Mutui & Prestiti

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Tag: Ipoteca

  • Cosa significa mutuo a tasso fisso?

    Cosa significa mutuo a tasso fisso?

    Il mutuo a tasso fisso è una delle tipologie di finanziamento finalizzato all’acquisto di beni o servizi che è possibile fare in Italia. Lo scopo per il quale di solito si stipula un mutuo a tasso fisso è l’acquisto della casa. È possibile usare questa soluzione anche per altri scopi, in questi casi si parla di mutui per

    • ristrutturazione, finalizzati a lavori di sistemazione di opere immobiliari
    • edilizia, erogati per finanziare opere edili
    • liquidità, concessi per fare fronte ad esigenze finanziarie
    • mutui chirografari, poco utilizzati, simili ad un prestito per la mancanza dell’ipoteca

    Il mutuo a tasso fisso

    Tutte le tipologie di mutuo possono essere erogate sia nella formula a tasso variabile che in quella a tasso fisso. Per capire bene cosa vuol dire tasso fisso è necessario capire cosa è il tasso di interesse in un mutuo.

    In un mutuo il tasso di interesse è il prezzo da pagare per avere in prestito il denaro, è espresso in percentuale e può essere applicato in diversi modi. Uno di questi è il tasso fisso.

    Il tasso fisso è la percentuale da pagare per l’erogazione del mutuo concordata con la banca, è calcolata in maniera da essere pagata con rate di valore costante per l’intera durata dell’ammortamento del finanziamento. Detta percentuale non varia nel tempo è resta quindi fissa fino alla scadenza del mutuo.

    Tasso fisso ed ammortamento alla francese

    Da notare che in Italia le banche erogano mutui con piano di ammortamento alla francese. Il piano di ammortamento alla francese prevede una composizione della rata di mutuo che varia nel tempo. Per la precisione varia ad ogni rata. Il mutuo a tasso fisso quindi, pur avendo una rata costante non ha la componente interessi uguale per ogni rata.  Per effetto dell’ammortamento alla francese la quota interessi è molto alta con la prima rata e decresce nel tempo fino ad arrivare a zero con l’ultima rata.

    Si potrebbe quindi pensare che non si tratta veramente di un mutuo a tasso fisso in quanto la componente relativa agli interessi varia ad ogni rata. Non è così. Il tasso viene proposto dalla banca in fase di trattativa ed è calcolato aggiungendo una  percentuale di profitto (lo spread) al tasso corrente per il finanziamento del denaro a tasso fisso (l’EurIRS). Il tasso così calcolato, EurIRS+spread, non cambierà per tutta la durata del mutuo e le rate avranno tutte lo stesso importo. Quella che cambia è la composizione delle singole rate, ma questo non ha nulla a che vedere con il tasso applicato che, per l’appunto, è fisso.

    La composizione della rata del mutuo a tasso fisso

    Ho già accennato alla composizione della rata del mutuo a tasso fisso nella sezione precedente. È il caso di analizzarla un po’ meglio per comprendere bene cosa si paga ed a chi con le rate del mutuo.

    La rata del mutuo ha due componenti dette quote

    • quota capitale
    • quota interessi

    La quota capitale è quella che si paga per restituire i soldi avuti in prestito, la quota interessi è quella che si paga affinché la banca che ha erogato il mutuo abbia un suo guadagno nell’operazione.

    La quota interessi a suo volta viene calcolata sommando due tassi di interesse diversi

    • l’EurIRS
    • lo spread

    Il tasso di interesse eurupero – EurIRS

    L’EurIRS (Euro Interest Rate Swap) è il tasso al quale viene acquistato, a copertura del rischio, il denaro dalle banche. In teoria le banche acquistano il denaro dai principali istituti di credito europei per poterlo prestare a chi lo richiede, pagandolo al tasso EurIRS. In pratica non è proprio così perchè le banche possono utilizzare anche la liquidità di cui dispongono per prestare i soldi sotto forma di prestiti o mutui (e altre forme di finanziamento come i fidi). È interessante notare che tra le liquidità di una banca ci sono anche i soldi che vengono depositati sui conti correnti.

    Lo spread nel mutuo

    Lo spread è quindi la parte della quota interessi con la quale la banca realizza il proprio guadagno sull’operazione di mutuo (unica fonte di guadagno quando il denaro per il mutuo è anch’esso finanziato).

    Di solito, quando una banca pubblicizza un mutuo, comunica solo qual è lo spread applicato. Questa foema di comunicazione tel tasso è corretta perchè eventuali variazioni dell’EurIRS non sono controllabili dall’istituto di credito. In caso di concessione del mutuo, si conoscerà il tasso definitivo calcolato secondo la formula EurIRS+spread al momento della stipula sulla base dell’EurIRS corrente.

    Non è il caso di temere che si possano avere brutte sorprese al momento dell’erogazione del mutuo, di solito le oscillazioni dell’EurIRS sono minime ed influiscono in maniera trascurabile sulla rata.

    Le garanzie a copertura del mutuo a tasso fisso

    Quando una banca emette un prestito chiede sempre una garanzia a copertura del rischio di insolvenza.

    Le forme di garanzia alle quali di solito ricorrono le banche sono

    • ipoteche
    • fideiussioni
    • cambiali ipotecarie

    Il mutuo per l’acquisto di un immobile è di solito ipotecario. Questo vuol dire che a garanzia del pagamento c’è lo stesso bene che si acquista con i soldi presi in prestito. La formula è quella dell’ipoteca.

    Oltre a queste garanzie le banche possono chiedere la stipula obbligatoria di polizze assicurative

    • contro l’incendio e lo scoppio dell’immobile oggetto del mutuo
    • sulla vita degli obbligati al pagamento delle rate
    • contro il rischio di disoccupazione o di invalidità degli obbligati

    In casi molto rari e per valori di immobili particolarmente elevati le banche possono chiede l’acquisto opzioni put contro il negative equity, per coprire il rischio di svalutazione dell’immobile.

  • Mutui a minori ed incapaci: è possibile?

    Mutui a minori ed incapaci: è possibile?

    I minori o incapaci possono stipulare mutui pur non disponendo della piena capacità di agire. Oltre a stipulare un mutuo possono anche concedere la garanzia ipotecaria in veste di terzi datori di ipoteca. La loro volontà però, si può esprimere solo tramite i rispettivi rappresentanti legali (di solito i genitori per i figli minorenni, e il tutore per gli interdetti). Le banche quindi hanno la possibilità di concedere mutui a minori o a incapaci.

    Questi però non possono agire di propria iniziativa. Questo perché si tratta di operazioni straordinarie che devono sempre essere autorizzate dal giudice. Qualora ci sia l’intenzione di operare in tal senso bisognerà  attivare le procedure per l’ottenimento del consenso del magistrato, che lo concederà esclusivamente alla condizione che l’operazione avvenga nel rispetto dei diritti dei soggetti tutelati.

    I mutui possono essere concessi anche a minori ed incapaci?

    Purtroppo la realtà è un’altra, quasi nessuna banca concede mutui che coinvolgano minori o incapaci. La causa risiede nelle enormi difficoltà che verrebbero a crearsi nel caso di escussione forzata del debito. A volte vengono prese in considerazione situazioni di imminente risoluzione, come la concessione della garanzia ipotecaria da parte di minorenni prossimi alla maggiore età. In ogni caso, in queste situazioni, la banca richiederà l’autorizzazione all’ufficio legale della direzione. Per questo motivo i tempi di risposta sono di solito molto lunghi.

    C’è comunque un modo per aggirare il problema dei mutui a minori o a incapaci, per acquisto di un immobile. Il problema riguarda la concessione della garanzia ipotecaria da parte di minori. Per risolvere si può impostare l’operazione con un’inversione nell’ordine degli atti notarili facendo sottoscrivere l’atto di mutuo prima della compravendita, quindi facendo intervenire il venditore come terzo datore di ipoteca. In questo modo la successiva vendita comporterebbe così l’acquisto dell’immobile già ipotecato e gravato dal debito.

    Se il complesso dell’operazione non lede o non entra in conflitto con i diritti dei minori, la soluzione è vista di buon occhio dalla magistratura. In questo modo la banca conterrà i propri timori sulle opportunità di procedura, visto che nel contratto non saranno coinvolti soggetti minorenni.

  • Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Mutuo ipotecario: caratteristiche e garanzie

    Il mutuo ipotecario, cioè assistito da un ipoteca, è quasi una costante nel mondo dei mutui. La maggior parte delle operazioni di mutuo sono coperte da una garanzia ipotecaria. L’ipoteca è definita ufficialmente un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati. Essa attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata ma al contempo assegna al debitore la disponibilità ed il godimento dell’immobile.

    L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, cioè è legata al bene ipotecato anche quando esso cambia proprietario. Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito Registro degli immobili che è possibile consultare presso il comune dove è ubicato l’immobile. È possibile anche usare lo stesso immobile per iscrivere più ipoteche (se chiedete più linee di credito). In questo caso i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo etc).

    Garanzie a copertura del mutuo ipotecario

    Un istituto di credito che eroga un mutuo richiede forti garanzie:

    • verifica la disponibilità economica
    • verifica la reale possibilità di pagare le rate mensili
    • tiene conto del tipo di lavoro svolto dal mutuatario

    Inoltre nel momento della sottoscrizione del mutuo l’istituto di credito istituisce la garanzia dell’ipoteca sull’immobile acquistato.

    In questo modo si assicura il diritto di poter espropriare il bene, qualora il mutuo non venga rimborsato; infatti, per rientrare in possesso dei soldi che vi ha prestato può vendere all’asta l’immobile e coprire la restante parte del credito che vanta nei vostri confronti.

    Mutuo ipotecario, garanzia per il creditore

    Per stipulare un mutuo ipotecario è necessario l’intervento di un notaio, il quale permette l’iscrizione dell’ipoteca al Registro degli Immobili e la sua cancellazione a fine mutuo. Maggiore è la durata del mutuo più il tasso d’interesse tenderà ad essere elevato, in quanto cresce il rischio della banca.

    La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di certificare l’esistenza del bene ipotecabile e non gravato da altra formalità pregiudizievole. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi. A questo punto la banca può concedere il finanziamento e la stipula del finanziamento notarile; la preparazione della pratica necessita di un tempo che varia dalle due settimane ad un mese.

    La banca eroga la somma a condizione che la rata superi una certa percentuale del reddito effettivo; possibilmente la somma finanziata non deve superare il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare.

    Il mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile

    Generalmente il mutuo a tasso fisso comporta un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando con lo spread il tasso corrente.

    La banca può erogare la somma al momento dell’atto notarile oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca. Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.

    Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

    In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

    Pre finanziamento

    Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata. In altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre finanziamento). Durante questo periodo il cliente è deve pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane immutato. Il pre finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

    Polizza a copertura del mutuo

    Sottoscrivendo una polizza assicurativa si evita il rischio di non riuscire a saldare il mutuo causa morte o malattia  e soprattutto che figli minori di età debbano far fronte ad un pagamento inatteso. I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente. L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

    È importante sapere che spese di istruttoria, interessi e parcella notarile sono a carico del mutuatario durante la sottoscrizione del mutuo, ma sono anche detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

    L’accollo del mutuo

    È possibile vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.

    La cancellazione dell’ipoteca

    una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. In quanto nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni.

    Spese accessorie

    nei finanziamenti, sono talvolta significative, è importante informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

    Documentazione da presentare per la parte mutuataria

    In caso di una società:

    • carta d’identità del legale rappresentante
    • atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…)
    • statuto/patti sociali – visura camerale
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (atto notarile – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene

    In caso di persona fisica:

    • carta d’identità e codice fiscale
    • certificato di stato libero se persona celibe, nubile o vedovo/a
    • estratto di matrimonio quando la persona è coniugata
    • estratto di matrimonio e sentenza di separazione se la persona è separata
    • sentenza di divorzio o certificato di stato libero se persona divorziata
    • eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
    • titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
    • schede catastali (eventualmente aggiornate)
    • certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene