In tutti i contratti di mutuo fondiario il debitore ha la facoltà di optare per l’estinzione anticipata del mutuo. L’estinzione può essere parziale o totale a seconda che si estingua in tutto o in parte, il proprio debito. Lo scopo dell’estinzione totale è quello di liberarsi del debito. Lo scopo dell’estinzione parziale è quello di ridurre la rata da pagare.

Penale di estinzione prima del  Decreto Bersani

Fino al 2007 l’estinzione anticipata del mutuo comportava, nella maggioranza dei casi, il pagamento di una penale di estinzione a beneficio dell’istituto finanziatore. Questo perché l’interruzione del rapporto contrattuale evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di interessi, quelli relativi al periodo di tempo liquidato attraverso l’estinzione anticipata. La penale rappresentava un indennizzo per i mancati guadagni.

Talvolta la banca addebitava (e ancora addebita) alcune spese di chiusura del mutuo, il cui importo è fisso e generalmente piuttosto contenuto. Le condizioni attraverso le quali il mutuatario può eseguire l’estinzione in via anticipata il mutuo sono in ogni caso ampiamente descritte all’interno del contratto di mutuo stipulato con l’ente mutuante.

Le indennità che venivano richieste richieste dalla banca variavano dall’1% al 4%, anche a seconda del tipo di mutuo scelto. Le penali relative ai mutui a tasso fisso tendevano ad essere superiori rispetto a quelle previste per i mutui a tasso variabile. Alcune banche stabilivano un limite temporale di 18 mesi dall’inizio del mutuo, prima dei quali non accettavano procedure di estinzione. Tale atteggiamento era causato dal timore che un finanziamento estinto prima del 18° mese potesse perdere il requisito del medio o lungo termine. Tale termine è, ancora oggi, indispensabile alla qualificazione del mutuo come “fondiario”, con tutti i vantaggi di tutela per la banca che ne conseguono.

Estinzione Mutuo Decreto Bersani

Oggi, grazie al Decreto Bersani, le cose sono cambiate e non sono più ammesse penali per l’estinzione del mutuo. Il Decreto Bersani del 2007 ha rivoluzionato questo aspetto dei mutui. Tutti i contratti di mutuo stipulati dopo l’entrata in vigore del Decreto non possono avere penali di estinzione.

Penali di estinzione mutui sottoscritti prima del Decreto Bersani

Per i contratti stipulati precedentemente le penali di estinzione sono fortemente ridotte e variano a seconda dei mutui.

• Tasso variabile: la penale massima stabilita è dello 0,50% per l’estinzione del mutuo prima del terzultimo anno. Penale che si riduce 0,20% durante il terzultimo anno e che scende a 0 negli ultimi 2 anni. Nel caso in cui la penale stabilita nel contratto sia inferiore al limite massimo stabilito dal decreto, si applica uno sconto della penale di estinzione pari allo 0,20%.
• Tasso fisso: per i mutui stipulati prima del 31 dicembre 2000, si applicano i coefficienti relativi al tasso variabile. I mutui stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 hanno le seguenti penali

• 1,90% per estinzione nella la prima metà della durata del mutuo
• 1,50% per estinzione nella seconda metà del rimborso del mutuo al quartultimo anno
• 0,20% durante il terzultimo anno
• 0% negli ultimi 2 anni
• Nel caso in cui la penale pattuita con la banca sia inferiore ai limiti massimi stabiliti dal decreto, si applica uno sconto percentuale alla penale pattuita. Tale sconto è dello 0,25% per penali maggiori o uguali all’1,25% mentre è dello 0,15% per penali contrattuali minori dell’1,25%.

• Tasso misto: dipende dal tipo di ammortamento in atto al momento della richiesta dell’estinzione. Se è in corso l’ammortamento a tasso variabile si applicano i limiti relativi ai mutui a tasso variabile. Se viceversa, è in corso l’ammortamento a tasso fisso si applicano i limiti relativi ai mutui a tasso fisso.

Il Decreto Bersani ha interessato anche la fiscalità dell’estinzione anticipata del mutuo. Come conseguenza è possibile estinguere un mutuo anche prima che siano trascorsi 18 mesi dalla stipula.

Estinzione mutuo, le modalità per ripagare il finanziamento

Uno dei modi attraverso il quale le banche si tutelano da eventuali estinzioni anticipate consiste nel concentrare gli interessi nelle prime rate che il mutuatario si troverà a pagare. Questo metodo di distribuire gli interessi è noto come piano di ammortamento alla francese. In questo modo, con il trascorrere del tempo, diventa sempre meno conveniente per il mutuatario estinguere in via anticipata il proprio debito. Questo perché il debitore ha già corrisposto all’ente mutuante una parte consistente degli interessi previsti sul capitale prestato.

L’estinzione anticipata del mutuo può invece rivelarsi una scelta indicata in determinate situazioni, come ad esempio

• nel caso in cui si desideri acquistare una nuova casa (e quindi si abbia la necessità di accendere un nuovo mutuo)
• nell’eventualità in cui, in presenza di un tasso variabile, si assista a delle variazioni del mercato monetario sfavorevoli

È necessario infine considerare che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell’ipoteca. Il mutuatario che abbia la necessità di cancellare l’ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto dei costi associati a questa procedura.

Fiscalità della surroga del mutuo

Dal 1998 è consentito rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo in surroga, dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro continuità. Precisamente:

• Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno nuovo, anche con una altra banca, si può continuare a detrarre gli interessi passivi a patto che l’immobile ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al capitale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri;
• Se si rinegozia il vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni.

Estinzione parziale mutuo

Nel momento in cui si voglia procedere all’estinzione parziale, tutto il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo. La banca non potrà più richiedere alcun interesse su quella quota, per tutta la durata rimanente del mutuo. Pertanto l’effetto sulla rata sarà proporzionale alla frazione di debito estinto.

Esistono contratti di mutuo che permettono di scegliere in alternativa il mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso. In tal caso si otterrà un duplice risparmio. L’effetto prodotto dalla diminuzione della durata si assommerà infatti a quello provocato dall’abbattimento del debito residuo.

Se il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, questa andrà calcolata sulle sole somme anticipate alla banca. È consuetudine che le estinzioni parziali avvengano in concomitanza con la scadenza di una rata.

Estinzione totale mutuo

L’estinzione totale corrisponde alla chiusura definitiva del mutuo. La somma da riconoscere includerà l’ammontare del capitale residuo, così come risulta dal più recente piano di ammortamento, alla scadenza dell’ultima rata pagata.

Se il tasso è variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento viene usualmente ri-calcolato, dando origine ad una nuova serie di valori di capitale residuo. Ciò è matematicamente corretto al fine di mantenere la rata costante con il criterio dell’ammortamento alla francese. Alcune banche si attengono però ai debiti residui del piano originario per tutta la durata del mutuo.

A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione. Verranno inoltre richiesti i dietimi giornalieri, cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione, calcolati al tasso del mutuo. Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero: il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365.

L’estinzione non obbliga alla cancellazione dell’ipoteca. Qualora si intendesse ottenerla bisognerà considerare i costi per le relative formalità.