mutuante, quella che lo riceve si chiama mutuataria. La parte mutuataria si obbliga a restituire alla scadenza beni della stessa specie, qualità o valore.

Il contratto di mutuo è un accordo articolato ed a volte complicato, per questo motivo il mutuatario deve sempre pretendere che le clausole contrattuali proposte siano comprensibili e che gli siano comunicate con sufficiente anticipo. In questo modo chi stipula ha la possibilità di sottoporle ad una valutazione di una associazione di fiducia, di un legale o di un consulente. Generalmente i contenuti fondamentali di un contratto mutuo sono molto simili, seppur redatti da banche diverse.

Le spede del contratto di mutuo

È importante sapere che stipulare un contratto di mutuo comprende alcuni oneri economici; tra i più significativi:

Le spese di istruttoria – legate ai costi di banca per valutare la pratica e dare il benestare, sono da pagare anche se il contratto non va a buon fine. Possono essere variabili.

Le spese di perizia – legate alla necessità di periziare il valore effettivo dell’immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da un costruttore, la banca si fida di una autocertificazione mentre, normalmente, pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia.

Il costo dell’assicurazione – legata alla necessità di garantire l’immobile contro incendi e esplosioni. La banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e richiedere la stipula di una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso o percentuale.

Le imposte – è ancora in vigore la così detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato da una banca.

Le spese notarili – le più onerose, legate alla stesura e alla stipula del contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella notarile. I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall’ordine).

La stipula del contratto di mutuo

Il contratto mutuo si perfeziona al momento della stesura Notarile dell’atto; il Notaio ha il dovere di iscrivere l’ipoteca presso l’apposito ufficio. Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non può essere erogata, ciò significa che non si potrà disporre del denaro prima di 2-3 settimane.

Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, il cui ammontare viene caricato di un ulteriore interesse.

Si può eludere il prefinanziamento accordandosi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l’intera somma. È compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni possibili.

I soggetti dell’accordo

Ogni contratto di mutuo comprende dei soggetti coinvolti ovvero:

  • il finanziatore – la banca ed il suo rappresentante
  • la parte mutuataria – l’utente che riceve il mutuo
  • la parte datrice di ipoteca – i proprietari dell’immobile che concedono l’ ipoteca
  • gli eventuali fideiussori – i garanti

Il contratto ha un suo preciso oggetto cioè l’ammontare del mutuo e la quietanza della parte mutuataria, che comprendono gli obblighi per i mutuatari, le condizioni di rimborso, la durata e la modalità di rimborso del mutuo concesso.

È stabilito inoltre il  tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato; l’iscrizione dell’ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto e la descrizione dettagliata delle unità interessate.

Il contratto prevede un’estinzione anticipata del mutuo cioè la facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e l’indicazione della relativa commissione. È indispensabile fornire nel documento anche gli indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

Nel contratto di mutuo sono citati per iscritto gli oneri fiscali, l’addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca dovrà versare per loro conto all’Erario: dichiarazioni sui requisiti per l’applicazione dell’imposta ridotta.

Allegati al contratto di mutuo

Allegato al contratto è il cosiddetto “Capitolato” che contiene le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca:

  • la solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti, anche in caso di successione
  • gli obblighi, impegni che i debitori devono assumersi nella conservazione dell’immobile
  • comunicazione alla banca di eventuali variazioni nella loro situazione economica o finanziaria
  • diminuzione di garanzia, nel caso in cui il valore del bene garante dovesse perdere valore, è specificata la facoltà da parte della banca di richiedere una integrazione di garanzia o l’ immediata restituzione del debito
  • risoluzione del contratto, possibilità per il finanziatore di richiedere il rimborso immediato dell’intero debito
  • Imputazione dei pagamenti, ordine di preferenza della banca per la compensazione delle spettanze da parte del mutuatario (spese e rate)
  • cessione del credito, facoltà della banca di cedere il credito a terzi mediante comunicazione scritta al debitore.
  • Accollo. In caso di accollo del mutuo senza informare preventivamente la banca, il debitore originario avrà ancora l obbligo di rimborsare il debito.
  • Il piano di ammortamento