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Estinzione mutuo - estinzione parziale, estinzione anticipata mutuo

In tutti i contratti di mutuo fondiario il debitore ha la facoltà di " estinzione anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito ". L' estinzione mutuo comporta però, nella maggioranza dei casi, il pagamento di una "penale di estinzione" a beneficio dell’istituto finanziatore perché l’interruzione del rapporto contrattuale evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di interessi, quelli relativi al periodo di tempo “liquidato” attraverso l’estinzione anticipata.

Talvolta la banca può affiancare alla penale alcune spese di chiusura del mutuo, il cui importo è fisso e generalmente piuttosto contenuto. Le condizioni attraverso le quali il mutuatario può eseguire l' estinzione in via anticipata il mutuo sono in ogni caso ampiamente descritte all’interno del contratto di mutuo stipulato con l’ente mutuante. Le indennità richieste dalla banca variano anche a seconda del tipo di mutuo scelto. Si osserva infatti come, in genere, le penali relative ai mutui a tasso fisso tendano ad essere superiori rispetto a quelle previste per i mutui a tasso variabile. Alcune banche stabiliscono un limite temporale di 18 mesi dall'inizio del mutuo, prima dei quali non accettano di procedere alle estinzioni. Tale atteggiamento è causato dal timore che un finanziamento estinto prima del 18° mese perda il requisito del "medio o lungo termine", indispensabile alla qualificazione del mutuo come "fondiario", con tutti i vantaggi di tutela per la banca che ne conseguono.

La estinzione del mutuo in modalità parziale o totale VI permettono di ripagare il finanziamnto, ma attenzione al contratto e alle penali di estinzione

Estinzione mutuo, le modalità per ripagare il finanziamento


Uno dei modi attraverso il quale le banche si tutelano da eventuali estinzioni anticipate consiste nel concentrare gli interessi nelle prime rate che il mutuatario si troverà a pagare. In questo modo, con il trascorrere del tempo, diventa sempre meno conveniente per il mutuatario estinguere in via anticipata il proprio debito, poiché questi ha già corrisposto all’ente mutuante una parte consistente degli interessi previsti sul capitale prestato. L’estinzione anticipata del mutuo può invece rivelarsi una scelta indicata in determinate situazioni, come ad esempio nel caso in cui si desideri acquistare una nuova casa (e quindi si abbia la necessità di accendere un nuovo mutuo) oppure nell’eventualità in cui, in presenza di un tasso variabile, si assista a delle variazioni del mercato monetario sfavorevoli.

 

È necessario infine considerare che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell’ipoteca; il mutuatario che abbia la necessità di cancellare l’ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto dei costi associati a questa procedura. Dal 1998 è consentito rinegoziare o stipulare un nuovo mutuo, dopo aver chiuso quello precedente, senza perdere i benefici fiscali o la loro continuità.

Precisamente:

Se si estingue il mutuo vecchio e se ne contrae uno nuovo, anche con una altra banca, si può continuare a detrarre gli interessi passivi a patto che l'immobile ipotecato resti sempre lo stesso e che il nuovo mutuo non sia superiore al capitale residuo da rimborsare maggiorato di spese e oneri;
Se si rinegozia il vecchio rapporto ed il mutuo viene rimodulato, tutto continua come prima perché non si verifica una innovazione che possa mettere in pericolo le agevolazioni.

 

Estinzione Parziale mutuo

Nel momento in cui si voglia procedere all’ estinzione parziale, tutto il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo.
La banca non potrà più richiedere alcun interesse su quella quota, per tutta la durata rimanente del mutuo. Pertanto l'effetto sulla rata sarà proporzionale alla frazione di debito estinto.
Esistono contratti di mutuo che permettono di scegliere in alternativa il mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso.
In tal caso si otterrà un duplice risparmio. L'effetto prodotto dalla diminuzione della durata si assommerà infatti a quello provocato dall'abbattimento del debito residuo.
Se il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, questa andrà calcolata sulle sole somme anticipate alla banca.
E' consuetudine che le estinzioni parziali avvengano in concomitanza con la scadenza di una rata.

 

Estinzione totale mutuo

L'estinzione totale corrisponde alla chiusura definitiva del mutuo. mLa somma da riconoscere includerà l'ammontare del capitale residuo, così come risulta dal più recente piano di ammortamento, alla scadenza dell'ultima rata pagata.

Se il tasso è variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento viene usualmente ri-calcolato, dando origine ad una nuova serie di valori di capitale residuo. Ciò è matematicamente corretto al fine di mantenere la rata costante con il criterio dell'ammortamento "francese".

Alcune banche si attengono però ai debiti residui del piano originario per tutta la durata del mutuo.

A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione. Verranno inoltre richiesti i "dietimi giornalieri", cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.
Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero: il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365.
L'estinzione non obbliga alla cancellazione dell'ipoteca.

Qualora si intendesse ottenerla bisognerà considerare i costi per le relative formalità.

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