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Mutuo prima casa

Per stipulare un mutuo prima casa per l’acquisto della prima casa bisogna innanzitutto chiarire il cosa precisamente si intende con il termine “ prima casa ”: si intende cioè quella in cui il contribuente dimora abitualmente, adibita a dimora abituale del contribuente o di un suo familiare (coniuge, anche separato, ma non divorziato - parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Caratteristica fondamentale dell’ abitazione o casa principale è la sua “unicità”, dunque il fatto di non possedere più abitazioni principali nello stesso momento.

Tale nozione deve essere sempre riferita a colui che chiede le detrazioni degli interessi. Ad esempio, nell'ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria casa principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà, è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.

La casa per la famiglia finanziata con un mutuo prima casa ed eventuali agevolazioni fiscali

Il mutuo per la prima casa con agevolazioni

Se invece il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi.

Il mutuo prima casa prevede delle agevolazioni fiscali che si possono detrarre dagli interessi passivi derivanti da contratti di mutuo (L. 23/12/2000, n. 388). Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale (entro un periodo di dodici mesi dall'acquisto stesso) sono detraibili nella misura del 19%.

Le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa, con lievi modifiche in casi particolari come terreni agricoli, associazioni, ecc. sono:

L’imposta di Registro riduzione al 3% della relativa imposta:
L’Imposta Ipotecaria e Catastale ridotta a misura fissa per entrambe di € 168,20;
La Detrazione Irpef sui Mutui si applica agli interessi passivi sui mutui nella misura del 19% su un importo massimo di euro 3.615,20 annui.

È necessario avere dei requisiti minimi per accedere alle agevolazioni:
l'abitazione acquistata o "prima casa"non deve esser di lusso (non superiore a 160mq netti; altezza soffitto max 3,30m, pavimenti o rivestimenti con materiali pregiati, provvista di piscina o campo da tennis o altra struttura analoga, ecc.);
inoltre l'abitazione deve trovarsi nel comune di residenza o prossima residenza (entro 18 mesi);
che nessuno dei due coniugi, in caso di coppia, o il singolo possiede altra abitazione;
che non si possegga, anche in comunità dei beni col coniuge e/o per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà altra casa.
Se l’acquisto è per la prima casa e se l’acquirente è una giovane coppia, sono previsti Contributi al mutuo a seconda delle regioni o dei comuni, unici due enti che possono attivarli; grazie ad essi, si possono ottenere Mutui con tassi estremamente vantaggiosi oppure ricevere contributi una tantum a fondo perso.

La detrazione dall'Irpef spetta agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. Alla presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.
In caso di morte dell'acquirente/mutuatario, o di compravendita, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario, oppure all'acquirente che si sia accollato il mutuo.
In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella in cui è stato stipulato il contratto di accollo, se questo è avvenuto in data successiva al 1° gennaio 1993.

Pertanto le detrazioni spettano all'accollante se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge a quella data.

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, che per le seguenti spese:
- oneri accessori quali l'onorario del notaio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell'immobile), spese di perizia, spese di istruttoria, imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca,imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per anticipata estinzione del mutuo;

  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
  • perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera.

Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alle detrazioni spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso.

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