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  • Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo

    Il contratto di mutuo è un accordo tra due parti. Con questo accordo una della parti consegna all’altra denaro o altra specie di beni fungibili  a titolo di credito o di prestito. La parte che cede il bene si chiama mutuante, quella che lo riceve si chiama mutuataria. La parte mutuataria si obbliga a restituire alla scadenza beni della stessa specie, qualità o valore.

    Il contratto di mutuo è un accordo articolato ed a volte complicato, per questo motivo il mutuatario deve sempre pretendere che le clausole contrattuali proposte siano comprensibili e che gli siano comunicate con sufficiente anticipo. In questo modo chi stipula ha la possibilità di sottoporle ad una valutazione di una associazione di fiducia, di un legale o di un consulente. Generalmente i contenuti fondamentali di un contratto mutuo sono molto simili, seppur redatti da banche diverse.

    Le spede del contratto di mutuo

    È importante sapere che stipulare un contratto di mutuo comprende alcuni oneri economici; tra i più significativi:

    Le spese di istruttoria – legate ai costi di banca per valutare la pratica e dare il benestare, sono da pagare anche se il contratto non va a buon fine. Possono essere variabili.

    Le spese di perizia – legate alla necessità di periziare il valore effettivo dell’immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da un costruttore, la banca si fida di una autocertificazione mentre, normalmente, pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia.

    Il costo dell’assicurazione – legata alla necessità di garantire l’immobile contro incendi e esplosioni. La banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e richiedere la stipula di una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso o percentuale.

    Le imposte – è ancora in vigore la così detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato da una banca.

    Le spese notarili – le più onerose, legate alla stesura e alla stipula del contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella notarile. I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall’ordine).

    La stipula del contratto di mutuo

    Il contratto mutuo si perfeziona al momento della stesura Notarile dell’atto; il Notaio ha il dovere di iscrivere l’ipoteca presso l’apposito ufficio. Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non può essere erogata, ciò significa che non si potrà disporre del denaro prima di 2-3 settimane.

    Per evitare questa attesa, alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, il cui ammontare viene caricato di un ulteriore interesse.

    Si può eludere il prefinanziamento accordandosi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l’intera somma. È compito del Notaio proporre e spiegare alle parti diverse soluzioni possibili.

    I soggetti dell’accordo

    Ogni contratto di mutuo comprende dei soggetti coinvolti ovvero:

    • il finanziatore – la banca ed il suo rappresentante
    • la parte mutuataria – l’utente che riceve il mutuo
    • la parte datrice di ipoteca – i proprietari dell’immobile che concedono l’ ipoteca
    • gli eventuali fideiussori – i garanti

    Il contratto ha un suo preciso oggetto cioè l’ammontare del mutuo e la quietanza della parte mutuataria, che comprendono gli obblighi per i mutuatari, le condizioni di rimborso, la durata e la modalità di rimborso del mutuo concesso.

    È stabilito inoltre il  tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato; l’iscrizione dell’ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto e la descrizione dettagliata delle unità interessate.

    Il contratto prevede un’estinzione anticipata del mutuo cioè la facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e l’indicazione della relativa commissione. È indispensabile fornire nel documento anche gli indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

    Nel contratto di mutuo sono citati per iscritto gli oneri fiscali, l’addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca dovrà versare per loro conto all’Erario: dichiarazioni sui requisiti per l’applicazione dell’imposta ridotta.

    Allegati al contratto di mutuo

    Allegato al contratto è il cosiddetto “Capitolato” che contiene le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca:

    • la solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti, anche in caso di successione
    • gli obblighi, impegni che i debitori devono assumersi nella conservazione dell’immobile
    • comunicazione alla banca di eventuali variazioni nella loro situazione economica o finanziaria
    • diminuzione di garanzia, nel caso in cui il valore del bene garante dovesse perdere valore, è specificata la facoltà da parte della banca di richiedere una integrazione di garanzia o l’ immediata restituzione del debito
    • risoluzione del contratto, possibilità per il finanziatore di richiedere il rimborso immediato dell’intero debito
    • Imputazione dei pagamenti, ordine di preferenza della banca per la compensazione delle spettanze da parte del mutuatario (spese e rate)
    • cessione del credito, facoltà della banca di cedere il credito a terzi mediante comunicazione scritta al debitore.
    • Accollo. In caso di accollo del mutuo senza informare preventivamente la banca, il debitore originario avrà ancora l obbligo di rimborsare il debito.
    • Il piano di ammortamento
  • Scadenza delle marche da bollo e dell’imposta di bollo

    Scadenza delle marche da bollo e dell’imposta di bollo

    Le marche da bollo sono un sistema per versare l’imposta di bollo dovuta per la presentazione o la richiesta di alcuni documenti:

    • atti civili
    • commerciali
    • giudiziali
    • extragiudiziali
    • avvisi
    • manifesti

    Si usano quindi su certificati anagrafici, per il rilascio di documenti documenti come il passaporto o la patente, sulle ricevute fiscali e sulle fatture, su atti notarili.

    La scadenza delle marche da bollo

    Non esiste una scadenza delle marche da bollo, queste si possono sempre usare se non sono state già utilizzate e di conseguenza annullate. Lo stesso discorso vale per i francobolli facendo attenzione di aggiungerne altri se nel frattempo le tariffe minime sono aumentate.

    Le marche da bollo non scadono ma possono perdere la loro efficacia insieme al documento su cui sono apposte. Un certificato anagrafico, ad esempio, ha una validità di sei mesi. Dopo la scadenza la presenza della marca da bollo sul documento è irrilevante. In casi come questo si usa dire che la marca da bollo è scaduta insieme al documento, ma è ovviamente una forzatura.

    Dove si compra una marca da bollo

    Valori Bollati Lottomatica

    Le marche da bollo si acquistano dai rivenditori autorizzati, di solito bar, tabacchi, ricevitorie. In generale in tutti i punti in cui c’è l’insegna Lottomatica valori bollati. Sono attività dotate del terminale Lottomatica Servizi LIS Printer le quali potranno emettere la marca da bollo dell’importo dovuto.

    Di solito il valore delle marche ha due tagli prefissati: quelle da 2 o da 16 euro. Ci sono però casi in cui l’imposta varia a seconda del documento per il quale viene pagata. Il bollo sulle cambiali varia in funzione dell’importo delle cambiali stesse.

    Da qualche anno l’imposta può essere assolta in modo virtuale e pagata online. In questo caso non c’è il rilascio della marca adesiva ma vengono comunicati gli estremi che rendono evidente il pagamento dell’imposta. Questi estremi di solito vanno inseriti nel documento per il quale si è pagata l’imposta di bollo.

    Con l’introduzione della fatturazione elettronica è cambiata anche la modalità di versamento dell’imposta di bollo sulle fatture. Con chiusure trimestrali è dovuto all’Agenzia delle Entrate il valore totale delle imposte di bollo del trimestre da versare entro il giorno 20 del mese successivo alla chiusura.

    Come si annulla una marca da bollo

    Abbiamo già detto del fatto che una marca da bollo è inutilizzabile se è già stata utilizzata. Vediamo allora come si annulla una marca da bollo.

    A rigor di legge, l’annullamento delle marche avviene con

    • perforazione della marca
    • sottoscrizione mediante firma di una delle parti
    • apposizione della data
    • apposizione di un timbro parte

    Esclusa la perforazione gli altri metodi vanno messi in pratica utilizzando un area che comprenda ciascuna marca e parte del foglio.

    Per l’annullamento deve essere usato inchiostro (va bene quello di una penna)  o matita copiativa.

    Non si può scrivere né apporre timbri o altre stampigliature sulle marche da bollo, tranne che per eseguirne l’annullamento.

    In pratica le marche da bollo si annullano con un segno che renda chiaro il loro utilizzo

    • firma
    • data
    • timbro

    facendo in modo che che il segno coinvolga sia le marche da annullare che su il foglio sulle quali sono apposta.

    Le marche si annullano anche perforandole con un’obliteratrice.

     

     

  • Onorario del notaio – Cosa è, come si calcola

    Onorario del notaio – Cosa è, come si calcola

    L’onorario del notaio è una tariffa modulare: si costruisce cioè pezzo per pezzo sommando i valori dei singoli servizi. La base di tutto è costituita dagli onorari repertoriali. Gli onorari repertoriali si calcolano in base al valore dell’immobile. La tariffa ministeriale (l’ultima è quella approvata con Dm 27.11.2001, pub­blicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 17.12.2001, con effetto dal primo gennaio 2002, che ha tenuto conto del pas­saggio dalla lira all’euro) prevede distinti onorari re­pertoriali.

    Questi ultimi sono gli onorari che vengono iscritti al Repertorio dove sono annotati tutti gli atti del notaio. Le varie voci costi­tuiscono la base per il calcolo dei contributi alla Cassa Nazionale del Notariato e della Tassa di Archivio.

    Tale onorario repertoriale è anche la base per il cal­colo del compenso per le diverse prestazioni in cui si può frazionare la complessiva prestazione dell’atto no­tarile

    • rilascio di copie
    • note di trascrizione
    • note di voltu­ra catastale

    Sulla stessa base è calcolato il rimborso delle spese generali di studio in misura pari al 15 per cento degli onorari di tariffa.

    Al notaio competono poi altri diritti e indennità

    • scrittura dell’atto
    • presentazione dei documenti agli uffici
    • indennità per operazioni fuori dello studio

    e un compenso per l’opera di studio, documentazione, con­sultazione con le parti (per quest’ultima voce secondo criteri dettati da ciascun Consiglio notarile).

    Onorario del notaio, a quanto ammonta?

    Per sapere quale può essere il costo del singolo atto occorre conoscere la tariffa approvata dal singolo Consi­glio notarile. Questa tariffa contiene, per ogni scaglione di valore, sia il calcolo dell’onorario repertoriale di atto, degli onorari di copia e degli altri diritti, sia la definizione del compenso (per la prestazione tipo) per l’opera di stu­dio, consultazione eccetera (articolo 30 della tariffa).

    Rispetto a tale onorario normale potranno esserci situazioni nelle quali il notaio potrà chiedere un com­penso inferiore. Per esempio quando si fanno atti in serie, come quando il no­taio riceve molti atti dello stesso condominio o coope­rativa. Altro esempio di riduzione delle tariffe è per le compravendite collegate a mutuo.

    In queste compravendite  molti costi si hanno una sola volta e vengono preferibilmente esposti nella parcella relativa al mu­tuo con conseguente riduzione della parcella relativa alla vendita. Ancora, ipotesi di riduzione per legge degli onora­ri, per esempio dismissioni immobiliari.

    Può anche succedere che il notaio chieda un compenso maggiore in relazione alle particolari difficoltà e complessità del caso concreto. Esempi

    • immobili situati in località diverse di competenza di differenti uffici
    • ricostruzione particolarmente complessa della storia della proprietà
    • situa­zione urbanistica dì difficile accertamento
    • condoni in istruttoria

    in tal caso il notaio dovrebbe co­munque preventivare al cliente tale richiesta.

    Onorario del notaio per il mutuo

    Il costo notaio mutuo è uno dei primi costi da tenere in considerazione quando si richiede un mutuo casa. Il costo del notaio per gli atti di mutuo sono due, di compravendita e di mutuo e in più vengono calcolate le imposte dovute allo stato (registro – IVA e imposte fisse) che variano col tipo di atto, dall’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

    È sempre consigliato chiedere un preventivo dettagliato al notaio di tutti i costi vista la variabilità di tutti i fattori collegati al mutuo. Il notaio ha il compito di verificare la libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli come pignoramenti, servitù, etc..

    Questi fattori possono creare problemi all’iscrizione ipotecaria della banca e alla vendita, per cui il notaio deve eseguire ricerche su visure ipotecarie presso l’ufficio dei registri immobiliari,  inoltre deve anche controllare che che non siano stati commessi abusi edilizi e l’immobile sia regolarmente accatastato.

    Per poter risparmiare sui costi notarili del mutuo è buona norma porre a confronto vari preventivi di diversi notai, in modo da poter scegliere quello più conveniente.

    Farsi fare un preventivo di massima dal notaio

    La persona che si appresta ad acquistare una casa può avere dal notaio l’indicazione del costo complessi­vo dell’acquisto, ma occorre :

    •  Indicare quale sarà il prezzo finale (per poter calco­lare l’imposta e l’onorario).
    • Dare al notaio la documentazione occorrente per va­lutare la maggiore o minore complessità degli accertamenti che egli dovrà compiere (copia dei precedenti atti di proprietà).
    • Avere con il notaio stesso, o con un suo qualificato collaboratore, un colloquio preliminare per l’esame di eventuali aspetti particolari (problematiche fa­miliari e/o fiscali).

    Soltanto se avrà in mano tutti questi elementi il no­taio potrà procedere al calcolo delle imposte, delle spese e degli onorari con buone probabilità che tale calcolo preventivo corrisponda poi al costo definitivo dell’operazione (qualche fatto imprevisto può na­turalmente determinare, in alcuni casi, maggiori costi).

    Il cliente ha diritto di sapere in anticipo quanto co­sterà l’acquisto, ma il notaio ha il dovere di rispondere solo quando disponga di tutti gli elementi necessari. Se un notaio risponde senza avere in mano tutti gli ele­menti di cui abbiamo parlato, potranno facilmente emergere fattori in grado di cambiare profondamente la cifra da pagare.

    Le tariffe notarili

    L’opera di un notaio costa, ma sempre meno di quella di un agente immobiliare. Quest’ultimo, infatti, basa la propria provvigione in percentuale sul valore reale a cui è avvenuta la transazione; il notaio, invece, basa la sua tariffa sul valore indicato in atto, che può andare a coincidere con quello, molto ma molto più basso, del Catasto (a meno che, per vari motivi, acquirente e venditore non si mettano d’accordo per dichiarare tutto il valore o un valore diverso e più alto di quello che risulta dagli estimi catastali).

    L’onorario del notaio è in un certo senso meritati perché in sostanza egli dà una sorta di garanzia che tutto è a posto.

    Il compenso del notaio non è, infatti, una sorta di tassa ma la remunerazione di una prestazione professionale che consiste nella formazione del contratto in forma idonea alla trascrizione immobiliare e quindi a rendere il contratto stesso non solo valido tra le parti ma opponibile anche a tutti i terzi e quindi l’acquisto della proprietà non a rischio di pignoramenti, ipoteche, citazioni o altri atti che possano compromettere l’acquisto compiuto.

    La prestazione del notaio

    La prestazione che il notaio fornisce è quindi quella di un acquisto sicuro. È responsabilità professionale del notaio la verifica di tutte le condizioni perché l’acquisto sia valido ed efficace, sia relative al soggetto che vende (non fallito, non interdetto, debitamente autorizzato se rappresentante di enti o società eccetera), sia relative all’immobile (che sia regolarmente accatastato, che sia di proprietà del venditore, che non sia interessato da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli, che sia urbanisticamente regolare, che non sia oggetto di prelazione, che non sia oggetto di vincolo monumentale o di altri vincoli).

    È pure responsabilità professionale del notaio eseguire correttamente e tempestivamente la registrazione (il notaio risponde di eventuali errori nella tassazione), la trascrizione e la voltura catastale e ogni altro adempimento necessario (notifica alla Soprintendenza; notifica di eventuale accollo di mutuo eccetera).

    Il servizio prestato può essere quindi più o meno complesso; dalla maggior o minor complessità e dal valore (prezzo indicato in atto) dell’immobile deriva la misura del compenso (onorario) per il notaio.

    Incidenza dei costi del notaio sull’acquisto della prima casa

    Chi è più povero (ovvero compra una casa che vale meno) paga di più in proporzione al valore dell’at­to.

    Infatti l’incidenza dell’onorario del notaio è decrescente, nel senso che in termini percentuali essa dimi­nuisce crescendo il valore della transazione. Per esem­pio: per un acquisto di prima casa per circa 100.000,00 euro l’incidenza dell’onorario notarile sul costo totale dell’acquisto (tasse eccetera), è in media pari all’ 1,5 per cento mentre su un acquisto di 465.000,00 euro è, sempre in media, pari a circa lo 0,53 per cento.

    Rispet­to ai medesimi importi: per un acquisto di 100.000,00 euro il costo totale è di circa 5.200,00 e quindi l’inci­denza dei costi sul valore dell’immobile è di circa il 5,50 per cento e di questi il 4 per cento circa è rappre­sentato da tasse e anticipazioni varie (bolli e forma­lità), mentre per un acquisto di 465.000,00 euro il co­sto totale è di circa 17.650,00 euro, l’incidenza del co­sto totale sul valore è di circa il 3,80 per cento e di questo il 3,26 per cento è l’incidenza delle anticipazioni e lo 0,53 per cento è l’incidenza del compenso notarile.

    Quanto costano notaio, compromesso e rogito?

    Per registrare il contratto preliminare si paga una tassa fissa di 168 Euro. Se esiste caparra, anche questa è soggetta a tassazione per lo 0.50%. Queste spese verranno comunque detratte dalle spese complessive, al momento del rogito. Per trascrivere l’atto è indispensabile il notaio, o la compravendita non potrà essere registrata, l’imposta di registro è 35 Euro. A questo punto si devono aggiungere l’IVA e gli oneri del notaio.