L’onorario del notaio è una tariffa modulare: si costruisce cioè pezzo per pezzo sommando i valori dei singoli servizi. La base di tutto è costituita dagli onorari repertoriali. Gli onorari repertoriali si calcolano in base al valore dell’immobile. La tariffa ministeriale (l’ultima è quella approvata con Dm 27.11.2001, pub­blicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 17.12.2001, con effetto dal primo gennaio 2002, che ha tenuto conto del pas­saggio dalla lira all’euro) prevede distinti onorari re­pertoriali.

Questi ultimi sono gli onorari che vengono iscritti al Repertorio dove sono annotati tutti gli atti del notaio. Le varie voci costi­tuiscono la base per il calcolo dei contributi alla Cassa Nazionale del Notariato e della Tassa di Archivio.

Tale onorario repertoriale è anche la base per il cal­colo del compenso per le diverse prestazioni in cui si può frazionare la complessiva prestazione dell’atto no­tarile

• rilascio di copie
• note di trascrizione
• note di voltu­ra catastale

Sulla stessa base è calcolato il rimborso delle spese generali di studio in misura pari al 15 per cento degli onorari di tariffa.

Al notaio competono poi altri diritti e indennità

• scrittura dell’atto
• presentazione dei documenti agli uffici
• indennità per operazioni fuori dello studio

e un compenso per l’opera di studio, documentazione, con­sultazione con le parti (per quest’ultima voce secondo criteri dettati da ciascun Consiglio notarile).

Onorario del notaio, a quanto ammonta?

Per sapere quale può essere il costo del singolo atto occorre conoscere la tariffa approvata dal singolo Consi­glio notarile. Questa tariffa contiene, per ogni scaglione di valore, sia il calcolo dell’onorario repertoriale di atto, degli onorari di copia e degli altri diritti, sia la definizione del compenso (per la prestazione tipo) per l’opera di stu­dio, consultazione eccetera (articolo 30 della tariffa).

Rispetto a tale onorario normale potranno esserci situazioni nelle quali il notaio potrà chiedere un com­penso inferiore. Per esempio quando si fanno atti in serie, come quando il no­taio riceve molti atti dello stesso condominio o coope­rativa. Altro esempio di riduzione delle tariffe è per le compravendite collegate a mutuo.

In queste compravendite  molti costi si hanno una sola volta e vengono preferibilmente esposti nella parcella relativa al mu­tuo con conseguente riduzione della parcella relativa alla vendita. Ancora, ipotesi di riduzione per legge degli onora­ri, per esempio dismissioni immobiliari.

Può anche succedere che il notaio chieda un compenso maggiore in relazione alle particolari difficoltà e complessità del caso concreto. Esempi

• immobili situati in località diverse di competenza di differenti uffici
• ricostruzione particolarmente complessa della storia della proprietà
• situa­zione urbanistica dì difficile accertamento
• condoni in istruttoria

in tal caso il notaio dovrebbe co­munque preventivare al cliente tale richiesta.

Onorario del notaio per il mutuo

Il costo notaio mutuo è uno dei primi costi da tenere in considerazione quando si richiede un mutuo casa. Il costo del notaio per gli atti di mutuo sono due, di compravendita e di mutuo e in più vengono calcolate le imposte dovute allo stato (registro – IVA e imposte fisse) che variano col tipo di atto, dall’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

È sempre consigliato chiedere un preventivo dettagliato al notaio di tutti i costi vista la variabilità di tutti i fattori collegati al mutuo. Il notaio ha il compito di verificare la libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli come pignoramenti, servitù, etc..

Questi fattori possono creare problemi all’iscrizione ipotecaria della banca e alla vendita, per cui il notaio deve eseguire ricerche su visure ipotecarie presso l’ufficio dei registri immobiliari,  inoltre deve anche controllare che che non siano stati commessi abusi edilizi e l’immobile sia regolarmente accatastato.

Per poter risparmiare sui costi notarili del mutuo è buona norma porre a confronto vari preventivi di diversi notai, in modo da poter scegliere quello più conveniente.

Farsi fare un preventivo di massima dal notaio

La persona che si appresta ad acquistare una casa può avere dal notaio l’indicazione del costo complessi­vo dell’acquisto, ma occorre :

•  Indicare quale sarà il prezzo finale (per poter calco­lare l’imposta e l’onorario).
• Dare al notaio la documentazione occorrente per va­lutare la maggiore o minore complessità degli accertamenti che egli dovrà compiere (copia dei precedenti atti di proprietà).
• Avere con il notaio stesso, o con un suo qualificato collaboratore, un colloquio preliminare per l’esame di eventuali aspetti particolari (problematiche fa­miliari e/o fiscali).

Soltanto se avrà in mano tutti questi elementi il no­taio potrà procedere al calcolo delle imposte, delle spese e degli onorari con buone probabilità che tale calcolo preventivo corrisponda poi al costo definitivo dell’operazione (qualche fatto imprevisto può na­turalmente determinare, in alcuni casi, maggiori costi).

Il cliente ha diritto di sapere in anticipo quanto co­sterà l’acquisto, ma il notaio ha il dovere di rispondere solo quando disponga di tutti gli elementi necessari. Se un notaio risponde senza avere in mano tutti gli ele­menti di cui abbiamo parlato, potranno facilmente emergere fattori in grado di cambiare profondamente la cifra da pagare.

Le tariffe notarili

L’opera di un notaio costa, ma sempre meno di quella di un agente immobiliare. Quest’ultimo, infatti, basa la propria provvigione in percentuale sul valore reale a cui è avvenuta la transazione; il notaio, invece, basa la sua tariffa sul valore indicato in atto, che può andare a coincidere con quello, molto ma molto più basso, del Catasto (a meno che, per vari motivi, acquirente e venditore non si mettano d’accordo per dichiarare tutto il valore o un valore diverso e più alto di quello che risulta dagli estimi catastali).

L’onorario del notaio è in un certo senso meritati perché in sostanza egli dà una sorta di garanzia che tutto è a posto.

Il compenso del notaio non è, infatti, una sorta di tassa ma la remunerazione di una prestazione professionale che consiste nella formazione del contratto in forma idonea alla trascrizione immobiliare e quindi a rendere il contratto stesso non solo valido tra le parti ma opponibile anche a tutti i terzi e quindi l’acquisto della proprietà non a rischio di pignoramenti, ipoteche, citazioni o altri atti che possano compromettere l’acquisto compiuto.

La prestazione del notaio

La prestazione che il notaio fornisce è quindi quella di un acquisto sicuro. È responsabilità professionale del notaio la verifica di tutte le condizioni perché l’acquisto sia valido ed efficace, sia relative al soggetto che vende (non fallito, non interdetto, debitamente autorizzato se rappresentante di enti o società eccetera), sia relative all’immobile (che sia regolarmente accatastato, che sia di proprietà del venditore, che non sia interessato da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli, che sia urbanisticamente regolare, che non sia oggetto di prelazione, che non sia oggetto di vincolo monumentale o di altri vincoli).

È pure responsabilità professionale del notaio eseguire correttamente e tempestivamente la registrazione (il notaio risponde di eventuali errori nella tassazione), la trascrizione e la voltura catastale e ogni altro adempimento necessario (notifica alla Soprintendenza; notifica di eventuale accollo di mutuo eccetera).

Il servizio prestato può essere quindi più o meno complesso; dalla maggior o minor complessità e dal valore (prezzo indicato in atto) dell’immobile deriva la misura del compenso (onorario) per il notaio.

Incidenza dei costi del notaio sull’acquisto della prima casa

Chi è più povero (ovvero compra una casa che vale meno) paga di più in proporzione al valore dell’at­to.

Infatti l’incidenza dell’onorario del notaio è decrescente, nel senso che in termini percentuali essa dimi­nuisce crescendo il valore della transazione. Per esem­pio: per un acquisto di prima casa per circa 100.000,00 euro l’incidenza dell’onorario notarile sul costo totale dell’acquisto (tasse eccetera), è in media pari all’ 1,5 per cento mentre su un acquisto di 465.000,00 euro è, sempre in media, pari a circa lo 0,53 per cento.

Rispet­to ai medesimi importi: per un acquisto di 100.000,00 euro il costo totale è di circa 5.200,00 e quindi l’inci­denza dei costi sul valore dell’immobile è di circa il 5,50 per cento e di questi il 4 per cento circa è rappre­sentato da tasse e anticipazioni varie (bolli e forma­lità), mentre per un acquisto di 465.000,00 euro il co­sto totale è di circa 17.650,00 euro, l’incidenza del co­sto totale sul valore è di circa il 3,80 per cento e di questo il 3,26 per cento è l’incidenza delle anticipazioni e lo 0,53 per cento è l’incidenza del compenso notarile.

Quanto costano notaio, compromesso e rogito?

Per registrare il contratto preliminare si paga una tassa fissa di 168 Euro. Se esiste caparra, anche questa è soggetta a tassazione per lo 0.50%. Queste spese verranno comunque detratte dalle spese complessive, al momento del rogito. Per trascrivere l’atto è indispensabile il notaio, o la compravendita non potrà essere registrata, l’imposta di registro è 35 Euro. A questo punto si devono aggiungere l’IVA e gli oneri del notaio.